Een hypotheek is meer dan alleen rente  

In de huidige verhitte woningmarkt is het belangrijk voor kopers en verkopers dat er snel zekerheid is over de haalbaarheid van de hypothecaire financiering. In de meeste gevallen lukt dat gelukkig (ruim) op tijd. Maar soms ontstaat er stress omdat de geldverstrekker meer tijd nodig heeft. We hebben de meest voorkomende oorzaken van vertraging van dit jaar op een rij gezet, die zeker in combinatie met elkaar behoorlijk kunnen opspelen. 

1. Inkomen uit loondienst

Wellicht omdat de meeste mensen in loondienst werken, is dit ook de belangrijkste oorzaak van vertraging. Er gelden niet alleen strikte eisen aan het invullen van de werkgeversverklaring, er kunnen ook andere zaken spelen. Denk aan een onvoorwaardelijke loonstijging binnen 6 maanden, het wisselen van werkgever, een familierelatie tussen werkgever en werknemer, inkomensstijging na het behalen van een diploma of het mogen meenemen van een mobiliteitsvergoeding. 

2. Echtscheiding

Gemiddeld gaat het hierbij om complexere aanvragen met langere doorlooptijden dan reguliere aanvragen. Soms lopen klanten en adviseurs aan tegen de beperkingen van de systemen bij aanbieders, denk aan het aantal leningdelen of het splitsen van de meeneemregeling tussen beide ex-partners.

3. Woningwaarde bij verkoop

Wat is de verwachte opbrengst van de woning, met welke afslag (marge) wordt rekening gehouden, verkoop voor een lagere prijs door ouder aan kind, wat voor taxatie dient aangeleverd te worden. Zoal wat vragen die we dit jaar voorbij zagen komen. 

4. Meeneemhypotheek

Vanwege de lage rente willen veel doorstromers hun huidige hypotheekrente meenemen naar hun nieuwe woning. Dit leidt soms tot situaties waar de systemen van geldverstrekkers tegen hun grenzen aan lopen. 

5. Dubbele lasten

Veel doorstromers kopen eerst een nieuwe woning en verkopen pas daarna hun huidige woning. Dat betekent dat er een periode is met dubbele lasten. Financiers willen graag beoordelen of de koper deze extra lasten kan dragen, door het aantonen van voldoende eigen middelen. De duur van de periode verschilt tussen financiers: van een half jaar tot 2 jaar. Sommige geldverstrekkers houden rekening met de lagere netto maandlasten, dus met renteaftrek. 

6. Zelfstandigen

De ervaring van dit jaar is dat er veel aanvullende vragen worden gesteld en extra documenten worden opgevraagd, zeker als er sprake is van een B.V.. 

7. Fiscaliteit

De ingewikkelde eigenwoningregeling leidt regelmatig tot vragen in het aanvraagproces. In het advies moet rekening worden gehouden met vorige koopwoningen en relatiebreuken. Dit zorgt voor meerdere leningdelen (soms meer dan 10, niet alle aanbieders kunnen dat aan) om alle looptijden en verschillende aftrekbare bedragen goed te kunnen verwerken.

8. Overbruggingsfinanciering

Met welk bedrag kan worden gerekend, woning nog niet verkocht of alleen bij definitieve verkoop, is het mogelijk om op 2 woningen te overbruggen? Ook hier komen de beperkingen van systemen in zicht. 

9. Eigen middelen

Deze stijgt de laatste jaren met stip. Vragen over de herkomst van vermogen, denk aan een verkoopopbrengst, spaargeld, schenking, erfenis of buitenlands vermogen. Bepaalde financiers zijn hier steeds scherper op in verband met de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme. 

10. Leennormen 2024

Per 1 januari van een jaar worden de leennormen aangepast (NHG en Nibud). Dit jaar hadden de aanpassingen betrekking op het energielabel en de studieschuld. Omdat er nog wat onduidelijkheid is over de precieze invulling van de nieuwe regels, merken we een toename van vragen over het energielabel en DUO. 

Bovenstaande opsomming had nog kunnen worden uitgebreid met vragen over verblijfsvergunningen, buitenlands inkomen of een tijdelijk tekort rond AOW-datum. De lijst laat zien dat een hypotheek meer is dan alleen een rente. Als bestaande klant ben je gebaat bij een geldverstrekker die ook kan ondersteunen bij life events als echtscheiding, verhuizing, verbouwing, verhoging, (naderend) pensioen of zelfstandig worden. Belangrijk dus om daar bij de keuze voor een aanbieder al rekening mee te houden. 

Hogere hypotheekrente op komst

In een half jaar tijd is het belangrijkste hypotheekrentetarief (10 jaar NHG) met gemiddeld 0,7%-punt gedaald. Deze daling vond geheel plaats in de laatste maanden van vorig jaar. In de eerste vier maanden van dit jaar is de hypotheekrente juist erg stabiel, met periodes van kleine verhogingen en verlagingen die elkaar afwisselen. 

De brede verwachting van economen voor dit jaar is dat de korte hypotheekrente (variabel, 1 en 2 jaar vast) eerst stabiel blijft en daarna daalt, terwijl de lange rente verder zal afnemen. In dit scenario zal de Europese Centrale Bank (ECB) de beleidsrente vanaf juni verlagen, gesteund door de dalende inflatie. Maar door de ontwikkelingen van de laatste weken is de vraag of deze verwachting gaat uitkomen.  

Door de spanningen in het Midden-Oosten is de rente op de kapitaalmarkt vorige week opgelopen. De kapitaalmarktrente vormt de basis van de hypotheekrente. Dat is terug te zien in het aantal geldverstrekkers dat reeds heeft aangekondigd deze week de hypotheekrente te verhogen. Ook de hardnekkige inflatie in de Verenigde Staten gooit mogelijk roet in het eten. Voorlopig lijkt het Amerikaanse stelsel van centrale banken (Fed) te wachten met het verlagen van de rente. En dat kan wellicht invloed hebben op de besluitvorming binnen de ECB.  

De huizenprijzen stijgen dóóóór

Het CBS / Kadaster maakte vanmorgen bekend dat de prijzen van bestaande koopwoningen In maart 2024 gemiddeld 5,4% hoger waren dan in maart 2023. Daarmee lijkt de prijsontwikkeling van woningen te versnellen, iets dat inderdaad blijkt uit de ontwikkeling van de huizenprijzen op basis van de HDN-hypotheekaanvragen. HDN-cijfers lopen in totaal vier maanden voor op de gegevens via het Kadaster: drie maanden tussen hypotheekaanvraag en inschrijving in het Kadaster plus de huidige maand. 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.