Aftrekbare kosten eigen woning bij belastingaangifte

1. Hypotheekrenteaftrek

De aftrekbare kosten eigen woning waar het meest gebruikt van wordt gemaakt is de hypotheekrenteaftrek. Van je hypotheekverstrekker ontvang je een jaaropgave. Daarop staat het totale bedrag aan hypotheekrente dat je betaald hebt over het afgelopen jaar. In de meeste gevallen mag je (een percentage van) dit bedrag aftrekken van je bruto inkomen op je belastingaangifte. De hypotheek moet dan gebruikt zijn voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van een eigen woning. Je kunt er ook voor kiezen om dit bedrag maandelijks uit te laten keren. Daar moet je dan wel een voorlopige aanslag voor aanvragen.

Heb je na 1 januari 2013 een hypotheek afgesloten die je in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair volledig aflost? Dan heb je 30 jaar lang recht op hypotheekrenteaftrek vanaf de ingangsdatum. Als je jouw hypotheek hebt opgehoogd dit jaar, dan geldt opnieuw 30 jaar renteaftrek op het nieuwe hypotheekdeel.

Kocht je je huis vóór 2013 dan mag je de hypotheekrente ook 30 jaar aftrekken met een aflossingsvrije hypotheek vanaf de ingangsdatum. De fiscus begint met tellen vanaf 2001 voor hypotheken die voor die tijd werden afgesloten. Anders geldt gewoon het jaar waarin je de hypotheek afsloot.

Let op!

• Als je na 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan is de rente op dit leningdeel niet aftrekbaar.
• Als je een (extra) hypotheek hebt voor bijvoorbeeld consumptieve uitgaven, is de rente ook niet aftrekbaar.

In 2022 geldt dat je maximaal 40% mag aftrekken, wanneer het jouw eigen woning betreft (in box 1) en je met een inkomen boven €69.398 in het hoogste belastingtarief valt. Het tarief wordt tot 2023 ieder jaar met 3% verlaagd, tot uiteindelijk 36,93.

2. Verbouwing of verduurzaming van je eigen woning

Heb je het afgelopen jaar groot verbouwd of flink geïnvesteerd in verduurzaming? Dan mag je de kosten zelf niet aftrekken, maar de rente op een lening wel. Dit geldt ook wanneer je jouw hypotheek hebt opgehoogd en de verbouwing binnen zes maanden na de verhoging is afgerond. Staat het geleende geld in een bouwdepot, dan heb je twee jaar om te verbouwen. Gedurende die periode mag je de rente aftrekken.

3. Nieuw huis gekocht: de aankoopkosten aftrekken

Heb je in 2022 een woning gekocht? Dan kun je bij het invullen van je belastingaangifte flink wat kosten die je maakte aftrekken van je inkomen. Deze aftrekbare kosten eigen woning zijn als volgt:

• Kosten voor het hypotheekadvies en de bemiddeling
• Notariskosten voor de hypotheekakte (inclusief kadastrale kosten). Let op: de kosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar
• Taxatiekosten voor het verkrijgen van de hypotheek
• Bouwkundig rapport voor het verkrijgen van de hypotheek
• Kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie
• Afsluiten van een verbouwingslening of -depot
• Bereidstellingsprovisie (wanneer een offerte moet worden verlengd)

Kocht je nieuwbouw, dan mag je ook de volgende posten van je belastbaar inkomen aftrekken:

• Bouwrente die je betaalde tussen het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst en het tekenen van de hypotheekakte;
• Kosten voor het nieuwbouwdepot (het verschil tussen de rente die je betaalt en ontvangt).

Deze gegevens kun je vinden op de nota van afrekening van de notairs en de facturen die je hebt ontvangen.

4. Verhuisregeling: dubbele hypotheekrenteaftrek

Bezat je in (een deel van) 2022 naar aanleiding van een verhuizing of verbouwing twee huizen? Dan kun je gebruikmaken van de verhuisregeling. In dit geval mag je de hypotheekrente die je betaald hebt over beide eigen woningen aftrekken. Dit geldt voor maximaal drie kalenderjaren na de aankoop van je nieuwe woning. Qua eigenwoningforfait betaal je alleen voor het huis waar je daadwerkelijk in woont.

5. Nieuwe hypotheek: afsluitkosten

Koos jij er net als veel andere huiseigenaren afgelopen jaar voor hypotheek oversluiten? Dan mag je deze kosten opvoeren op je aangifte:

• Taxatiekosten voor het verkrijgen hypotheek;
• Notariskosten voor de hypotheekakte;
• Kosten voor hypotheekadvies en de bemiddeling;
• Kosten voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie;
• Het laten opstellen van een bouwkundig rapport;
• Royementskosten van de hypotheekakte;
• Boeterente voor vroegtijdig aflossen.

