Onzekerheid troef voor hypotheekaanvragers richting 1 januari

Dit kan gevolgen hebben voor diverse groepen consumenten, waaronder potentiële huizenkopers, mensen die een scheiding doormaken en degenen die hun hypotheek willen verhogen. Dit komt doordat de uiteindelijke datum van goedkeuring van de hypotheekaanvraag door de geldverstrekker (meestal 4 tot 6 weken na de hypotheekaanvraag) bepaalt welke leennormen van kracht zijn.

Dit kan gevolgen hebben voor diverse groepen consumenten, waaronder potentiële huizenkopers, mensen die een scheiding doormaken en degenen die hun hypotheek willen verhogen. Dit komt doordat de uiteindelijke datum van goedkeuring van de hypotheekaanvraag door de geldverstrekker (meestal 4 tot 6 weken na de hypotheekaanvraag) bepaalt welke leennormen van kracht zijn.

• Wordt de bindende offerte uitgebracht in 2023, dan gelden de vastgelegde toetsnormen van dat jaar.
• Wordt de bindende offerte uitgebracht vanaf 1 januari 2024, dan zijn de nieuwe regels van kracht.

Door de gebruikelijke drukte in december plus de lage bezetting in de kerstvakantie kan het gebeuren dat een hypotheekdossier niet meer in 2023, maar in 2024 wordt beoordeeld. Zeker als een of meerdere van de gemiddeld 17 dossierstukken wordt afgekeurd, er aanvullende vragen over worden gesteld door de geldverstrekker of als er een wijziging plaats vindt in de aanvraag. Daarom is het verstandig voor aanvragers om rekening te houden met deze drukte en daarnaast wat extra spaargeld achter de hand te houden.

We zetten de voornaamste (verwachte) wijzigingen op een rij.

• Naar verwachting wordt de NHG-grens in 2024 verhoogd van 405.000 euro naar circa 440.000 euro. De borgtochtprovisie zal waarschijnlijk gehandhaafd blijven op 0,6%. Vanaf begin december is het bij veel geldverstrekkers al mogelijk om een renteaanbod (voorlopige offerte) aan te vragen op basis van de nieuwe NHG-normen: het bindend aanbod (definitieve offerte) dient echter in 2024 te worden uitgebracht.
• Jaarlijks adviseert het Nibud de overheid over de woonquotes (het percentage van iemands inkomen dat verantwoord aan woonlasten besteed mag worden) voor het bepalen van de hoogte van de leencapaciteit. Voor volgend jaar verwacht het Centraal Planbureau een gemiddelde bruto loonstijging van 5%. Zonder loonstijging geldt dat de maximale hypotheek voor nagenoeg alle huishoudens daalt. Met deze loonstijging zal de maximale hypotheek voor de meeste inkomens wel omhoog gaan. Alleen voor de laagste inkomens daalt de maximale hypotheek.
• Volgend jaar gaat het energielabel van de woning de leencapaciteit van de aanvrager beïnvloeden. Bij de betere energielabels (D en lager) kan een bedrag oplopend tot 50.000 euro worden opgeteld bij de leencapaciteit. Deze extra ruimte komt beschikbaar omdat er minder geld moet worden besteed aan energielasten dan bij een woning met een slechter label. Als gevolg van deze aanpassingen verkrapt de leenruimte voor consumenten met 5.000 – 10.000 euro voor de aankoop van een woning met energielabel E, F of G.
• De overheid wil voor het toetsen van studieschulden via DUO gaan aansluiten bij de actuele maandtermijn. Nu geldt er een vast percentage van de oorspronkelijke hoofdsom. Overigens wordt de DUO-rente in het nieuwe jaar verhoogd.
• Als aanvragers kiezen voor een renteperiode korter dan 10 jaar vast, dan wordt er gerekend met de AFM-toetsrente. Dit kan evenwel ook het geval zijn als van de oorspronkelijke renteperiode nog minder dan 10 jaar resteert, bijvoorbeeld op het moment van verhogen, verhuizen of scheiden. De toetsrente bedroeg de afgelopen jaren steevast 5%, maar AFM heeft al gewaarschuwd voor een hogere toetsrente in het eerste kwartaal.
• Sinds 1 januari 2023 geldt de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting voor eigen woningen die niet duurder zijn dan 440.000 euro. Deze vrijstelling gaat in 2024 naar 510.000 euro. Daarboven betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting. Ook jonge doorstromers die niet eerder gebruik hebben gemaakt van de eenmalige vrijstelling kunnen alsnog in aanmerking komen voor deze vrijstelling. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.

De voorgestelde veranderingen zullen dus vooral impact hebben op particulieren die een energie onzuinige woning aanschaffen met een koopsom tussen de 405.000 – 440.000 euro (NHG), met een laag inkomen zonder loonsverhoging, te maken hebben met een studieschuld en/of een resterende renteperiode korter dan 10 jaar.

Een volledig hypotheekaanvraagproces neemt doorgaans 2 tot 3 maanden in beslag. In Nederland is er in 2016 een wettelijke regeling ingesteld waarbij aanvragers pas aan het einde van deze periode zekerheid krijgen over de voor hen geldende hypotheeknormen. Rond de jaarlijkse aanpassingsdatum van 1 januari kan dit leiden tot aanzienlijke verschillen in de maximale leenruimte, soms variërend in de tienduizenden euro’s. Dit kan van invloed zijn op verschillende groepen, zoals starters, doorstromers, mensen in scheiding en verbouwers.

Op dit moment zijn de definitieve leennormen voor 2024 nog niet bekend, bovendien gaat er na bekendmaking nog een x periode overheen voordat deze beschikbaar komen in adviessoftware. De Hypotheekshop pleit daarom voor het bieden van vroegtijdige zekerheid in het aanvraagproces, zodat mensen van tevoren weten waar ze aan toe zijn en niet onverwacht in problemen kunnen komen.

Stijging hypotheekrente zet door

Hoewel de vaste hypotheekrente al vanaf het begin van dit jaar heel licht stijgt (zie de uitvergrote rechtergrafiek voor 10 jaar NHG in 2023), trekt deze stijging de laatste weken aan. Beleggers in staatsleningen verwachten dat de rente langer op een hoog niveau blijft dan eerder gedacht. Daarnaast heeft het stopzetten van het opkoopprogramma van de ECB eveneens invloed op de kapitaalmarktrente. Als gevolg van de oplopende marktrente verhogen hypotheekaanbieders momenteel hun rentetarieven.
De Euribor – indicatie voor de variabele hypotheekrente – doorbrak eind vorige week even de grens van 4%, het hoogste punt sinds 2008. Komende donderdag vergadert de raad van bestuur van de ECB, maar deze keer wordt er geen verdere renteverhoging verwacht.