Het eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een belangrijk begrip in de Nederlandse belastingwetgeving, vooral als je een huis bezit dat je hoofdverblijf is. Deze fiscale regeling is gebaseerd op het idee dat je huis niet alleen een plek is om in te wonen, maar je ook een soort inkomstenbron biedt, namelijk woonruimte. Zelfs als je geen huur betaalt, heb je het voordeel van wonen in je eigen huis. De Belastingdienst ziet dit als een soort inkomen en daarom betaal je er belasting over. Het bedrag dat bij je belastbaar inkomen wordt opgeteld, noemt men eigenwoningforfait.
Op deze pagina leggen we je uit wat eigenwoningforfait in jouw situatie betekent, hoe je het berekent en waar je rekening mee moet houden.
Verschil huurwaardeforfait en eigenwoningforfait
Vóór 2001 werd de term huurwaardeforfait gebruikt in plaats van het eigenwoningforfait. Ze verwijzen in principe naar hetzelfde concept. De verandering van de term heeft te maken met een verschuiving in de manier waarop de overheid de waarde van het wonen in je eigen huis ziet. Het ‘huurwaardeforfait’ doelt op een theoretisch bedrag dat je zou kunnen ontvangen als je je huis zou verhuren, terwijl de term ‘eigenwoningforfait’ zich meer richt op de waarde die je ontvangt als je in je eigen huis woont.
Eigenwoningforfait berekenen?
Je eigenwoningforfait bereken je op een eenvoudige manier. Het begint met de WOZ-waarde van je huis. Deze waarde stelt de gemeente jaarlijks vast en geeft de geschatte marktwaarde van je woning aan. Het percentage dat het bedrag voor je eigenwoningforfait bepaalt, is afhankelijk van de WOZ-waarde van je woning en varieert per jaar. Deze percentages zijn vastgesteld door de overheid.
Veranderingen eigenwoningforfait
De overheid heeft voor 2023 een aantal veranderingen doorgevoerd in de regels rondom het eigenwoningforfait. Een belangrijke verandering is de verlaging van de tarieven voor de meeste huizen. Dit betekent dat je als huiseigenaar een lager bedrag aan eigenwoningforfait bij je inkomen moet optellen.
Een andere verandering is dat het maximale WOZ-waarde-bereik, waarvoor het tarief van 0,35% geldt, is verhoogd van € 1.130.000 naar € 1.200.000. De formule voor het berekenen van je eigenwoningforfait als je een huis bezit met een WOZ-waarde van meer dan € 1.200.000 is ook gewijzigd.
Tarieven eigenwoningforfait
Ieder jaar stelt de overheid nieuwe tarieven vast voor jouw eigenwoningforfait. Voor het belastingjaar 2023 zijn dit de tarieven:
| WOZ-waarde huis | Tarief |
| Tot € 12.500 | 0% |
| Tussen € 12.500 en € 25.000 | 0,10% |
| Tussen € 25.000 en € 50.000 | 0,20% |
| Tussen € 50.000 en € 75.000 | 0,25% |
| Tussen € 75.000 en € 1.200.000 | 0,35% |
| Boven € 1.200.000 | € 4.200 plus 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.200.000 |
Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait
We nemen een rekenvoorbeeld dat het proces duidelijk maakt. Stel, je bezit in 2023 een huis met een WOZ-waarde van € 300.000. Volgens de tarieven van 2023 is het percentage voor huizen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.200.000 0,35%. Je berekent je eigenwoningforfait dan als volgt: € 300.000 x 0,35% = € 1.050. Dit betekent dat je € 1.050 bij je belastbaar inkomen optelt voor het belastingjaar 2023.
Eigenwoningschuld en eigenwoningforfait
Als je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt, krijg je een aftrek op je eigenwoningforfait. Dit valt onder de ‘Wet Hillen.’ In 2023 bedraagt deze aftrek 83,33% van het verschil tussen je eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten. Dit percentage verlaagt echter ieder jaar met 3,33%, en vervalt vanaf 2048 volledig. Daarnaast zijn er ook situaties waarin je deze aftrek mogelijk niet krijgt, zoals wanneer je een lening hebt bij je werkgever, of als je je (hypotheek)rente en kosten vooruit- of achteraf betaalt.
