Onbegrip consumenten over boete bij aflossen hypotheek

hypotheekrente, renteontwikkelingen

05.03.2019

In een aantal situaties kan een hypotheek zonder het betalen van een rentevergoeding (‘boete’) worden afgelost: bij overlijden van een van de schuldenaren, bij het einde van de rentevaste periode en bij verkoop van de woning. In andere gevallen kan er jaarlijks een percentage van de hoofdsom (meestal 10% of 15%) boetevrij worden afgelost. Geldverstrekkers rekenen een rentevergoeding als de lopende hypotheekrente hoger is dan huidige marktrente en zij rente-inkomsten mislopen. Door de lage hypotheekrente van de laatste jaren en het grote renteverschil met 5 of 10 jaar geleden, vallen boetes om de hypotheek over te sluiten op dit ogenblik vaak hoog uit. Soms bedragen deze boetes zelfs ettelijke tienduizenden euro’s. Enkele Tweede Kamer leden hebben de minister nu gevraagd om te onderzoeken hoe boetes in andere landen worden bepaald.

Uitgebreide evaluatie boetebepaling wenselijk
In de brief van de minister wordt het voorbeeld van België aangehaald, waar er kan worden overgestapt naar een andere hypotheek met slechts drie maanden aan boeterente. De resultaten van het onderzoek zullen voor het zomerreces worden gepresenteerd. Dit voorstel lijkt een verbetering voor consumenten, al is de kans tegelijk groot dat geldverstrekkers de kosten hiervan zullen doorberekenen in de rentetarieven. Wellicht dat de huidige boetebepaling meteen nog wat uitgebreider geëvalueerd kan worden, omdat we met regelmaat onbegrip hierover bij consumenten merken. Dat onbegrip heeft in hoofdzaak betrekking op de volgende drie situaties. 

Situaties die voor onbegrip zorgen
Zo begrijpen consumenten allereerst niet dat geldverstrekkers boete rekenen, als er uit de overwaarde, die vrijkomt na verkoop van de huidige woning, wordt afgelost op de nieuwe hypotheek. Vaak is het immers niet mogelijk om de volledige overwaarde te overbruggen. Ten tweede is sinds april 2017 de minimale duur premiebetaling van 15 of 20 jaar voor kapitaalverzekeringen eigen woning geen vereiste meer om een belastingvrije uitkering te kunnen ontvangen, mits de uitkering wordt aangewend voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Geldverstrekkers brengen echter een boete in rekening als de afkoopwaarde vervolgens, boven het jaarlijkse boetevrije percentage, wordt afgelost op de hypotheek. Een derde situatie die vaak tot onbegrip leidt, is het uitkopen van de ex-partner in geval van einde relatie. De consument ziet het overnemen van de hypotheek van de ex-partner als aan- en verkoop, terwijl geldverstrekkers hoofdelijk ontslag behandelen als een oversluiting als de klant de oude rentevaste periode niet voortzet. 

Aanpassing boeteregeling aan ontwikkelingen hypotheek- en woningmarkt
Sinds de inwerkingtreding van de Europese hypotheekrichtlijn MCD, mag de rentevergoeding wettelijk niet meer bedragen dan het werkelijke financiële nadeel van de aanbieder. Dat is een goede ontwikkeling. Ook het uit de gratie raken van de boete bij verkoop, die klanten in het verleden accepteerden in ruil voor rentekorting, is belangrijk. Veel consumenten hebben deze constructie namelijk jaren later niet meer helder voor de geest en worden bij verhuizing alsnog onaangenaam verrast. Het beperken van de boete tot drie maanden lijkt het onderzoeken waard. Het zou echter goed zijn als het onderzoek breder wordt getrokken. De huidige regeling kan worden verduidelijkt en zou wellicht zelfs moeten worden aangepast aan de ontwikkelingen op de hypotheek- en woningmarkt. Ook aanbieders kunnen een bijdrage leveren. Veel nieuwe geldverstrekkers rekenen bijvoorbeeld geen boete bij aflossing uit eigen middelen. Daarnaast kan er worden ingezet op een transparantere aflosnota, waarmee het voor consumenten mogelijk wordt om een boete tot op de cent na te kunnen rekenen. Te vaak nog is dit niet het geval, terwijl het toch om grote bedragen gaat. Door het vervallen van risico-opslagen tijdens de looptijd wordt dit steeds meer van belang, waarbij rekenen met de juiste vergelijkingsrente essentieel is.

Naderend akkoord Amerika-China doet kapitaalmarktrente oplopen
Het nieuws dat de Verenigde Staten en China dicht bij een overeenkomst zijn gekomen, zorgde vorige week voor een oplopende rente op de kapitaalmarkt, basis voor de lange hypotheekrentes. Deze was sinds begin februari door alle internationale spanningen op een zeer laag punt beland. Het Europees Parlement en de lidstaten hebben vorige week afgesproken dat de financiële markten tot eind 2021 de tijd krijgen voor een alternatief voor de Euribor. Deze wordt veel gebruikt voor het bepalen van tarieven voor korte hypotheekrentes, maar was in opspraak geraakt door enkele schandalen. De Europese Commissie tot slot, noemde de Nederlandse economie woensdag in haar jaarlijkse tussenrapport ‘onevenwichtig’, onder meer vanwege het hoge niveau van private (hypotheek)schulden. Er vielen afgelopen week niet veel renteaanpassingen te noteren. Met name het 10 jaar vast tarief werd verlaagd. Allianz biedt vanaf nu ook hypotheekrentes zonder NHG aan, waarbij de rente-opslag worden verlaagd bij het bereiken van een lagere risicoklasse.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkeling in de afgelopen weken. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.