De toekomst van de woningmarkt: analyse verkiezingsprogramma’s

Met de naderende Tweede Kamerverkiezingen staat Nederland op het punt een belangrijke keuze te maken over de koers van het land voor de komende jaren. Uit recent onderzoek van Ipsos blijkt dat Nederlanders duidelijke prioriteiten stellen voor de aankomende verkiezingen. Een opvallend groot deel van de bevolking (35%) vindt dat de focus moet liggen op de kosten van levensonderhoud en de dreiging van inflatie. Daarna volgen de gezondheidszorg (31%), immigratie en asiel (29%), de woningmarkt (28%), en klimaat en duurzaamheid (24%). Vooral onder jongeren klinkt de roep om aandacht voor de woningmarkt luider dan ooit; 41% van de leeftijdsgroep tot 35 jaar bestempelt dit thema als cruciaal bij een totaalgemiddelde van 28%.

Terwijl de verkiezingsprogramma’s een breed scala aan standpunten en plannen met betrekking tot de woningmarkt in Nederland presenteren, zijn er enkele duidelijke rode draden te herleiden:

1. Woningbouw stimuleren

• Veel partijen erkennen het woningtekort en pleiten voor de bouw van nieuwe woningen, vaak in de orde van honderdduizenden tot een miljoen nieuwe woningen.
• Er is algemene steun voor diversificatie van het woningaanbod, waarbij het belang van zowel sociale huurwoningen als betaalbare koopwoningen wordt benadrukt.
• Sommige partijen willen de overheid meer regie geven in de woningbouw om het tempo te versnellen.

2. Starters aan een woning helpen

• Partijen willen starters ondersteunen door het creëren van betaalbare koopwoningen en het verminderen van barrières voor het betreden van de woningmarkt.
• Voorstellen omvatten het invoeren van startersleningen en het versoepelen van regels voor financiering.

3. Wijzigingen m.b.t hypotheken

• De hypotheekrenteaftrek is een onderwerp dat door verschillende partijen wordt aangestipt, waarbij sommigen pleiten voor afbouw en anderen voor behoud.
• Er zijn voorstellen om studieschulden anders te behandelen bij hypotheekaanvragen, en sommige partijen willen de financieringsmogelijkheden voor bepaalde groepen verbeteren.

4. Verduurzaming van woningen

• Verduurzaming is een belangrijk thema, waarbij partijen maatregelen voorstellen zoals isolatie, zonnepanelen, energiebesparing en het afbouwen van aardgasgebruik.
• Er is discussie over de mate van verplichting versus keuzevrijheid voor woningeigenaren bij verduurzamingsmaatregelen.

5. Overige belangrijke plannen voor de woningmarkt

• Andere voorstellen omvatten het aanpakken van leegstand, het bestrijden van discriminatie op de woningmarkt, het verhogen van huurtoeslagen voor specifieke doelgroepen en het stimuleren van nieuwe woonvormen.
• Enkele partijen willen de rol en verantwoordelijkheden van woningcorporaties vergroten, terwijl andere pleiten voor meer autonomie voor gemeenten in woningbouwbeslissingen.

Hypotheekrenteaftrek

Het is opmerkelijk dat veel politieke partijen blijven vasthouden aan de hypotheekrenteaftrek. Diverse onderzoeken (door SEO en Panteia) wijzen immers keer op keer uit dat de eigenwoningregeling ‘niet controleerbaar, niet uitvoerbaar en evenmin handhaafbaar is’. De Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB) noemde de regeling nog niet zo lang geleden ‘volstrekt onuitvoerbaar, zowel voor belastingplichtigen als de Belastingdienst’. Bovendien werkt de eigenwoningregeling verstorend voor de woningmarkt (met als resultaat een te kleine vrije huursector en mogelijk hogere hypotheekschulden), iets waar onder meer Klaas Knot (DNB) regelmatig op wijst.

Studieschulden

Daarnaast valt de eeuwige worsteling van de politiek met de studieschulden op. Wel een schuld, maar niet in de BKR geregistreerd. Wel of niet volledig meetellen bij de hypotheektoetsing? Wettelijk gezien zijn geldverstrekkers en hypotheekadviseurs verplicht rekening te houden met lopende schulden van aanvragers. Deze kwestie is nog prangender geworden door de forse renteverhoging volgend jaar op studieschulden. Het CBS meldt vandaag dat de totale studieschuld van huidige en voormalige studenten (1,6 miljoen mensen) begin dit jaar is opgelopen tot 28,2 miljard euro.

Teruglopende financieringsmogelijkheden

Een probleem dat een steeds groter obstakel voor bepaalde groepen consumenten vormt, maar waar in de verkiezingsprogramma’s nog geen aandacht voor is, zijn de teruglopende financieringsmogelijkheden voor hypotheken. Door de steeds striktere regelgeving en verdere standaardisatie kunnen veel mensen (zoals bepaalde groepen senioren en zelfstandigen) geen passende financiering meer krijgen. Dit wordt ook wel maatwerk genoemd. Dat beperkt hun financiële mogelijkheden en kan hen verhinderen hun doelen te bereiken, zoals het kopen of verduurzamen van een huis of het benutten van overwaarde. Dit gebrek aan flexibiliteit beperkt ook de doorstroming op de woningmarkt en heeft gevolgen voor de financiële stabiliteit van consumenten.  Naast de striktere regelgeving en verdere standaardisatie heeft uiteraard ook de gestegen hypotheekrente gezorgd voor een beperking van de financieringsmogelijkheden.

Nationaal Warmtefonds

Voor veel huizenkopers en -bezitters vormen de leningen van het Nationaal Warmtefonds een aantrekkelijke financieringsoptie. Vreemd genoeg mogen hypotheekadviseurs hen wel adviseren over een Warmtefondslening, maar is het vervolgens wettelijk niet toegestaan om deze lening met alle benodigde documenten voor de consumenten aan te vragen. Een onnodige administratieve drempel voor veel particulieren bij het verduurzamen van hun woning.

Concrete uitwerking plannen doorslaggevend

Het is duidelijk dat er geen uniforme visie is op de woningmarkt in Nederland, en de uiteindelijke koers zal afhangen van de verkiezingsuitslag en eventuele coalitievorming. Wat al wel helder is, is dat het aanpakken van het woningtekort en het betaalbaar houden van wonen centrale kwesties zijn voor veel politieke partijen. De concrete uitwerking van alle plannen zal echter doorslaggevend zijn voor het behalen van de doelstellingen.

Deze analyse is deels met behulp van ChatGPT tot stand gekomen.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 260 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.