Stijging afkoop leasecontracten bij aankoop woning

hypotheekrente, renteontwikkelingen, marktontwikkelingen

04.06.2019

De meeste consumenten weten dat een telefoonabonnement van invloed kan zijn op de leencapaciteit voor een hypotheek. Dat ditzelfde geldt voor private (auto) lease is evenwel veel minder bekend. Huizenkopers melden een dergelijke leaseovereenkomst daarom nog wel eens in een laat stadium. Hoewel er geen harde cijfers voorhanden zijn, merken adviseurs een toename van klanten met een leasecontract. Sommigen geven aan dat dit inmiddels bij 1 op de 6 consumenten speelt, met name bij doorstromers. Onbegrip en teleurstelling is vaak het gevolg als blijkt dat de leencapaciteit fors te leiden heeft van de aangegane autolease, en zelfs aanschaf van een woning in de weg staat. We geven een voorbeeld.

Rekenvoorbeeld
Consument betaalt gedurende 36 maanden 250 euro per maand voor de private-lease-auto. Bij een inkomen van 40.000 euro en een rente van 2%, kan er in deze situatie 31.000 euro minder worden geleend voor een hypotheek (144.000 euro i.p.v. 175.000 euro). Als (grove) vuistregel geldt dat private lease de leencapaciteit o.b.v. het inkomen verlaagt met één of tot anderhalf keer de cataloguswaarde van de auto. Dit is wel afhankelijk van de duur van het contract en het afgesproken aantal kilometers per jaar.

In de praktijk moet soms noodgedwongen worden besloten tot het voortijdig beëindigen van het lopende leasecontract. Net als bij het openbreken van een hypotheek (oversluiten), brengen aanbieders dan een vergoeding in rekening in verband met gederfde inkomsten. De hoogte van deze opzegvergoeding is onder meer afhankelijk van de resterende looptijd en het type auto, en bedraagt al gauw 1.000 euro of een veelvoud daarvan. Het zou daarom een goede ontwikkeling zijn als de voorlichting bij het aangaan van een leasecontract aandacht heeft voor de gevolgen voor het aangaan van toekomstige financieringen. Omdat de leasemaatschappij hier echter geen baat bij heeft, zal dit waarschijnlijk wettelijk moeten worden geregeld.

Tweede kwartaal hard op weg naar record
Nadat de maand april eerder al een record neerzette als aprilmaand met het hoogste aantal hypotheekaanvragen (sinds de start van de meting in 2011), volgde mei dat voorbeeld. Sterker nog, de maand mei belandde zelfs in de top 5 van maanden met het hoogste aantal aanvragen. Waar renteverhogingen (november 2016, oktober 2018 en juli 2017) of verlaging van de maximale koopsom met NHG (juni 2015) een belangrijke oorzaak vormden van de hoge instroom aan aanvragen, geldt dit echter niet voor de afgelopen maand(en). De hypotheek- en woningmarkt draait nog altijd op volle toeren, waar menigeen al een afkoeling had voorzien vanwege het afnemende woningaanbod. 

Wel is het accent van de hypotheekaanvragen aan het verschuiven, dat laat een vergelijking tussen de aanvragen van mei 2018 en 2019 (HDN, landelijk) zien. Daaruit blijkt een toename van hoofdsommen tot 50.000 euro én van 250.000 tot 500.000 euro. De categorie tussen 100.000 en 200.000 euro is het afgelopen jaar daarentegen afgenomen. De gemiddelde aangevraagde hypotheek is licht gedaald (van 246.000 naar 244.000 euro). Uit onze data blijkt een groei van verhogingen (in verband met verbouwing, consumptief) en oversluitingen, maar een afname van financieringen in verband met aankoop van een woning. 

 

Trends in hypotheken
Een viertal hypotheekvoorwaarden won de afgelopen maand aan belang, zo blijkt uit onze data.

* Offerterente of passeerrente: tussen het moment van het ondertekenen van de hypotheekofferte en het passeren van de hypotheekakte kan de hoogte van de rente veranderen. Doordat de hypotheekrente al sinds begin dit jaar continu daalt, krijgen consumenten steeds meer een voorkeur voor geldverstrekkers die de lagere rente op de dag van het passeren aanhouden als deze in de tussentijd is gedaald.

* Mogelijkheid om (gedeeltelijk) te lenen voor een consumptief bestedingsdoel (bijv. aanvulling op het inkomen, auto, caravan, tweede woning): ABN Amro voerde deze maand een grote mediacampagne rond de nieuwe Overwaardehypotheek. We merken een toegenomen vraag naar niet-woninggerelateerde verhogingen van de hypotheek.

* Hypotheekverstrekking op basis van modeltaxatie (Calcasa en WOZ-beschikking): sinds de inwerkingtreding per juli 2016 van de Europese Hypothekenrichtlijn, mogen geldverstrekkers bij kredietverstrekking tot 90% van de waarde van de woning gebruik maken van modelmatige taxaties. Steeds meer geldverstrekkers werken met (eigen versies van) waardebepalingen van Calcasa. Door nieuwe regelgeving zijn de kosten van taxaties door menselijke taxateurs de afgelopen jaren flink gestegen.

* Mogelijkheid van rentemiddeling: wederom de Europese Hypothekenrichtlijn bepaalt dat een oversluitboete niet hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker leidt. Per 1 juli aanstaande geldt deze bepaling ook voor de renteopslag na rentemiddeling. Als gevolg hiervan zijn enkele geldverstrekkers (tijdelijk) gestopt met het aanbieden van rentemiddeling. Naast het verlagen van de maandlasten, is rentemiddeling ook belangrijk voor consumenten met een lopende rentevaste periode korter dan 10 jaar, die hun hypotheek willen verhogen. Anders moet worden getoetst met de voorgeschreven hogere toetsrente van 5%, en valt de leencapaciteit lager uit.

Grote geldverstrekkers verlagen nogmaals de rente
In deze tijd van superlatieven spande vorige week wel de kroon. Vrijdag zakte de graadmeter van de hypotheekrente, de rente op tienjarige Nederlandse staatsleningen, door de nulgrens en kregen we voor de tweede keer (eerder in 2016) te maken met een negatieve rente. De onrust op de financiële markten loopt op nu de handelsoorlog tussen Amerika en China dreigt te escaleren. Als gevolg van de extreem lage kapitaalmarkrente voeren veel geldverstrekkers momenteel renteverlagingen door. Afgelopen week waren dat er zeer veel, waaronder grote aanbieders als Rabo, ABN Amro, ING, Aegon, NIBC en MUNT. Opmerkelijk aangezien het voorseizoen de laatste maand ingaat. Door de verlagingen bereikte het totaalgemiddelde van de hypotheekrente voor de zoveelste keer dit jaar een historisch laagterecord (2,40%).

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.