Rekenvoorbeeld geen of kleine woningschuld
We geven je nog een voorbeeldberekening over eigenwoningforfait en houden rekening met Wet Hillen: je bezit een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 en je hebt geen hypotheek op dit onroerend goed. In dit scenario is je eigenwoningforfait voor 2023 0,35% over € 350.000, wat neerkomt op € 1.225.
Gezien de veranderingen in de Wet Hillen in 2023, ziet de overheid 83,33% van je eigenwoningforfait als aftrekbaar. Daarom is je bijtelling voor 2023 € 204,17 (16,67% van € 1.225). Over deze bijtelling betaal je belasting tegen je geldende belastingtarief.
Wanneer je jaarinkomen van werk en woning niet hoger is dan € 73.031, is je belastingtarief 36,93%. Je betaalt dan in deze situatie € 75,41 aan belasting over de bijtelling.
Bijzondere gevallen
Er zijn bijzondere gevallen waarin de regels voor je eigenwoningforfait anders kunnen uitpakken. Zo betaal je ook eigenwoningforfait wanneer je buiten Nederland werkt en woont, maar tegelijkertijd een woning in Nederland bezit. De overheid ziet je huis nog steeds als een denkbeeldige inkomstenbron. Wanneer je een hypotheek voor een nieuwbouwwoning hebt, maar de woning nog niet is gebouwd, is het eigenwoningforfait nog niet van kracht. Je betaalt vanaf het moment dat je daadwerkelijk in je nieuwe huis woont. Je betaalt ook geen belasting als je bent verhuisd en je je vorige woning nog niet hebt verkocht.
Daarnaast heeft het erfrechtplan potentieel invloed op je eigenwoningforfait in het geval van erfenis. Wanneer je een huis erft, is het eigenwoningforfait van toepassing, afhankelijk van je situatie. Win hier advies over in om zo op de hoogte te zijn van eventuele fiscale gevolgen en mogelijkheden.
Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek
Stel je voor, je jaarsalaris bedraagt € 45.000. Daarnaast heb je een hypotheek van € 320.000, waarvoor je een jaarlijkse hypotheekrente van 3,5% betaalt. De totale rente die je dit jaar betaalt bedraagt dan € 11.200. De WOZ-waarde van je woning is € 380.000, vastgesteld door de gemeente.
Je eigenwoningforfait is 0,35% van € 380.000, dat is € 1.330. De inkomsten uit je eigen woning worden daardoor de betaalde rente van € 11.200 minus je eigenwoningforfait van € 1.330. Dit bedrag komt neer op € 9.870 dat je mag aftrekken van je inkomen als hypotheekrenteaftrek.
Je inkomen uit werk van € 45.000 minus de inkomsten uit je eigen woning van € 9.870 komt dan uit op € 35.130. Over dit bedrag betaal je belasting in box 1.
Belastingvoordeel eigenwoningforfait berekenen
Door je inkomstenbelasting in het bovengenoemde scenario zonder de inkomsten uit je eigen woning en met inkomsten uit je eigen woning van elkaar af te halen bereken je je belastingvoordeel.
Zonder inkomsten uit je eigen woning: 36,93% (belastingtarief wanneer je jaarlijkse inkomen niet hoger is dan € 73.031) van € 45.000 = € 16.618,50
Met inkomsten uit je eigen woning: 36,93% van € 35.130 = € 12.973,51
Het belastingvoordeel: € 16.618,50 – € 12.975,29 = € 3.644,99
In dit scenario zijn de netto rentelasten je betaalde rente van € 11.200 minus je belastingvoordeel van € 3.644,99. Dit is € 7.555,01.
Je maandlasten bereken je dan als volgt: € 7.555,01 gedeeld door 12 maanden = € 629,85.
Hulp nodig bij jouw berekening?
Er komt een en ander bij kijken wanneer je je eigenwoningforfait wilt uitrekenen. Wil je graag dat er een deskundige met je meekijkt? In een vrijblijvend oriëntatiegesprek bespreken onze adviseurs jouw opties. Plan een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek in bij een vestiging van De Hypotheekshop in jouw regio.