Trotseert de woningmarkt de pessimistische voorspellingen?

Deze week kwam het CBS met twee berichten die het waard zijn om even bij stil te staan. Op maandag bleek dat consumenten opnieuw minder pessimistisch zijn dan een maand ervoor. Het vertrouwen is nog steeds erg laag, maar men is minder negatief geworden over de economie en over de eigen financiële situatie in de komende twaalf maanden. Dit vertrouwen was het afgelopen jaar flink gedaald door de hogere inflatie en energieprijzen. Zoals uit de grafiek blijkt, is de terugval in het vertrouwen in de algemene economie veel sterker geweest dan de daling van het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt.

Woensdag berichtte het CBS over de huizenprijzen. Ten opzichte van december is de prijsindex bestaande koopwoningen in januari met 1,5% gestegen. De stijging volgt na een daling van de prijsindex vijf maanden op rij. De prijsindex (op basis van de cijfers van het Kadaster) noteert in januari over het algemeen de grootste stijging. Vermoedelijk hebben de hogere NHG-grens en startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting per 1 januari hier de hand in, waardoor een deel van de huizenkopers de overdracht bij de notaris naar januari tilt. De vraag is daarom of deze stijging zal doorzetten in februari.

Toch zijn er wel degelijk ook andere signalen dat de woningmarkt zich herstelt. De laatste weken is het aantal hypotheekaanvragen (HDN) toegenomen, van 5.000 naar 7.000/8.000 per week. Ook zien onze vestigingen een stijging van het aantal afspraken (zowel huizenkopers als verhogers). Hypotheekadviseurs geven aan dat in Amsterdam al weer wordt overboden en dat het financieringsvoorbehoud niet altijd meer wordt opgenomen. Ook in andere delen van Nederland worden woningen sneller verkocht en vaker voor de vraagprijs. Wellicht dat de afnemende inflatie, energieprijzen en hypotheekrente voor een kentering zorgen, ondanks voorspellingen over dalende huizenprijzen. De grote krapte op de woningmarkt blijft daar een belangrijke factor in.

Hypotheekrente zet aan voor een stijging

Geldverstrekkers lijken zich op te maken voor een verhoging van de hypotheekrente. Voor de tweede week op rij steeg de gemiddelde hypotheekrente, deze week naar 4,52%. De oorzaak hiervoor ligt bij eveneens stijgende rente op de kapitaalmarkt, de basisrente voor de hypotheekrente. Beleggers in staatsobligaties houden er rekening mee dat de centrale banken voorlopig hun beleidsrentes zullen blijven verhogen om de inflatie naar een lager niveau te krijgen. Als gevolg van het verhogen van die beleidsrentes is de variabele hypotheekrente hard aan het oplopen: plus 2,3%-punt sinds eind juli.

Nieuwe kansen en risico’s voor huiseigenaren

Verduurzaming is een belangrijk thema op de woningmarkt. Voor geldverstrekkers, maar dat geldt sinds de stijging van de energieprijzen ook zeker voor consumenten. En dat zal de komende jaren alleen nog maar toenemen. Er is Europese wetgeving in de maak (EPBD IV), die lijkt aan te koersen op een verbod op de verkoop van woningen met een slechter energielabel zonder verbeterplan. Het zou dan gaan om energielabel E-F-G woningen vanaf 2030, en label D woningen vanaf 2033. Door de hogere energieprijzen is naast locatie inmiddels ook het energielabel een belangrijk aandachtspunt voor huizenkopers geworden.

Funderingsproblematiek zou wel eens de volgende issue kunnen worden waar geldverstrekkers en kopers scherper op gaan letten. Informatie over de fundering maakt tegenwoordig onderdeel uit van het taxatierapport / desktoptaxatie. Herstelkosten kunnen op termijn oplopen tot 50.000 euro. De afgelopen jaren is door de droogte en inklinking van klei- en veenbodems vooral veel schade aan woningen ontstaan. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en Deltares krijgen naar schatting zo’n miljoen woningen de komende dertig jaar te maken met funderingsproblemen. Bij een kwart miljoen woningen zijn de problemen volgens het KCAF nu al urgent.

Overstromingsgevaar is een ander risico dat recent in kaart is gebracht.

Naast risico’s ontstaan er ook nieuwe kansen voor huiseigenaren. Zoals het er naar uitziet kunnen consumenten vanaf 1 juli 2023 (of later, afhankelijk van de datum dat de nieuwe pensioenwet in gaat) gebruik maken van een éénmalige optie om 10% van het ouderdomspensioen af te kopen en dit te gebruiken voor bijvoorbeeld verbouwing/verduurzaming of gedeeltelijke aflossing van de hypotheek.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.