Let op: heb je sommige van deze kosten meegefinancierd in je nieuwe hypotheek? Dan mag je de rente van dit leningdeel níét aftrekken tijdens je belastingaangifte.

6. Nieuwe risico-opslag hypotheek: aanvraagkosten

Met de stijgende huizenprijzen zijn veel woningen flink meer waard geworden. Dat is reden voor huiseigenaren om hun geldverstrekker te vragen om opnieuw naar de risico-klasse te kijken en deze bij te stellen (met mogelijk lagere maandlasten als resultaat). Is jouw risico-opslag aangepast afgelopen jaar? Dan heb je waarschijnlijk kosten gemaakt om de waarde van je huis aan te tonen. Denk aan een taxatierapport en advieskosten: deze zijn aftrekbaar!

7. Erfpachtcanon

Woonde je in of kocht je in 2022 een huis met erfpacht? Ook dan kan je gebruik maken van aftrekbare kosten eigen woning. Je betaalt namelijk een vergoeding voor het gebruik van de grond, ook wel erfpachtcanon genoemd. Dit bedrag mag je opvoeren op je aangifte. Heb je een lening afgesloten om de erfpacht af te kopen, dan mag je de rente daarover (gedeeltelijk) aftrekken.

8. Gescheiden en eigen woning

Ben je gescheiden en had je samen met je ex-partner een woning? Dan zijn er allerlei situaties denkbaar waarin je wel, geen of deels eigenaar bent van het huis en daar aftrekbare kosten voor maakt. Omdat elke scheiding anders is, doe je er goed aan je te laten adviseren! Onze hypotheekadviseurs staan voor je klaar.

Stel je betaalt mee aan de hypotheek, hoewel je niet meer in het huis woont, dan is de hypotheekrente onder voorwaarden nog twee jaar aftrekbaar. Was je getrouwd in gemeenschap van goederen, dan telt alles voor de helft: de rente-aftrek, het eigenwoningforfait, et cetera. Is de afspraak dat één van beide partners in het huis blijft wonen, dan geeft diegene het eigenwoningforfait als ontvangen alimentatie op en trekt de ander het juist af. 

Je kunt ervoor kiezen in het jaar dat je scheidde, toch nog fiscaal partners te blijven en samen aangifte te doen. Dat kan in sommige gevallen belastingvoordeel opleveren! Maak een afspraak met één van onze adviseurs voor meer informatie.

Houd rekening met eigenwoningforfait

Heb je een eigen woning, dan telt de Belastingdienst een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op. Dit bedrag noem je het eigenwoningforfait. Geen aftrekpost maar een fiscale bijtelling dus. 

Voor belastingjaar 2022 bedraagt het eigenwoningforfait 0,45% voor woningen met een WOZ-waarde van € 75.000,- tot € 1.113.000,-. Over het bedrag boven die grens wordt gerekend met 2,35%.

Welke kosten zijn niet aftrekbaar?

Nu je weet welke posten je mag aftrekken, is het wel zo handig om ook te weten welke kosten je niet mag aftrekken bij het invullen van je belastingaangifte. Er zijn namelijk een aantal kosten waarbij vaak wordt gedacht dat deze ook afgetrokken mogen worden bij de belasting, terwijl dat niet het geval is. Deze kosten zijn niet aftrekbaar van je belastbaar inkomen:

• Kosten van een aankoopmakelaar
• Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte/leveringsakte
• Kosten van onderhoud en verbouwing (soms wel bij een monumentaal pand)
• Aflossing van de hypotheek
• Rente en kosten die niet over de aflossing van de hypotheek staan
• Kosten voor de bankgarantie

Tip: eerste hulp met aftrekbare kosten eigen woning bij belastingaangifte

Online aangifte kun je natuurlijk zelf doen. Op de website van de Belastingdienst lees je waar je rekening mee moet houden en welke regels precies gelden voor een eigen woning. Maar hulp van een adviseur die goed op de hoogte is van alle regels, uitzonderingen en kansen is wel zo prettig! Een flink aantal van de vestigingen van De Hypotheekshop biedt hulp bij belastingaangifte. Informeer ernaar bij jouw dichtstbijzijnde vestiging.

Als je een huis koopt in 2023, dan geef je de aftrekbare kosten op in je belastingaangifte vanaf 1 maart 2024.

Het eerste gesprek is altijd vrijblijvend