Wat is de eigenwoningreserve?

Als je je huis verkoopt met overwaarde, kom je de term ‘eigenwoningreserve‘ (EWR) tegen. Dit bedrag komt voort uit de overwaarde van je verkochte woning, wat zowel positief als negatief kan zijn. De eigenwoningreserve heeft direct invloed op de hoogte van het bedrag waarover je rente mag aftrekken. Dit gebeurt wanneer je een nieuwe hypotheek of lening afsluit voor een andere woning.

Op deze pagina leer je hoe je jouw eigenwoningreserve inzet, hoe je het berekent en welke scenario’s je kunt overwegen.

Is overwaarde hetzelfde als eigenwoningreserve?

Hoewel de termen overwaarde en eigenwoningreserve op elkaar lijken, zijn ze niet precies hetzelfde. Overwaarde is de opbrengst die je ontvangt na de verkoop van je huis, minus alle hypotheken en je verkoopkosten. Het is in feite de ‘winst’ die je maakt bij de verkoop van je huis, na aftrek van al je kosten.

Aan de andere kant is je eigenwoningreserve de opbrengst van de verkoop van je huis minus de zogenoemde ‘eigenwoningschuld’ en de verkoopkosten. De eigenwoningschuld is een deel van je hypotheek waarvan je de rente mag aftrekken (box 1). Als je een hypotheek hebt waarvan je de rente niet mag aftrekken (box 3 hypotheek), telt deze niet mee bij het berekenen van de eigenwoningreserve.

Dit betekent dat je eigenwoningreserve in sommige gevallen hoger is dan je overwaarde.

Hoe bereken je de eigenwoningreserve?

Een berekening van je eigenwoningreserve maak je relatief eenvoudig. Het is de verkoopprijs van je vorige woning minus de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Als de uitkomst positief is, heb je een eigenwoningreserve. Is de uitkomst negatief, dan is er sprake van een negatieve eigenwoningreserve, wat ook gevolgen heeft voor je volgende woning.

Rekenvoorbeeld

Laten we een voorbeeld bekijken om dit concept te verduidelijken. Stel je voor dat je je huis verkoopt. Hierbij zijn de volgende financiële factoren belangrijk:

• De verkoopopbrengst van je huis: € 300.000
• De resterende eigenwoningschuld (Box 1): € 250.000
• Je hebt ook een deel van je hypotheek in Box 3 (niet-aftrekbare rente): € 25.000
• De verkoopkosten voor je huis: € 5.000

Berekening overwaarde:

Je begint met de verkoopopbrengst van je huis (€ 300.000) en trekt hier alle hypotheken en verkoopkosten van af. Dus € 300.000 – € 250.000 (eigenwoningschuld) – € 25.000 (Box 3 hypotheek) – € 5.000 (verkoopkosten) = € 20.000. Dit is de overwaarde van je huis.

Berekening eigenwoningreserve:

Nu berekenen we de eigenwoningreserve. In dit geval neem je de verkoopopbrengst (€ 300.000), en je trekt de eigenwoningschuld (Box 1 hypotheek) en de verkoopkosten eraf. Dus € 300.000 – € 250.000 – € 5.000 = € 45.000. Dit is de eigenwoningreserve.

Zoals je ziet, is je eigenwoningreserve in dit geval hoger dan de overwaarde van je huis. Dit komt doordat we bij de berekening van de eigenwoningreserve de hypotheek in Box 3 buiten beschouwing laten. Het geeft je een helder beeld van hoe beide concepten werken en hoe ze van elkaar verschillen.

Negatieve eigenwoningreserve

In sommige gevallen krijg je te maken met een negatieve eigenwoningreserve, bijvoorbeeld wanneer je huis minder oplevert dan je resterende hypotheekschuld. Dit betekent dat je na de verkoop van je huis nog steeds een deel van je hypotheek moet aflossen. In dit geval mag je de negatieve eigenwoningreserve aftrekken van de kosten van je nieuwe woning, waardoor de hypotheekrenteaftrek voor je nieuwe huis toeneemt.

Wanneer vervalt de eigenwoningreserve?

Je eigenwoningreserve blijft niet eeuwig bestaan. De Belastingdienst stelt met de bijleenregeling dat je eigenwoningreserve na drie jaar vervalt. Dit betekent dat als je binnen drie jaar na de verkoop van je vorige huis een nieuw huis koopt, je je eigenwoningreserve meeneemt in de berekening van je maximale hypotheekrenteaftrek. Als je dit niet doet, verlies je voor dat deel je recht op hypotheekrenteaftrek. Koop je echter na drie jaar een nieuw huis, dan hoef je geen rekening te houden met de eigenwoningreserve.

Mag ik huren als fiscale pauze om eigenwoningreserve te vermijden?

Het huren van een woning na de verkoop van je eigen huis is een manier om de bijleenregeling te vermijden. Als je na de verkoop van je woning drie jaar of langer huurt en daarna een huis koopt, hoef je geen rekening meer te houden met je eigenwoningreserve.

Dit is een slimme zet als je verwacht een huis te kopen dat duurder is dan je vorige huis, of als je de overwaarde van je vorige huis niet in je nieuwe huis wilt steken. Houd wel rekening met de hoge huurprijzen en stijgende woningprijzen, waardoor je je voordeel mogelijk verliest.

Eigenwoningreserve met een fiscale partner

Als je een fiscale partner hebt, wordt de eigenwoningreserve en de overwaarde van beide partners samengevoegd. Dit betekent dat als een van jullie een eigenwoningreserve heeft, dit invloed heeft op de hypotheekrenteaftrek van jullie beide.

Rekenvoorbeeld

Stel, je hebt een eigenwoningreserve van € 30.000 en je partner heeft een eigenwoningreserve van € 20.000. Als jullie samen een huis kopen van € 400.000 met een hypotheek van € 350.000, dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor € 350.000. De totale eigenwoningreserve van jullie beiden (€ 50.000) wordt afgetrokken van de hypotheek voor de berekening van de renteaftrek.

Wordt eigenwoningreserve gezien als vermogen?

Hoewel de eigenwoningreserve voortkomt uit de overwaarde van je woning, ziet de Belastingdienst dit in fiscale termen niet direct als ‘vermogen’. Het is een potentieel bedrag dat pas beschikbaar is bij de verkoop van je huis. Hiermee is het dus niet beschikbaar zoals spaargeld of beleggingen.

Besluit je na de verkoop van je huis om de overwaarde van je woning op je spaarrekening te storten? Let op, dit geld ziet de Belastingdienst wel als je vermogen. Wanneer dit bedrag een bepaalde grens overschrijdt, krijg je te maken met vermogensbelasting. Voor 2023 is de grens voor vrijstelling van vermogensbelasting gesteld op € 57.000,- voor als je alleen bent en op € 114.000,- voor als je een fiscale partner hebt.

Valt de eigenwoningreserve onder box 3?

De eigenwoningreserve valt niet onder box 3, omdat het niet vrij beschikbaar is. Het is namelijk bedoeld voor de aankoop van je volgende huis en is daardoor gebonden. Dit maakt de eigenwoningreserve een uniek onderdeel van de Nederlandse belastingwetgeving.

Meer weten?

Plan dan een vrijblijvend oriëntatiegesprek met een van onze deskundige hypotheekadviseurs. Zij praten je bij over de regels rondom de eigenwoningreserve. Op deze manier maak jij een geïnformeerde beslissing die perfect aansluit bij jouw situatie.