Tussen hoop en vrees op de woningmarkt
Gepubliceerd: ‐ Update:
Het aantal hypotheekaanvragen in november lag met circa 26.000 aanvragen via HDN ongeveer 16% lager in vergelijking met de maand oktober. De daling komt vooral van oversluiters (-31%), maar ook van verhogingen (-16%), starters (-12%) en doorstromers (-15%). Ook de gemiddelde hypotheek van huizenkopers daalde in november, met circa 15.000 euro. Bij doorstromers is de verhuisregeling in korte tijd een belangrijke voorwaarde geworden om te kunnen of willen kopen.
Er was gelukkig ook positief nieuws te melden voor huizenkopers en mensen die willen verhogen (vanwege verbouwing/verduurzaming of anders): de (vaste) hypotheekrente daalde eveneens. Het totaalgemiddelde* staat nu op 4,69% (4,90% eind oktober). De daling was het grootst voor 10 jaar vast, de renteperiode die momenteel het meest (60% van alle nieuwe hypotheken) wordt afgesloten. Vooral de laatste drie weken gaat de hypotheekrente hard naar beneden, daar lijken twee oorzaken voor te zijn.
Allereerst is de rente op de kapitaalmarkt (zeg maar het inkooptarief voor de hypotheekrente) sinds begin september ruim een half procentpunt gezakt, doordat beleggers ervan uitgaan dat de centrale banken (zoals de ECB) verdere renteverhogingen zullen matigen. Daarnaast is voor veel geldverstrekkers het nieuwe jaar reeds begonnen en neemt de concurrentie op rente weer toe. Bij een aantal financiers kan zelfs al een rentevoorstel worden ontvangen op basis van de NHG-normen van 2023. Gezien de toename van het aandeel NHG deze week wordt daar al direct gebruik van gemaakt. Deze week wordt 64% van de aanvragen van starters en 22% van die van doorstromers aangevraagd met NHG. Wel kan de definitieve offerte pas in 2023 worden uitgebracht.
Waar de kansen van starters beter lijken te zijn geworden – door minder concurrentie van andere kopers en beleggers – is dat een ingewikkelder verhaal voor doorstromers (mensen die naar een volgende koopwoning willen verhuizen). Zij zitten met een aantal onzekerheden. Wordt de oude (huidige) woning verkocht en voor hoeveel? Hoe lang wordt de periode met dubbele lasten? Hypotheekadviseurs zien in hun praktijk dat een drietal factoren hierbij belangrijk zijn. Dat zijn een actuele maandlastenberekening (inclusief verhuisregeling, overbrugging, dubbele lasten en op basis van de huidige rentestand) voordat er wordt geboden, een realistische vraagprijs voor de oude woning en een overbruggingsfinanciering waarbij een marge wordt aangehouden.
Het belang van een actuele maandlastenberekening voordat men gaat bieden, lijkt overduidelijk. Dat geldt eveneens voor een realistische vraagprijs voor de huidige woning, maar hoeveel bedraagt die dan? Waar mensen wellicht onbewust vasthouden aan het bedrag waarvoor vorig jaar een woning uit dezelfde straat is verkocht, lijkt er na een jaar van rentestijgingen toch een andere werkelijkheid te zijn ontstaan. Daarin ligt de leencapaciteit van kopers inmiddels ruim 10% lager en zijn de maandlasten hoger. Hypotheekadviseurs zien dat een deel van de doorstromers al wel hun vraagprijs baseert op de bijbehorende maandlasten voor een potentiële koper. Die realistische vraagprijs voorkomt vervolgens weer dat mensen zich te rijk rekenen bij het afsluiten van de overbruggingsfinanciering, zeker als daar dan 85% tot 90% van wordt aangehouden. Uiteraard mede afhankelijk van de courantheid van de woning en de buffer aan eigen middelen.
Door alle onzekerheid in de wereld en op de woningmarkt houdt de ontwikkeling van de huizenprijzen op dit moment veel mensen, en specifiek starters en doorstromers, bezig. Vaak wordt teruggedacht aan de daling van de huizenprijzen tijdens de kredietcrisis. Toch zijn er grote verschillen tussen de situatie toen en die van nu. Niet alleen zijn de hypotheeknormen veel strikter, maar ook de krapte is groter dan destijds. Bovendien lijkt de schaarste door bevolkingsgroei (met name door arbeidsmigratie) en daling van bouwvergunningen de komende jaren verder toe te nemen. Vandaar dat de TU Delft voor de komende drie kwartalen lichte dalingen verwacht, maar vanaf de tweede helft 2023 een mogelijk herstel. Wellicht een geruststellend gegeven voor mensen die de koop van een woning overwegen.
*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.
