Hypotheekrente op jaarrecord, ondanks historisch lage renteopslagen

Alle belangrijke hypotheekrentes hebben vorige week het hoogste niveau van 2026 bereikt. Tegelijkertijd blijven drie belangrijke renteopslagen historisch laag. Dat zijn de extra percentages die geldverstrekkers boven op een bepaalde basisrente rekenen, bijvoorbeeld voor een extra risico of meer rentezekerheid. Consumenten betalen daarmee weliswaar een hogere basisrente, maar relatief weinig extra voor een hypotheek zonder NHG, een langere rentevaste periode of de marge boven de kapitaalmarktrente. Aflossingsvrije hypotheken vormen daarop de duidelijke uitzondering.

Voor consumenten betekent dit dat niet alleen de hoogte van de hypotheekrente belangrijk is. Ook de verschillen tussen hypotheekvormen en rentevaste periodes spelen een grote rol. Zo is de extra rente voor een hypotheek zonder NHG of voor langer vastzetten momenteel relatief klein. Bij aflossingsvrije hypotheken gebeurt juist het tegenovergestelde: daar loopt de renteopslag op.

Alle hypotheekrentes op hoogste niveau van 2026

Zowel de vaste hypotheekrentes met en zonder NHG als de variabele rentes bereikten vorige week een nieuw jaarrecord. Ook de geld- en kapitaalmarktrentes liepen verder op.

De stijging hangt vooral samen met hogere marktrentes. Door oplopende energieprijzen en nieuwe zorgen over de inflatie houden beleggers rekening met een renteklimaat waarin de rente langer hoog blijft. De geldmarktrente reageert daarbij vooral op verwachtingen voor de korte rente, terwijl op de kapitaalmarkt voor langlopende leningen een hogere vergoeding wordt gevraagd.

Geldverstrekkers berekenden deze hogere financieringskosten snel door. Bijna alle circa 40 actieve aanbieders verhoogden hun hypotheekrentes, een aantal zelfs meerdere keren binnen één week. Opvallend was dat opnieuw ook op zaterdag rentewijzigingen werden doorgevoerd.

De verhogingen waren bovendien relatief stevig. Het belangrijkste hypotheekrentetarief, 10 jaar vast met NHG, steeg naar gemiddeld 4,16%. De vijftien scherpst geprijsde aanbieders blijven gemiddeld nog onder de psychologische grens van 4%. Dat betekent dat de hypotheekrente -wanneer alleen naar deze eeuw wordt gekeken- inmiddels niet meer als historisch laag worden beschouwd.

Hogere rente, maar historisch lage opslagen

Juist tegenover die stijgende hypotheekrente staat een opvallende ontwikkeling: verschillende renteopslagen blijven uitzonderlijk laag. Dat geldt voor de opslag van een hypotheek zonder NHG, de extra rente voor langer vastzetten en de spread: het verschil tussen de hypotheekrente en de kapitaalmarktrente.

• De gemiddelde NHG-opslag – het renteverschil tussen hypotheken zonder en met NHG -bedraagt in 2026 ongeveer 39 basispunten. Historisch ligt dat gemiddelde rond 55 basispunten.
• Ook de extra prijs voor langdurige rentezekerheid blijft beperkt. Het gemiddelde verschil tussen 20 jaar en 5 jaar vast met NHG bedraagt dit jaar circa 53 basispunten, tegenover een historisch gemiddelde van ongeveer 84 basispunten.
• Hetzelfde beeld is zichtbaar in de spread ten opzichte van de kapitaalmarkt. Het verschil tussen 10 jaar vast met NHG en de kapitaalmarktrente ligt dit jaar gemiddeld op ongeveer 85 basispunten. Het langjarige gemiddelde bedraagt circa 145 basispunten.

Aflossingsvrij is de uitzondering

Aflossingsvrije hypotheken bewegen juist de andere kant op. De renteopslag ten opzichte van een annuïtaire hypotheek ligt hoger dan vorig jaar en bedraagt op dit moment gemiddeld 35 basispunten.

Daarmee ontstaat een opmerkelijk rentejaar. De hypotheekrente zelf loopt op, terwijl de extra prijs voor NHG-risico, lange rentezekerheid en de marge boven de marktrente juist relatief klein blijft. Alleen voor aflossingsvrij betalen consumenten een oplopende opslag.

Concurrentie houdt veel opslagen laag

De beperkte opslagen wijzen erop dat de concurrentie tussen geldverstrekkers stevig blijft. Ook speelt mee dat de economie relatief goed draait en betalingsproblemen bij hypotheken beperkt zijn. Aanbieders hoeven daardoor minder risico in hun tarieven te verwerken dan in perioden waarin de economische onzekerheid en betalingsproblemen groter zijn.

Bij aflossingsvrije hypotheken speelt een andere ontwikkeling. Europese toezichthouders als de Europese Centrale Bank kijken kritisch naar de omvang van aflossingsvrije hypotheekschulden in Nederland. Geldverstrekkers lijken deze druk vanuit de ECB in toenemende mate te moeten vertalen in een hogere renteopslag.

Volgens De Hypotheekshop maakt juist die combinatie 2026 tot een bijzonder rentejaar. Terwijl de hypotheekrente zelf naar het hoogste niveau van het jaar stijgt, blijven de opslagen voor NHG, langer vastzetten en de marge boven de marktrente historisch laag. Alleen aflossingsvrij beweegt de andere kant op.