Een koopwoning verdelen bij scheiding: niet zo simpel als ‘overwaarde door twee’
Gepubliceerd:
Hoe regelen we onze scheiding eerlijk en zonder conflict? De meeste scheidende koppels schuiven met die vraag aan bij financieel (echt)scheidingsadviseur en MfN-registermediator Judith Luesink, met wie we nauw samenwerken.
Alleen: een koophuis eerlijk verdelen is vaak niet zo’n simpel sommetje als het in eerste instantie lijkt.
In dit blog nemen we je mee in de grootste denkfouten die scheidende koppels maken en leggen we uit wat je nodig hebt om het wél goed, eerlijk en haalbaar te regelen.
Wat is eerlijk verdelen?
Het lijkt zo logisch: je bepaalt de waarde van het huis, trekt de hypotheek eraf en deelt wat er overblijft. Judith ziet regelmatig koppels met deze aanname binnenkomen.
Maar in veel gevallen klopt die verdeling niet. Mensen vergeten bijvoorbeeld dat vergoedingsrechten een rol kunnen spelen: situaties waarin één van beiden privévermogen in de woning heeft geïnvesteerd, zoals een schenking onder uitsluiting, een erfenis of een bedrag dat is ingebracht vóór het huwelijk. Afhankelijk van het moment en de situatie kan zo’n inbreng (gedeeltelijk) hebben meebewogen met de waardeontwikkeling van de woning. Daardoor wordt ‘eerlijk verdelen’ soms een stuk ingewikkelder dan de overwaarde gedeeld door twee.
Juridisch correct
Wat nou als jullie samen een bepaalde verdeling willen maken, los van eventueel ingebracht privévermogen? Wie ‘gewoon iets afspreekt’, kan achteraf te maken krijgen met schenkbelasting, omdat de Belastingdienst kijkt naar waar partners recht op hebben volgens de wet en niet naar de afspraken die in goed overleg zijn gemaakt. Als één van de partners recht had op een groter deel dan afgesproken, dan ziet de Belastingdienst het verschil niet als een afspraak, maar als een schenking aan de ander. Iets om rekening mee te houden dus.
Marktwaarde is leidend
Nog een veelvoorkomende valkuil: de waardebepaling van de woning. In een regio als Haarlem ligt de marktwaarde vaak hoger dan de WOZ-waarde. Wettelijk geldt de marktwaarde als uitgangspunt, maar in de praktijk hebben partners daar verschillende belangen bij.
Degene die in de woning wil blijven wonen, heeft belang bij een lagere waarde en dus een lagere uitkoopsom. Degene die vertrekt, heeft juist ruimte nodig om opnieuw te kunnen kopen of huren. Het is dan verleidelijk om “ergens in het midden” uit te komen.
Maar een waarde afspreken die niet realistisch is, kan grote gevolgen hebben. Een uitkoop die op papier klopt, blijkt dan ineens niet financierbaar. Of iemand neemt minder mee dan waar hij of zij recht op heeft.
De volgorde maakt het verschil
Wat we in de praktijk vaak zien, is dat stellen eerst onderling afspraken proberen te maken en pas daarna laten doorrekenen of het haalbaar is. Die volgorde kan leiden tot teleurstelling en heronderhandelingen.
Daarom werken Judith en wij parallel. Zij brengt de juridische, fiscale en relationele aspecten in kaart; wij kijken naar de financiële haalbaarheid: wat kan er op basis van inkomen, waarde en hypotheekregels daadwerkelijk?
“Zo voorkom je dat mensen weken praten over een scenario dat simpelweg niet kan”, zegt Judith. “Als je vroeg weet wat haalbaar is, worden gesprekken rustiger en concreter.”
Wanneer voelt eerlijk ook écht eerlijk?
Eerlijk verdelen betekent in de praktijk dat afspraken juridisch correct zijn, financieel uitvoerbaar én door beide partijen gedragen worden. Soms betekent dat dat iemand minder meeneemt dan gehoopt. Soms dat de woning toch verkocht moet worden. En soms dat keuzes in fases worden gemaakt.
Wat het ook is: eerlijk ontstaat niet door snel te beslissen, maar door goed geïnformeerd te zijn. Door inzicht te hebben in cijfers, regels en gevolgen én door het gesprek daarover zorgvuldig te voeren.
Benieuwd naar de praktijk van Judith? Hier lees je meer: https://www.mediationcentrumsantpoort.com/
Alvast een gratis en vrijblijvende afspraak bij de Hypotheekshop Haarlem Centrum maken? Dat kan:
