Het eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een belangrijk begrip in de Nederlandse belastingwetgeving, vooral als je een huis bezit dat je hoofdverblijf is. Deze fiscale regeling is gebaseerd op het idee dat je huis niet alleen een plek is om in te wonen, maar je ook een soort inkomstenbron biedt, namelijk woonruimte. Zelfs als je geen huur betaalt, heb je het voordeel van wonen in je eigen huis. De Belastingdienst ziet dit als een soort inkomen en daarom betaal je er belasting over. Het bedrag dat bij je belastbaar inkomen wordt opgeteld, noemt men eigenwoningforfait.

Op deze pagina leggen we je uit wat eigenwoningforfait in jouw situatie betekent, hoe je het berekent en waar je rekening mee moet houden.

Verschil huurwaardeforfait en eigenwoningforfait

Vóór 2001 werd de term huurwaardeforfait gebruikt in plaats van het eigenwoningforfait. Ze verwijzen in principe naar hetzelfde concept. De verandering van de term heeft te maken met een verschuiving in de manier waarop de overheid de waarde van het wonen in je eigen huis ziet. Het ‘huurwaardeforfait’ doelt op een theoretisch bedrag dat je zou kunnen ontvangen als je je huis zou verhuren, terwijl de term ‘eigenwoningforfait’ zich meer richt op de waarde die je ontvangt als je in je eigen huis woont.

Eigenwoningforfait berekenen?

Je eigenwoningforfait bereken je op een eenvoudige manier. Het begint met de WOZ-waarde van je huis. Deze waarde stelt de gemeente jaarlijks vast en geeft de geschatte marktwaarde van je woning aan. Het percentage dat het bedrag voor je eigenwoningforfait bepaalt, is afhankelijk van de WOZ-waarde van je woning en varieert per jaar. Deze percentages zijn vastgesteld door de overheid.

Veranderingen eigenwoningforfait

De overheid stelt ieder jaar de tarieven en grenzen van het eigenwoningforfait vast. Voor 2026 geldt voor de meeste woningen nog steeds het tarief van 0,35%, maar de grens waarboven een hogere berekening geldt, ligt in 2026 op € 1.350.000 (in 2025 was dat € 1.330.000). Ook het vaste bedrag in de hoogste categorie is in 2026 aangepast naar € 4.725. 

Tarieven eigenwoningforfait

Ieder jaar stelt de overheid nieuwe tarieven vast voor jouw eigenwoningforfait. Voor het belastingjaar 2026 zijn dit de tarieven:

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait

We nemen een rekenvoorbeeld dat het proces duidelijk maakt. Stel, je bezit in 2026 een huis met een WOZ-waarde van € 300.000. Volgens de tarieven van 2026 is het percentage voor huizen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000 0,35%.

Je berekent je eigenwoningforfait dan als volgt: € 300.000 x 0,35% = € 1.050.
Dit betekent dat je € 1.050 bij je belastbaar inkomen optelt voor het belastingjaar 2026.

Eigenwoningschuld en eigenwoningforfait

Als je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt, krijg je een aftrek op je eigenwoningforfait. Dit valt onder de ‘Wet Hillen’ (aftrek ‘geen of een kleine eigenwoningschuld’). In 2026 bedraagt deze aftrek 71,867% van het verschil tussen je eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten. De aftrek wordt afgebouwd en vervalt vanaf 1 januari 2048 volledig.

Daarnaast zijn er ook situaties waarin je deze aftrek mogelijk niet krijgt, zoals wanneer je een lening hebt bij je werkgever, of als je je (hypotheek)rente en kosten vooruit- of achteraf betaalt.

Rekenvoorbeeld geen of kleine woningschuld

We geven je nog een voorbeeldberekening over eigenwoningforfait en houden rekening met Wet Hillen: je bezit een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 en je hebt geen hypotheek op dit onroerend goed. In dit scenario is je eigenwoningforfait voor 2026 0,35% over € 350.000, wat neerkomt op € 1.225.

