Terug- en vooruitblik op de hypotheekrente

Met nog een dag of tien te gaan loopt 2020 op zijn einde. De ontwikkelingen rond de hypotheekrente krijgen normaal gesproken al veel aandacht, maar dat was dit jaar nog meer het geval. Met name in de maanden van de eerste lockdown hielden mensen rekening met een flinke stijging van de hypotheekrente, aangewakkerd door vroege voorspellingen over dalende huizenprijzen. Maar de woning- en hypotheekmarkt bleken dit jaar immuun voor de gevolgen van het coronavirus en noteerden cijfers als nooit tevoren. In dit artikel blikken we terug en kijken we alvast vooruit op de renteontwikkelingen.

Slechts een beperkte stijging

Opvallend genoeg was er in maart en april nauwelijks sprake van een oplopende hypotheekrente. Waar in de beginperiode van de kredietcrisis (2008) en de eurocrisis (2011) de rente in drie tot vier maanden een procent of meer steeg, bleef de teller dit voorjaar steken op gemiddeld twee tienden. De lange renteperioden zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) werden daarbij wat meer verhoogd dan de kortere perioden met garantie. Ook tussen geldverstrekkers was er verschil zichtbaar: grootbanken en regiepartijen met een focus op hypotheken met een hoger risico (zonder NHG, en meer dan 80% van de woningwaarde) reageerden sterker dan verzekeraars, overige regiepartijen en de buitenlandse banken.

Extra maatregelen ECB

De Europese Centrale Bank (ECB) wist vanaf half maart met een extra noodprogramma, bedoeld om de economische pijn van de coronacrisis te verzachten, te voorkomen dat de rentes op staatsobligaties (de kapitaalmarktrente) verder opliepen. Tezamen met de steunmaatregelen van de Nederlandse regering zorgde dat ervoor dat de hypotheekrente vanaf mei/juni in een rustiger vaarwater kwam. Aan het einde van de zomer zette zelfs al weer een daling in waardoor het laagterecord van half maart (1,62% *) inmiddels in zicht is (1,65%). Geldverstrekkers zijn nog wel voorzichtig en hebben extra marge ingebouwd. De tweede lockdown heeft niet of nauwelijks tot nieuwe renteverhogingen geleid.  

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten). 

Hypotheekrente in 2021

In de maand december – feitelijk de start van het nieuwe hypotheekjaar – werd al een tipje van de sluier opgelicht. Na de wat rustigere novembermaand daalde de hypotheekrente in december tot nog toe al weer wat sneller. Veel geldverstrekkers willen volgend jaar groeien, doordat er voldoende beleggers zijn die willen investeren in Nederlandse hypotheken. De markt lijkt echter na dit recordjaar niet groter te worden, door het afnemend aantal verkopen vanwege het tekort op de woningmarkt. Er dreigt zodoende volgend jaar een hevige concurrentieslag te ontstaan die in de regel plaatsvindt op het rentevlak. De verlenging van het steunprogramma door de ECB eerder deze maand tot maart 2022 en de spoedige komst van coronavaccinaties zullen een gunstige invloed hebben op de risico’s voor geldverstrekkers. Dat laatste wordt geïllustreerd doordat veel aanbieders de aanscherpingen in hun acceptatiebeleid intussen al weer hebben teruggedraaid. Ook hebben de grootbanken hun voorspellingen over de huizenprijzen positief bijgesteld.

Tabel 1: Verdeling gekozen renteperioden (op basis van leningdelen)

20 jaar vast voor het 3e jaar op rij de populairste renteperiode

Sinds 2018 is 20 jaar vast de meest gekozen renteperiode bij nieuwe hypotheken (HDN) en neemt deze inmiddels net zo’n dominante positie in als 10 jaar vast in het verleden. Wellicht dat 10 jaar vast in de toekomst nog meer terrein moet prijsgeven: bij NHG-hypotheken eindigt 30 jaar vast dit jaar op de tweede plek. Als gevolg van de toename van 20 jaar vast (met ruim 11 procentpunt in vergelijking tot 2019) steeg de duur waarop aanvragers van een hypotheek hun rente vastzetten tot gemiddeld bijna 18 jaar (17,9 jaar). Dit was in 2019 nog 16,5 jaar. 

Rentekorting energiezuinige woningen

Een belangrijke trend dit jaar, naast een verlaagde rente voor aanvullende leningdelen in verband met verduurzaming, was de invoering door meerdere geldverstrekkers van een rentekorting voor energiezuinige woningen (energielabel A of beter). Een aantal grootbanken verlaagde deze rentekorting overigens dit jaar (van 0,20% naar 0,10%) om over de hele linie concurrerender te kunnen zijn. Gecombineerd met de wettelijke verruimingen en het EnergieBespaarBudget vormt rentekorting een aantrekkelijke stimulans om te verduurzamen. Wij denken dat het effect hiervan vergroot kan worden door in de toekomst ook labelsprongen (bijvoorbeeld van label E naar label B) te gaan belonen. Ook zou rentekorting mogelijk moeten worden voor verbeteringen tijdens de looptijd van een hypotheek (bestaande hypotheken).

Keerzijde is dat de overzichtelijkheid van de verschillende hypotheekrentetarieven er niet op vooruit gaat: naast kortingen voor verduurzaming hanteren aanbieders in veel gevallen ook afwijkende rentes voor aflossingsvrije hypotheken en hypotheken zonder NHG. Verder bestaan er kortingen voor het openen van een betaalrekening en het delen van zogeheten brondata en opslagen voor langere offertegeldigheid.

Tabel 2: Totaal aantal renteaanpassingen per jaar. Rentewijzigingen zijn gecombineerde verhogingen/verlagingen.
Tabel 3: Geldverstrekkers met hoogste en laagste aantal rentemutaties.
Tabel 4: Verdeling renteaanpassingen per type geldverstrekker. Regiepartijen nemen een steeds groter deel voor hun rekening.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.