Wat is de bijleenregeling?

Wanneer je een woning verkoopt en een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met een belangrijk aspect van de Nederlandse belastingwetgeving: de bijleenregeling. De regeling houdt in dat je de overwaarde van de verkochte woning in de nieuwe woning moet investeren om de maximale hypotheekrenteaftrek te houden.

Vraag jij je af hoe deze regeling jouw situatie beïnvloedt? We vertellen je er graag meer over.

Wanneer geldt de bijleenregeling?

De bijleenregeling geldt wanneer je jouw woning verkoopt en een nieuwe woning koopt. Op een gunstige woningmarkt verkoop je jouw woning voor een hoger bedrag dan je een hypotheek voor hebt afgesloten. Die ‘winst’ is je overwaarde.

Deze regeling houdt in dat je de overwaarde van je vorige huis gebruikt als investering voor de aankoop van je nieuwe woning. Gebruik je deze overwaarde niet volledig voor de aankoop van je nieuwe woning? De rente over het deel dat je niet gebruikt van de overwaarde, het deel van de hypotheek die je extra leent, is dan niet aftrekbaar van de belasting.

Bijleenregeling, overwaarde en eigenwoningreserve

De verkoopprijs van je oude woning, min de verkoopkosten, resulteert in je overwaarde. Wanneer je je woning voor het eerst verkoopt, noemt de Belastingdienst jouw overwaarde ‘eigenwoningreserve.’ Deze reserve komt tot stand wanneer je je huis verkoopt. De bijleenregeling bepaalt hoe je omgaat met deze eigenwoningreserve bij de aankoop van een nieuw huis.

De termen overwaarde en eigenwoningreserve lijken qua betekenis op elkaar, maar het daadwerkelijke bedrag kan verschillen. Zo reken je bij een eigenwoningreserve ook met eigenwoningschuld. Dit is een deel van je hypotheek waarvan de rente aftrekbaar is in box 1.

Hoe werkt de bijleenregeling?

De bijleenregeling werkt als volgt: na de verkoop van je woning bereken je de eigenwoningreserve. Dit bedrag moet je gebruiken wanneer je een ander huis koopt. Als je een hogere hypotheek afsluit dan de koopsom van de nieuwe woning min de eigenwoningreserve, dan is de rente over dat bedrag niet aftrekbaar.

Bijleenregeling berekenen

Hoe bereken je de bijleenregeling? Eerst stel je de eigenwoningreserve vast. Dit is de verkoopprijs van je vorige huis, min je verkoopkosten, de eigenwoningschuld en de aflossing van je resterende hypotheek.

Stel, je nieuwe woning is duurder dan je vorige woning, dan bereken je hoeveel je maximaal mag lenen met volledige hypotheekrenteaftrek. Dit is de koopprijs van je nieuwe woning min je eigenwoningreserve.

Rekenvoorbeeld

Laten we dit verduidelijken met een voorbeeld. Stel, je hebt je huis verkocht voor € 300.000, hebt geen restschuld en je openstaande hypotheek was € 200.000. Dit betekent dat je een eigenwoningreserve hebt van € 100.000.

Je koopt een nieuw huis voor € 400.000. Volgens de bijleenregeling is de rente volledig aftrekbaar als je een hypotheek neemt van € 300.000 (de prijs van het nieuwe huis € 400.000 min de eigenwoningreserve € 100.000). Als je meer leent, bijvoorbeeld € 350.000, dan is je rente over het bedrag van € 50.000 niet aftrekbaar.

Hoe lang geldt de bijleenregeling

De bijleenregeling en daarmee de eigenwoningreserve, geldt voor een periode van drie jaar na de verkoop van je oude woning. Als je binnen deze termijn een nieuw huis koopt, moet je de overwaarde van je oude woning inbrengen in je nieuwe woning. Alleen dan mag je volledig gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Koop je pas na drie jaar een nieuw huis, dan hoef je de eigenwoningreserve niet meer in te brengen.

Het doel van deze periode is om situaties te voorkomen waarin je tijdelijk gaat huren om zo de bijleenregeling te ontwijken. Je kunt na drie jaar weer een huis kopen om zo volop van de hypotheekrenteaftrek te profiteren. Door de bijleenregeling voor drie jaar te laten gelden, wordt deze route minder aantrekkelijk. Huren is meestal duur, waardoor je voordeel van je overwaarde vervalt. Dit verkleint de kans dat je extra voordeel behaalt.

Waarom is de bijleenregeling ingevoerd?

Met de bijleenregeling wil de overheid het gebruik van je overwaarde voor de aankoop van je nieuwe huis stimuleren. Hiermee beperken ze je hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wil de overheid met deze regeling het ‘huis als spaarpot’ effect verminderen. Tevens is het meefinancieren van consumptieve uitgaven in je hypotheek hierdoor minder aantrekkelijk. Dit zijn uitgaven die niet direct zijn gerelateerd aan de aankoop van je huis, zoals een nieuwe auto, een vakantie of meubels.

Belasting

Het effect van de bijleenregeling zie je terug in je belastingaangifte. Het heeft namelijk direct invloed op de hypotheekrenteaftrek. Als je de eigenwoningreserve niet gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning, mag je de rente over dit deel van de lening niet aftrekken. Dit heeft dus mogelijk het gevolg dat je meer belasting betaalt.

Fiscale partners

Voor fiscale partners gelden extra regels. Als je samen met je partner een huis verkoopt, deel je de eigenwoningreserve in principe door de helft. De eigenwoningreserve is namelijk persoonlijk. Je moet rekening houden met elkaars eigenwoningreserve van de verkochte woning. Beide partners krijgen hun eigen deel van de eigenwoningreserve, waar de bijleenregeling op van toepassing is.

Wat gebeurt er als jullie beiden besluiten een nieuwe woning te kopen en jullie hebben elk overwaarde op je vorige woning? In dit scenario is de bijleenregeling op beide partners van toepassing. Dit betekent dat de eigenwoningreserve van jullie allebei een rol speelt bij de hypotheek voor jullie nieuwe woning. Dit is belangrijk als jullie de volledige hypotheekrenteaftrek willen behouden.

Komt je fiscale partner te overlijden en is er sprake van een eigenwoningreserve die onderdeel was van de erfenis? In dat geval vervalt de eigenwoningreserve van de overledene. Dit is een verandering die in 2022 is doorgevoerd. Hiervoor werd de eigenwoningreserve van de overledene overgedragen aan de overlevende partner.

Nog meer vragen?

Maak een gratis afspraak voor een oriëntatiegesprek bij een filiaal in jouw buurt. De adviseurs van De Hypotheekshop staan klaar om samen met jou je financiën duidelijk uit te tekenen. Samen kijken we naar de beste mogelijkheden. Zo maak jij slimme keuzes.