Verschuivingen woning- en hypotheekmarkt in het vierde kwartaal 2022
Gepubliceerd: ‐ Update:
In het laatste kwartaal van 2022 kwam een groot aantal ontwikkelingen samen. Een stijgende hypotheekrente en een lager vertrouwen in de woningmarkt zorgde voor een dalend aantal woningverkopen. Indirect zorgde de fors hogere hypotheekrente voor een afname van twee van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden van de afgelopen jaren: verhoging van de hypotheek in verband met consumptieve besteding en toetsing op werkelijke lasten. Twee hypotheekvoorwaarden die vorig jaar juist sterk zijn opgekomen, zijn de verhuisregeling (ook wel meeneemhypotheek) en de desktoptaxatie, een goedkoper alternatief voor het taxatierapport.
Trends in hypotheekvoorwaarden
Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het vierde kwartaal van 2022 weer.
Gevolgen hogere hypotheekrente
De snel stijgende hypotheekrente in met name de eerste helft van 2022 had directe negatieve gevolgen voor de leencapaciteit en maandlasten van huizenkopers. Gekoppeld aan een lager vertrouwen in de woningmarkt zorgde dat voor een dalend aantal woningverkopen, wat duidelijk terug valt te zien bij de drie grootste dalers in gehanteerde hypotheekvoorwaarden (overbruggingen en geldigheid offerte). Indirect zorgde de fors hogere hypotheekrente voor een afname van twee van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden van de afgelopen jaren: verhoging van de hypotheek in verband met consumptieve besteding en toetsing op werkelijke lasten (aflossingsvrij in plaats van de gebruikelijke annuïtaire toetsing). Daarnaast is oversluiten van de hypotheek door de hogere hypotheekrente voor veel woningeigenaren niet of nauwelijks meer interessant.
Een hypotheekvoorwaarde die vorig jaar door de rentestijging als een komeet is opgekomen, betreft de verhuisregeling (ook wel meeneemhypotheek). Aan het begin van 2022 nog zo goed als onbekend, was het gebruik van de verhuisregeling in december reeds opgelopen tot bijna de helft van alle doorstromers (kopers van een volgende koopwoning). Daarmee worden de totale maandlasten van de nieuwe hypotheek niet alleen verlaagd, maar wordt ook de leencapaciteit op inkomen verhoogd. Omdat de voorwaarden van verhuisregelingen tussen de verschillende geldverstrekkers sterk verschillen, is het belangrijk dat doorstromers zich daarover goed (laten) informeren voor de zoektocht naar een nieuwe woning start.
Toename desktoptaxaties en hypotheekaanvragen met NHG
Een tweede hypotheekvoorwaarde die snel is opgekomen, is de desktoptaxatie. Sinds 1 juli van 2021 gelden er nieuwe Europese regels voor modelmatige taxaties en is de desktoptaxatie nieuw ontwikkeld als een vorm van hybride taxeren. In deze veranderende woningmarkt biedt de desktoptaxatie vooral doorstromers soms extra mogelijkheden om de koop van een volgende woning rond te maken. Ook wordt die veel ingezet voor bestaande woningeigenaren die verhogen voor verbouwing en/of verduurzaming.
Jaarlijks past de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 januari haar Voorwaarden & Normen aan. Bekendste voorbeelden van deze voorwaarden & normen zijn de borgtochtprovisie en de NHG-kostengrens. De hoogte van de borgtochtprovisie wijzigt in 2023 niet (blijft 0,6%). De kostengrens wordt flink verhoogd naar 405.000 euro (was 355.000 euro). Een aantal geldverstrekkers kan al vanaf begin december offreren (renteaanbod of voorlopige offerte) op basis van de nieuwe NHG-regels, als het bindend aanbod in het nieuwe jaar wordt uitgebracht. Andere aanbieders kunnen aanvragen zonder NHG in 2023 alsnog omzetten naar NHG. Dit proces zorgt elk jaar voor een stijging in december van het aantal hypotheekaanvragen met NHG.
Uitgelicht: generieke vs. individuele hypotheekverstrekking
Sinds jaar en dag is de werkgeversverklaring in combinatie met een loonstrook leidend bij het bepalen van het toetsinkomen voor aanvragers in loondienst. Bij flexibele dienstverbanden wordt het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar gehanteerd. Toch is er ook kritiek op deze wijze van inkomen vaststellen. Kansrijke aanvragers zonder vaste aanstelling en een arbeidsverleden korter dan drie jaar komen er in de toetsing niet goed uit, terwijl dat andersom geen problemen geeft. Reden waarom bijna 10 jaar geleden andere instrumenten (Arbeidsmarktscan, Perspectiefverklaring) werden gelanceerd, waarmee ook naar het individuele toekomstperspectief wordt gekeken. Het gebruik is vooralsnog beperkt gebleven tot aanvragers met een flexibel dienstverband, hoewel deze instrumenten wel breder inzetbaar zijn en waarde zouden kunnen toevoegen.
Ook bij het bepalen van de leencapaciteit op inkomen wordt een generieke toetsing gebruikt. De leennormen die het Nibud jaarlijks bepaalt gaan uit van een gemiddelde situatie. Daarbij wordt de hypotheekadviseur geacht rekening te houden met individuele kenmerken als aantal vakanties per jaar en dure hobby’s. Sinds kort is daar ook het energieverbruik bij gekomen. Andere factoren die het generieke plaatje kunnen beïnvloeden zijn het aantal kinderen, type auto, onderhoudskosten van de woning en uitgavenpatroon. Hoewel het Nibud vanaf 2024 rekening wil gaan houden met het energielabel van de woning bij het bepalen van de maximale hypotheek, zijn er dus nog vele andere individuele factoren die van invloed zijn op een verantwoorde hypotheekverstrekking. Voor een goede toetsing is generieke vaststelling derhalve niet afdoende.
Net als bij het arbeidsmarktperspectief bieden ook hier data en de voortschrijdende techniek nieuwe mogelijkheden. Door de inwerkingtreding per februari 2019 van PSD2 – een Europese wet voor het betalingsverkeer van consumenten en bedrijven – zijn banken verplicht om derde partijen toegang te geven tot iemands betaalrekening als deze persoon daar toestemming voor geeft. Dankzij PSD2 ontstaan er veel nieuwe mogelijkheden, denk daarbij bijvoorbeeld aan een overzicht van iemands betaalrekeningen en betaaltransacties bij verschillende banken. Zo ontstaat een slim huishoudboekje dat met eerdere betaaltransacties voorspellingen kan doen. De hypotheekbranche zou deze innovatie kunnen inzetten voor een eigentijdse manier van hypotheekverstrekking, waarbij meer rekening wordt gehouden met de individuele situatie van de aanvrager.
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.