Wat is een box 3 hypotheek?

In Nederland wordt jouw inkomen verdeeld in drie boxen voor de berekening van belastingen. Box 3 gaat over het vermogen dat jij bezit, zoals je spaargeld, je beleggingen en bijvoorbeeld een tweede woning (woning wat niet jouw hoofdverblijf is).

Wanneer je een huis koopt en een hypotheek afsluit voor een woning waar je zelf in gaat wonen krijg je normaal gesproken te maken met  box 1. Wanneer je bijvoorbeeld een tweede woning of een vakantiewoning koopt krijg je te maken met box 3.

Je kan ook te maken krijgen met  box 3 wanneer je na 2013 een aflossingsvrije hypotheek afsluit (of een lening voor je eigen woning die niet voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek).

Met een box 3 hypotheek valt het geleende bedrag als schuld in box 3.

Wat valt er onder vermogen?

Onder vermogen vallen verschillende zaken waar jij als persoon eigenaar van bent. Denk hierbij aan spaargeld dat je hebt opgebouwd, beleggingen die je hebt gedaan of een eigen woning die niet jouw hoofdverblijf is. 

Aflossingsvrije hypotheek: box 1 of box 3?

Overweeg je een aflossingsvrije hypotheek? Dan moet je goed begrijpen hoe de Belastingdienst deze hypotheekvorm belast. Belastingen in Nederland vallen in drie verschillende boxen. De boxen in het kort beschreven:

Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning. Dit omvat inkomsten uit loon, winst uit onderneming, en andere inkomsten uit arbeid zoals pensioenen. Ook valt hieronder het eigenwoningforfait, het ‘inkomen’ dat je volgens de Belastingdienst ontvangt uit het hebben van een eigen huis. De betaalde hypotheekrente mag je hierop in mindering brengen, als je voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek.

Box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang. Dit omvat inkomsten uit aandelen en winstbewijzen als je een aanmerkelijk belang in een vennootschap hebt. Er is sprake van een aanmerkelijk belang als je minstens 5% van de aandelen in een bedrijf bezit.

Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Dit is een forfaitair rendement op je netto vermogen (zoals spaargeld, beleggingen, een tweede huis), minus de schulden. Hierbij wordt niet het werkelijke rendement belast, maar een fictief rendement dat de overheid jaarlijks vaststelt.

Bij een aflossingsvrije hypotheek valt je hypotheekschuld in principe in box 3 als je (een deel van) de lening niet in box 1 kunt opvoeren (bijvoorbeeld omdat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek). Dit betekent dat je je hypotheekschuld niet kunt aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. In plaats daarvan neemt de Belastingdienst het bedrag van je (niet-aftrekbare) hypotheekschuld mee in de berekening van je vermogen in box 3.

Wanneer je voor 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten voor je eigen woning dan kan je onder voorwaarden onder het overgangsrecht vallen. Je hypotheek blijft dan in box 1 en de rente kan dan (binnen de maximale termijn) aftrekbaar blijven.

Box 3 belasting berekenen

De belasting over box 3 berekenen geeft een goed beeld van wat je kunt verwachten. Om dit te doen moet je de waarde van je bezittingen en schulden in box 3 opgeven in je belastingaangifte (peildatum 1 januari). De Belastingdienst rekent vervolgens met fictieve rendementspercentages per soort vermogen en brengt het heffingsvrij vermogen in mindering.

Er is ook een heffingsvrij vermogen, waarover je geen belasting betaalt. In 2026 is dit bedrag € 59.357 per persoon.

Oude en nieuwe rekenmethode box 3

Tot en met het belastingjaar 2021 gebruikte men bij de berekening van de belasting in box 3 een systeem met forfaitaire uitgangspunten op basis van vermogensschijven.

Vanaf het belastingjaar 2022 is er een nieuwe rekenmethode voor box 3 geïntroduceerd. Hierbij wordt gekeken naar de werkelijke verdeling van je vermogen (banktegoeden, beleggingen/andere bezittingen en schulden), maar wordt er nog steeds gewerkt met forfaitaire rendementspercentages. Als het werkelijke rendement later lager blijkt dan het fictieve rendement, kan dit in bepaalde gevallen worden gecorrigeerd.

Vermogensbelasting 2026

Rekenvoorbeeld 2026

Je hebt € 92.000 spaargeld en geen fiscale partner.

Stap 1: bereken het rendement per soort vermogen
Bank- en spaartegoeden en contant geld: € 92.000 x 1,28% = € 1.177

Belastbaar rendement = € 1.117

Stap 2: bereken je vermogen
Bezittingen = € 92.000
Aftrekbare schulden = € 0

Vermogen = € 92.000 – € 0 = € 92.000

Stap 3: bereken de grondslag sparen en beleggen
De grondslag sparen en beleggen is de rendementsgrondslag minus jouw heffingsvrij vermogen.
Het heffingsvrij vermogen is in 2026 € 59.357.

Grondslag sparen en beleggen = € 92.000 – € 59.357 = € 32.643

Stap 4: bereken jouw aandeel in de rendementsgrondslag
Deel jouw grondslag sparen en beleggen door jouw rendementsgrondslag. Vervolgens vermenigvuldig je de uitkomst met 100. Rond af op 2 decimalen achter de komma.

Grondslag sparen en beleggen € 32.643/rendementsgrondslag € 92.000 x 100 = 35,48%

Stap 5: bereken jouw voordeel uit sparen en beleggen
Het voordeel uit sparen en beleggen is je belastbaar rendement vermenigvuldigd met het percentage in jouw aandeel in de rendementsgrondslag.

Voordeel uit sparen en beleggen: € 1.177 x 35,48% = € 417
Over jouw vermogen betaal je 36% x € 417 = € 150 belasting.

Veranderingen in belasting op vermogen

Belastingregels met betrekking tot jouw vermogen veranderen in de loop van de tijd. De overheid besluit regelmatig om wijzigingen aan te brengen in de belastingtarieven, heffingsvrij vermogen en andere regels die invloed hebben op de vermogensbelasting. Het is daarom verstandig om op de hoogte te blijven van eventuele wijzigingen in de belastingwetgeving en om regelmatig jouw financiële situatie te evalueren.

Weten wat een box 3 hypotheek voor jou inhoudt?

De adviseurs van De Hypotheekshop staan klaar om je te ondersteunen. Plan een kosteloos oriëntatiegesprek bij De Hypotheekshop in jouw regio, dan ontdekken we samen waar je aan toe bent.