Verschuivingen woning- en hypotheekmarkt in het derde kwartaal 2022

Amsterdam, 12 oktober 2022 – In het derde kwartaal pakte de hypotheekrente de hoofdrol. In de zomermaanden daalde deze licht, maar sinds september is de hypotheekrente met een ongekende opmars bezig. Ook het aantal aanvragen in verband met een verbouwing, in combinatie met verduurzaming van de woning, steeg gestaag. Tot slot kunnen we stellen dat woningmarkt snel verandert. Ter illustratie: huizenbezitters verkopen nu eerst hun woning, voordat ze een nieuwe woning kopen. Ook daalt de gemiddelde hypotheek al sinds begin dit jaar.

Trends in hypotheekvoorwaarden

Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het derde kwartaal van 2022 weer.

Hypotheekrente pakt de hoofdrol

Na de historisch ongekende stijging van de hypotheekrente in de eerste helft van dit jaar, maakte deze in het derde kwartaal min of meer een pas op de plaats. In juli en augustus daalde de hypotheekrente per saldo, om in september weer hard op te lopen. In de eerste maanden van het derde kwartaal kwam daarom ‘dagrente’ weer om de hoek kijken, de laatste jaren een belangrijke productvoorwaarde. Aanvragers komen met een dagrente mogelijk in aanmerking voor een lagere rente als de hypotheekrente na uitbrengen van de offerte is gedaald, waarbij de rente op de datum van passeren leidend is.

De meeneemregeling (ook wel verhuisregeling) wint al het hele jaar aan belang. In september was het aandeel doorstromers dat de lage rente van de oude hypotheek mee wilde nemen naar de nieuwe woning al opgelopen tot één op de drie. Daarmee worden de totale maandlasten van de nieuwe hypotheek niet alleen verlaagd, maar ook de leencapaciteit op inkomen verhoogd. Toetsing op werkelijke lasten – de laatste jaren door de lage rente ook voor verhuizen en verbouwen steeds vaker ingezet – is door de gestegen rente op dit moment voor veel consumenten geen optie meer. Ook het (consumptief) bijlenen met een ander doel dan de eigen woning is door de hogere rente niet altijd meer haalbaar.

Verbouwen en verduurzamen

Hoewel oversluiten en verhogen van de hypotheek door de gestegen rente is afgenomen, gaat dat niet op voor aanvragen in verband met een verbouwing. Was het schaarse woningaanbod de laatste jaren reden om de woning aan te passen, sinds eind vorig jaar zijn dat dikwijls de energieprijzen. Ook wordt verduurzaming wel gecombineerd met bijvoorbeeld een aanbouw of een nieuwe keuken. Het speciale verduurzamingsdepot EnergieBespaarBudget (EBB) kan bij steeds meer geldverstrekkers worden aangevraagd. Sommige aanbieders nemen het standaard in hun offerte op. Het voordeel van dit EBB is dat aanvragers tot een jaar of twee jaar na afsluiten een vrije keuze hebben om verduurzamingsmaatregelen te kiezen en uit te voeren.

Uitgelicht: leennormen in een veranderende markt

Door de inflatie, energieprijzen en politieke onzekerheid in de wereld is de woningmarkt in hoog tempo aan het omslaan. Het dalende consumentenvertrouwen en vertrouwen in de woningmarkt maakt dat veel consumenten momenteel andere keuzes maken dan een jaar geleden. Dat is onder andere zichtbaar in het feit dat meer huizenkopers weer eerst verkopen en daarna kopen. Ook zijn er minder bezichtigingen, staan huizen langer te koop en wordt er minder overboden. Er is daarnaast een afname van het aantal kopers merkbaar (in het duurdere segment) en een daling van het gemiddelde hypotheekbedrag. Toch waren deze ontwikkelingen in het derde kwartaal nog niet terug te zien in de verschuiving in de hypotheekvoorwaarden. De maximale overbrugging van een nog niet (definitief) verkochte woning en het aantonen van dubbele lasten scoorden qua aantal zoekopdrachten gelijk of zelfs hoger dan in het tweede kwartaal.

Hoewel de omslag op de woningmarkt dus aan de consumentenkant in de verschuiving in de hypotheekvoorwaarden nog niet zichtbaar is, hebben recent enkele aanbieders al wel wat meer zekerheid ingebouwd in hun acceptatiebeleid door de maximale overbrugging van een nog niet (definitief) verkochte woning (beperkt) te verlagen. Bij deze geldverstrekkers konden kopers de volledige overwaarde overbruggen, waar andere een afslag van 5% of 10% op de woningwaarde hanteren waardoor de overwaarde lager uitvalt. De hoogte van een overbrugging is één van de knoppen waar financiers aan kunnen draaien als het sentiment op de woningmarkt draait. Een andere is het verlengen van de periode waarover de betaalbaarheid van de dubbele lasten moeten worden aangetoond, bijvoorbeeld van 6 naar 12 of 24 maanden. Gezien de hoogte van de energielasten lijkt op termijn een link met het energielabel van de nieuwe woning daarbij onvermijdbaar.

Tijdens en na de kredietcrisis stonden veel huiseigenaren met hun woning ‘onder water’. Restschulden konden in de jaren daarna deels worden meegefinancierd in de nieuwe hypotheek. Anno 2022 lijken restschulden voor de meeste mensen nog ver weg. Redenen daarvoor zijn de lagere maximale hypotheek (tot 100% van de woningwaarde) en het direct aflossen middels annuïteiten. Aflossingsvrij is gemaximeerd op 50% van de woningwaarde. Daarnaast zijn de huizenprijzen de laatste jaren hard gestegen en is er nog altijd een groot tekort aan woonruimte.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.