Vijf opvallende verschillen tussen mensen die hun hypotheekrente 10 en 20 jaar vastzetten

Momenteel zetten consumenten in circa 70% van de gevallen de hypotheekrente vast voor een periode van 10 of 20 jaar. Hoewel 30 jaar vast aan populariteit wint, blijft deze periode vooralsnog duidelijk achter. Wat maakt dat mensen kiezen voor de ene of juist de andere renteperiode? De keuze is uiteraard afhankelijk van iemands behoefte aan zekerheid. Uit onze analyse (2019) blijkt echter ook dat in sommige situaties wat vaker voor een bepaalde renteperiode wordt gekozen.

• In Noord-Holland en Flevoland wordt de rente vaker 10 jaar vastgezet. Ook in Zuid-Holland en Utrecht wordt relatief vaak voor 10 jaar vast gekozen. In Zeeland, Limburg en Groningen juist veel minder frequent. Bij 20 jaar vast zijn de verschillen landelijk minder groot.
• Kopers van een appartement kiezen vaker voor 10 jaar vast. Mensen die gaan verbouwen of een nieuwbouwwoning kopen kiezen relatief meer voor 20 jaar.
• Samenwoners zetten de rente 20 jaar vast, terwijl alleenstaanden voor 10 jaar opteren.
• Huishoudinkomens tot 50.000 euro per jaar kiezen meestal voor 10 jaar, terwijl hogere inkomens vaker voor 20 jaar gaan.
• Mensen van vijftig jaar of ouder – met name vanaf zeventig jaar oud – zetten de rente vaker 10 jaar vast.

De keuze voor een bepaalde rentevaste periode is, naast rentezekerheid, dus afhankelijk van factoren die samenhangen met leeftijd, huizenprijzen en hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Vanzelfsprekend is ook het verschil in (netto) maandlast van belang. Tot slot heeft ook de systematiek waarmee iemands leencapaciteit wordt bepaald invloed op de keuze voor een rentevaste periode.

Verzekeraars starten een offensief

Vorige week wijzigden zowel aanbieders die vaak hun tarieven aanpassen (Obvion, Venn, bijBouwe), als partijen die dat minder frequent doen (Vista, Triodos, Allianz) hun hypotheekrentes. De wijzigingen hadden in hoofdzaak betrekking op 10 jaar vast. Opvallend was dat verzekeraars als NN, Woonfonds en Allianz hun tarieven fors verlaagden. Allianz over de hele linie, Woonfonds alleen voor de verhuurhypotheek. 

Kleinere buffers verzekeraars

Verzekeraars hoeven vanaf 2020 waarschijnlijk kleinere buffers aan te houden voor hypotheken die zij verstrekken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Europese Commissie heeft voorgesteld dat de eisen waaraan verzekeraars moeten voldoen (Solvency II) gelijk worden aan de kapitaaleisen voor banken (Basel III). Deze aanpassing zal de concurrentiepositie van verzekeraars versterken. Het voorstel heeft geen gevolgen voor het verstrekken van hypotheken zonder garantie. Voor regiepartijen gelden andere eisen. 

Nieuwe ronde van liquiditeitssteun voor banken

De Europese Centrale Bank (ECB) besloot donderdag tot een nieuwe ronde van liquiditeitssteun voor banken, het zogeheten TLTRO programma. Daardoor wordt het voor banken gemakkelijker om leningen te verstrekken aan consumenten en bedrijven. De ECB hoopt hiermee de economische groei en inflatie te stimuleren. Het nieuws zorgde voor een daling van de rente op de kapitaalmarkt, die uitkwam op het laagste niveau sinds oktober 2016, mede door het uitblijven van positief nieuws over het handelsoverleg tussen Amerika en China. De gemiddelde marge op hypotheken ligt op dit ogenblik circa drie tienden hoger dan vorig jaar. 

Kans op NHG-hypotheek niet bij iedere geldverstrekker even groot

Bij zorgverzekeringen bepaalt de overheid jaarlijks wat er in het basispakket zit. Iedere zorgverzekeraar hanteert zijn eigen premie maar is daarbij gehouden aan het basispakket. Er gelden geen toegangseisen. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bepaalt jaarlijks het beleid. Per 1 januari jl. zijn bijvoorbeeld de kostengrens (290.000 euro) en de borgtochtprovisie (0,9% over de hoofdsom) aangepast. In tegenstelling tot zorgverzekeraars mogen geldverstrekkers door strenger te zijn echter wel afwijken van de NHG-regels. 

Afwijkingen breder dan alleen op inkomen

De mate waarin aanbieders striktere normen aanhouden verschilt sterk tussen geldverstrekkers. Meestal gelden er zwaardere eisen voor het bepalen van het inkomen, bijvoorbeeld beperking van het meenemen van variabele bestanddelen of inkomen uit een persoonsgebonden budget. Maar de afwijkingen gaan veel breder dan alleen inkomen, en hebben ook betrekking op geaccepteerde koopconstructies van woningbouwcorporaties als Koopgarant, ruimte voor energiebesparende voorzieningen, toegestane verblijfsvergunningen, wijze van toetsen van senioren, toetsen met UWV-inkomen, financieren van een restschuld, maandlasten van persoonlijke leningen, de inkomensverklaring van zelfstandigen of herstelde achterstandscoderingen in het BKR. 

Uniform acceptatiekader aan te bevelen

Gevolg hiervan is dat elke geldverstrekker zijn eigen acceptatiebeleid hanteert voor NHG-hypotheken, wat vergelijken en bemiddelen niet transparant maakt voor adviseurs en consumenten. Gelukkig zijn aanbieders in de loop van de tijd wel duidelijker gaan communiceren over de afwijkingen die zij zelf hanteren. Het zou niettemin een goede ontwikkeling zijn als NHG en geldverstrekkers afwijkingen proberen tegen te gaan, zodat ook in de praktijk een uniform acceptatiekader wordt gehanteerd. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkeling in de afgelopen weken. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.