Ondernemershypotheek in Haarlem (en omstreken): zo vergroot je je kansen!
Gepubliceerd: ‐ Update:
Als je in loondienst bent, is een werkgeversverklaring en een loonstrook vaak genoeg om een hypotheek te krijgen. Voor ondernemers is het een stuk complexer: je moet met drie jaarcijfers en belastingaangiftes aantonen wat je verdient, en banken hanteren uiteenlopende spelregels.
Victor van Son, mede-oprichter van De Hypotheekshop Haarlem Centrum en al bijna dertig jaar erkend financieel adviseur, weet er alles van. Zelf had hij ooit een eenmanszaak, een VOF en nu zit hij met compagnons in een BV. “Doordat ik zelf ondernemer ben, spreek ik de taal. Ik weet hoe het voelt om met je bedrijf bezig te zijn én tegelijk een huis te willen kopen.”
We spraken met Victor over wat er komt kijken bij het aanvragen van een ondernemershypotheek, de meest voorkomende misverstanden en hoe ondernemers zich goed kunnen voorbereiden.
Wat maakt een ondernemershypotheek anders?
“Het belangrijkste verschil is het aantonen van het inkomen. Bij iemand in loondienst is het vaak simpel: het salaris staat over het algemeen vast en de bank kan snel toetsen wat er mogelijk is. Ondernemers moeten drie jaarcijfers laten zien. Ben je ZZP’er of heb je een eenmanszaak of VOF, dan is dat nog vrij overzichtelijk. De bank kijkt naar je fiscale winst in de IB-aangiftes van de afgelopen jaren en neemt die bijna volledig mee, ongeacht of je die winst ook echt naar privé hebt gehaald.
Heb je een BV, dan is het een ander verhaal. Je betaalt jezelf dan een salaris uit, waar banken naar kijken. Daarnaast kan er winst in de onderneming achterblijven. En dáár kijken banken heel verschillend naar. Sommige geldverstrekkers tellen die overwinst helemaal niet mee, anderen doen dat wel. Heb je ook nog compagnons, wordt het nog complexer omdat je niet alleen over de bestemming van de overwinst kunt beslissen.
Overigens heb je niet altijd drie volledige boekjaren nodig om te kunnen financieren. Met één jaarcijfer kan het soms ook, al rekent de bank dan met 75% van je inkomen. Bij twee jaarcijfers gebruiken ze dan 90% van het gemiddelde. En ben je net voor jezelf begonnen in dezelfde branche waarin je eerder in loondienst werkte, dan willen sommige banken die loondienstjaren meewegen. Dat soort verschillen maakt goed vergelijken extra belangrijk. Gelukkig werken wij met alle geldverstrekkers en weet ik na al die jaren heel goed de weg!”
Wat zijn veelvoorkomende misverstanden bij ondernemers?
“We zien veel ondernemers met een rekening-courant bij hun BV. Dat voelt als flexibel geld – je haalt naar je privérekening wat je nodig hebt – maar voor de bank is het gewoon een schuld die je hebt bij je bedrijf. Dat kan je maximale hypotheek behoorlijk lager maken. Pas daar dus mee op. Daar komt bij dat banken een lege BV risicovol vinden. Ze willen dat er een financiële buffer achterblijft om een slecht jaar op te vangen.
Verder rekenen banken meestal met een gemiddelde van 3 boekjaren, waarbij het laatste jaar de bovengrens is. Dus zelfs als 2022 en 2023 topjaren zijn geweest, kan een minder goed 2024 je leencapaciteit flink drukken. Andersom kan een bank soms gunstiger rekenen als recente cijfers juist veel beter zijn. Als het huidige jaar eruit springt, stuur ik er vaak op aan dat het lopende jaar wordt meegenomen in de beoordeling. Niet elke bank is hiertoe bereid, maar ik weet precies waar ik in zo’n geval moet aankloppen.”
Victor van Son: “Cijfers vertellen een hoop, maar er is meer. Ik licht je cijfers daarom altijd toe bij de aanvraag, zodat de bank een volledig beeld krijgt van wie jij bent en wat het verhaal is van jouw onderneming. Die uitleg kan het verschil maken tussen afwijzing en een positief aanbod.”
Hoe bereid je je als ondernemer goed voor?
“Zorg dat je administratie actueel is – ondernemers lopen vaak achter met hun IB-aangifte – en denk in het geval van een BV-structuur tijdig na over je salaris: jezelf structureel meer uitkeren kan slim zijn. Een eenmalige verhoging werkt trouwens niet, banken prikken daar zo doorheen.
Mijn belangrijkste tip geldt voor iedereen, maar helemaal voor ondernemers: kom op tijd bij mij aan tafel zitten. Dus niet pas als je een bod gedaan hebt op een huis. Het is namelijk best een klus om als ondernemer je benodigde cijfers snel boven tafel te krijgen. Al is het maar omdat je daarin afhankelijk bent van andere partijen zoals je accountant.
Het begint natuurlijk met goede cijfers. Maar wat extra context kan nooit kwaad. Zodat een bank meer ziet dan alleen getallen. Daarom vertaal ik de droge getallen altijd naar een verhaal dat laat zien wie jij bent en wat er achter je onderneming schuilgaat. Dat helpt de bank vertrouwen te krijgen. Dáár zit mijn meerwaarde.”
Benieuwd wat Victor voor jou kan betekenen?
