Hypotheekrente beweegt grillig, maar woonlasten blijven relatief stabiel

Zesde rentewisseling in 25 weken

De hypotheekrente beweegt dit jaar opvallend onrustig. Vorige week wisselde de 10-jaars NHG-rente voor de zesde keer in 25 weken van richting: een stijging sloeg om in een daling naar gemiddeld 3,95%. Daarmee zakt deze belangrijke rentevaste periode opnieuw onder de psychologische grens van 4%.

De daling valt samen met positievere verwachtingen rond het conflict tussen Iran en de Verenigde Staten en het vooruitzicht dat de Straat van Hormuz toegankelijk blijft voor olietankers. Ontspanning op de energiemarkt werkt doorgaans door in inflatieverwachtingen en kapitaalmarktrentes, waarop geldverstrekkers hun vaste hypotheekrentes baseren.

Rente beweegt steeds vaker als zaagtand binnen het nieuwe normaal

De laatste jaren zijn periodes waarin de hypotheekrente één duidelijke richting kiest minder vanzelfsprekend geworden. Er waren uitzonderingen: jaren waarin de rente langere tijd dezelfde kant op bewoog, zoals de dalingsjaren 2014, 2016 en 2019 en het stijgingsjaar 2022. Maar in 2026 duurt een gemiddelde stijgings- of dalingsperiode tot nu toe drie weken. Hierin zijn zogeheten vlakke weken buiten beschouwing gelaten.

Daarbij werkt de kapitaalmarktrente de laatste jaren weer sneller door in de hypotheekrente, omdat aanbieders eerder op rentebewegingen inspelen. Waar de sterkste samenhang tussen de kapitaalmarktrente en de 10-jaars NHG-rente in de periode 2016-2021 nog met ongeveer twee weken vertraging zichtbaar was, ligt die sinds 2022 weer rond één week. Dat versterkt het zaagtandpatroon: bewegingen op de financiële markten worden sneller zichtbaar in de tarieven voor huizenkopers.

Ook in het aantal rentewijzigingen bij geldverstrekkers is die onrust zichtbaar. Vergeleken met tien jaar geleden worden er, gecorrigeerd voor het grotere aantal aanbieders, ongeveer twee keer zoveel wijzigingen doorgevoerd: van gemiddeld circa 15 naar 30 per jaar. De hypotheekrente krijgt daardoor steeds sterker het karakter van een zaagtandpatroon.

Sinds begin 2024 beweegt de 10-jaars NHG-rente grofweg tussen 3,50% en iets boven 4%. De rente is daarmee grillig op korte termijn, maar relatief stabiel op de langere lijn. De rentestand lijkt het nieuwe normaal te hebben bereikt, na de jaren waarin de rente kunstmatig laag werd gehouden door het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank (ECB).

Effect voor kopers is kleiner dan de beweging doet vermoeden

Voor kopers en huiseigenaren is vooral de praktische betekenis van belang. Binnen de bandbreedte waarin de 10-jaars NHG-rente sinds begin 2024 beweegt, gaat het netto vaak om enkele tientjes per maand. Ook de invloed op de maximale leencapaciteit blijft meestal beperkt tot minder dan €10.000. Dat maakt de rentebeweging niet onbelangrijk, maar wel minder bepalend dan de aandacht ervoor soms doet vermoeden.

Rekenvoorbeeld Bij twee aanvragers met jaarinkomens van €50.000 en €40.000 en een woning met energielabel A of B, bedraagt de maximale leencapaciteit bij 3,5% rente circa €422.000. Bij een rente van 4,0% daalt de maximale leencapaciteit naar circa €413.000.

Uitgaande van een hypotheek van €400.000 en een rente van 3,5% is de bruto maandlast in het eerste jaar €1.796 en de netto maandlast €1.339. Bij dezelfde hypotheek hoogte en een rente van 4% bedraagt de bruto maandlast €1.910 en de netto maandlast €1.379.

Het verschil is daarmee ongeveer €9.000 aan leencapaciteit en €40 netto per maand. Netto lasten hangen af van hypotheekvorm, aftrekpositie, WOZ/eigenwoningforfait en persoonlijke fiscale situatie.

Variabele rente loopt juist op

Tegenover de daling van de vaste hypotheekrente staat een stijging van de gemiddelde variabele rente. Die beweegt sterker mee met de beleidsrente van de ECB, die recent is verhoogd.

Variabele rente wordt door consumenten beperkt gekozen, maar de korte rente is wel degelijk relevant. Zij werkt onder meer door in overbruggingsrentes, en daarmee in de financiering van doorstromers die al een nieuwe woning kopen voordat de oude woning is verkocht. Circa 90% van de doorstromers maakt momenteel gebruik van een dergelijk overbruggingskrediet.

Kopers: houd het hoofd koel en handel niet overhaast

De komende periode blijven de ontwikkelingen in het Midden-Oosten belangrijk voor de renteverwachtingen. Nieuwe spanning rond energieprijzen kan de kapitaalmarktrente opnieuw opstuwen, terwijl verdere ontspanning juist ruimte kan geven voor lagere vaste hypotheekrentes.

Volgens De Hypotheekshop is het voor kopers en huiseigenaren vooral zaak om zich niet te laten meeslepen door elke wekelijkse beweging. De rente reageert sneller op de marktrente en is daardoor zenuwachtiger geworden, maar het renteniveau is sinds 2024 per saldo vrij stabiel. Wie een woning wil kopen of zijn hypotheek wil aanpassen, doet er daarom goed aan zich niet te haasten en voldoende tijd te nemen om zich goed te informeren. Laat daarom niet één rentewijziging, maar je totale financiële situatie en wensen leidend zijn.