In 2026 is een deel van het verschil tussen je eigenwoningforfait en je aftrekbare kosten aftrekbaar. In dit voorbeeld komt de aftrek uit op € 881. Daardoor blijft een bijtelling over van € 344.

Over deze bijtelling betaal je belasting tegen je geldende belastingtarief in box 1.

Bijzondere gevallen

Zo kan je woning onder voorwaarden een eigen woning blijven wanneer je tijdelijk bent uitgezonden of overgeplaatst. Je moet dan ook eigenwoningforfait bij je inkomsten optellen; hiervoor gelden aparte (vaste) percentages en bedragen.

Wanneer je een hypotheek voor een nieuwbouwwoning hebt, maar de woning nog niet is gebouwd of nog leeg staat, is het eigenwoningforfait over die periode € 0. Je geeft het eigenwoningforfait aan over de periode dat je daadwerkelijk in de woning woont.

Je betaalt in het jaar van verhuizen voor beide woningen eigenwoningforfait over de periode dat je er woonde. Staat je vorige woning daarna leeg en te koop, dan is het eigenwoningforfait voor die periode €0. Onder voorwaarden mag je de woning die te koop staat bovendien nog maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin je de woning hebt verlaten, als eigen woning blijven opgeven.

Daarnaast kan een erfenis invloed hebben op je eigenwoningforfait. Als je een huis erft en het (deels) als hoofdverblijf gaat gebruiken, kunnen de regels van de eigen woning en het eigenwoningforfait een rol gaan spelen. Win in zo’n situatie advies in om goed zicht te krijgen op de fiscale gevolgen en mogelijkheden.

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek

Stel je voor, je jaarsalaris bedraagt € 45.000. Daarnaast heb je een hypotheek van € 320.000, waarvoor je een jaarlijkse hypotheekrente van 3,5% betaalt. De totale rente die je dit jaar betaalt bedraagt dan € 11.200. De WOZ-waarde van je woning is € 380.000, vastgesteld door de gemeente. 

Je eigenwoningforfait is 0,35% van € 380.000, dat is € 1.330. De inkomsten uit je eigen woning worden daardoor de betaalde rente van € 11.200 minus je eigenwoningforfait van € 1.330. Dit bedrag komt neer op € 9.870 dat je mag aftrekken van je inkomen als hypotheekrenteaftrek.

Je inkomen uit werk van € 45.000 minus de inkomsten uit je eigen woning van € 9.870 komt dan uit op € 35.130. Over dit bedrag betaal je belasting in box 1.

Belastingvoordeel eigenwoningforfait berekenen

Door je inkomstenbelasting in het bovengenoemde scenario zonder de inkomsten uit je eigen woning en met inkomsten uit je eigen woning van elkaar af te halen bereken je je belastingvoordeel.

Daarbij spelen de tarieven in box 1 een rol. In 2026 gelden (zonder AOW) de schijven van 35,75% tot en met € 38.883 en 37,56% van € 38.883 tot € 78.426 (daarboven 49,50%).

In dit voorbeeld (zonder rekening te houden met heffingskortingen en andere persoonlijke factoren) komt het belastingvoordeel indicatief uit op € 3.639.

In dit scenario zijn de netto rentelasten je betaalde rente van € 11.200 minus je belastingvoordeel van € 3.639. Dit is € 7.561.

Je maandlasten bereken je dan als volgt: € 7.561 gedeeld door 12 maanden = € 630 per maand.

Hulp nodig bij jouw berekening?

Er komt een en ander bij kijken wanneer je je eigenwoningforfait wilt uitrekenen. Wil je graag dat er een deskundige met je meekijkt? In een vrijblijvend oriëntatiegesprek bespreken onze adviseurs jouw opties. Plan een gratis en vrijblijvend oriëntatiegesprek in bij een vestiging van De Hypotheekshop in jouw regio.