Verschuivingen woning- en hypotheekmarkt in het eerste kwartaal 2023

Trends in hypotheekvoorwaarden in eerste kwartaal 2023

Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd.
Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het eerste kwartaal van 2023 weer.

Doorstromers verkopen vaker eerst de huidige woning

De hypotheek- en woningmarkt trok in het eerste kwartaal elke maand aan in vergelijking met het vierde kwartaal van vorig jaar, zowel voor huizenkopers (starters en doorstromers) als voor huizenbezitters (oversluiters en verhogers). Een opvallende verschuiving (daling) betrof de twee belangrijkste voorwaarden van 2022: de maximale overbrugging voor een nog niet definitief verkochte woning en de geldigheid van de hypotheekoffertes (renteaanbod en bindend aanbod). Consumenten die willen doorstromen kiezen er daarmee dus vaker voor om eerst hun huidige woning te verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. Op die manier is er vooraf zekerheid over de verkoopopbrengst. Hoewel het wel oploopt, wordt er nog altijd vier keer minder gezocht op de hoogte van een overbruggingsfinanciering voor een verkochte woning, dan voor een nog niet verkochte woning.

Lenen voor een consumptief bestedingsdoel

De belangrijkste hypotheekvoorwaarde van 2021 – consumptief lenen – staat ook in de top vijf van grootste stijgers en dalers. Een hypotheekdeel is niet aftrekbaar (box 3) als het bedrag niet is gebruikt voor de eerste eigen woning, maar bijvoorbeeld om te schenken of als aanvulling op het pensioen. Deze voorwaarde kan van belang zijn voor huiseigenaren die hun hypotheek willen verhogen. Ook huizenkopers letten op deze voorwaarde voor eventuele verhogingen in de toekomst.

Tussentijdse aanpassing risicoklasse

Een hogere WOZ-opgaaf roept bij veel huiseigenaren een negatief gevoel op vanwege de hoogte van de belastingen die daarop gebaseerd worden. Voor de meeste mensen gaat het dan om de gemeentelijke onroerendezaakbelasting/rioolheffing en het eigenwoningforfait. Jaarlijks wordt er tegen zo’n 3 procent van de WOZ-beschikkingen bezwaar gemaakt. Toch kan een hogere WOZ-waarde ook positief uitpakken, als de hoogte van de hypotheek daardoor in een lagere risicoklasse terecht komt en geldverstrekkers de renteopslag verlagen. Niet altijd volstaat de WOZ-beschikking en moet er in plaats daarvan een desktoptaxatie worden aangeleverd. Of soms zelfs een regulier taxatierapport. Gezien de grootte van de stijging, hebben door de dalende huizenprijzen dit jaar mogelijk dat meer huiseigenaren dan gebruikelijk hiervan gebruik gemaakt.

Toename hypotheekaanvragen van zelfstandigen

Veel ondernemers hebben door de coronamaatregelen in 2020 en 2021 zware jaren achter de rug, waardoor de resultaten achterbleven. Vorig jaar was voor velen weer een normaal jaar. Dat is wellicht de verklaring voor de toename van hypotheekaanvragen van zelfstandigen, zowel korter als langer dan drie jaar actief. Een tweede verklaring ligt in de arbeidsmarkt, die zeker ook in sectoren als zorg en onderwijs krap is. Daardoor is er een groei van het aantal zzp’ers zichtbaar, waarbij meer vrijheid en hogere inkomsten de drijfveren zijn.

Uitgelicht: zijn de maatregelen in de verhuurmarkt gunstig voor starters?

De laatste jaren gingen steeds meer huiseigenaren over tot de aanschaf van één of meerdere te verhuren panden. Geldverstrekkers ontwikkelden daarvoor speciale verhuurhypotheken en er kwamen nieuwe financiers op de markt die zich specifiek richten op dit segment. Ook kunnen inkomsten uit verhuur steeds vaker worden meegenomen als inkomen bij het afsluiten van een hypotheek. Voor starters was de zoektocht naar een eigen woning nog wel eens zuur, omdat ze niet altijd mee konden doen in de biedingenstrijd. Sinds een jaar merken we dat men name in de randstad starters meer kans maken. Er zijn minder kijkers en er wordt minder vaak overboden. Dat heeft deels te maken met de gekantelde woningmarkt.

Een andere belangrijke reden lijken de (aangekondigde) maatregelen voor verhuur. In veel gemeenten is de zelfbewoningsplicht reeds ingevoerd. In het verschiet zijn nieuwe maatregelen als zwaarder belasten van verhuurde woningen, het optrekken van het puntenstelsel tot een huur van 1.021 euro per maand en het beperken van tijdelijke verhuurcontracten. Deze voorstellen roepen veel weerstand op bij beleggers, omdat de verhuur hierdoor niet meer rendabel zou zijn. Bovendien zouden deze maatregelen contraproductief werken, en neemt de woningvoorraad juist af waardoor onder meer starters verder van huis geraken. Vooruitlopend op de invoering van het nieuwe beleid zet een deel van de beleggers hun verhuurpand(en) in de verkoop, waardoor dit jaar voor althans een deel van de starters meer perspectief biedt dan de afgelopen jaren het geval was.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 260 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.