Trend zet door: in 35% van de Nederlandse gemeenten sluiten starters hogere hypotheken dan doorstromers

Amsterdam, 5 maart 2026 – Starters vragen in 2025 in 122 van de 342 Nederlandse gemeenten een hogere hypotheek aan dan doorstromers. Dat is maar liefst 35% van alle gemeenten. In 2023 lag dit percentage nog op 27% en in 2024 al op 30%. De trend zet daarmee niet alleen door, maar versnelt. Dit blijkt uit de derde editie van het jaarlijkse onderzoek van De Hypotheekshop naar hypotheken per gemeente op basis van HDN-data.  

In kleinere gemeenten tot 20.000 inwoners is het verschil nog groter: daar sluit in 52% van de gemeenten de starter gemiddeld een hogere hypotheek af dan de doorstromer. Ook op provinciaal niveau wordt deze ontwikkeling zichtbaarder. In heel Flevoland sluiten starters inmiddels hogere hypotheken dan doorstromers.

Starter betaalt meer voor minder woning

Landelijk bedraagt het verschil tussen de gemiddelde startershypotheek (361.000 euro) en die van doorstromers (382.000 euro) nog maar 21.000 euro. Hoewel doorstromers gemiddeld nog steeds meer lenen, wordt de kloof kleiner.

In verschillende gemeenten zijn starters inmiddels duidelijk duurder uit. In onder meer Almere, Haarlemmermeer en Westland liggen de gemiddelde hypotheekbedragen voor starters hoger dan voor doorstromers.

Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop herkent de cijfers vanuit de dagelijkse praktijk: “Starters sluiten dus niet alleen een hogere hypotheek dan doorstromers, maar ook nog eens voor ‘minder huis’. Starterswoningen zijn immers in de regel kleiner dan die van een gemiddelde doorstromer. Het verschil wordt uiteraard voor een belangrijk deel veroorzaakt door de inbreng van overwaarde die doorstromers kunnen meenemen voor de aankoop van de nieuwe woning. Ook een deel van de starters brengt indirect overwaarde in: zij ontvangen een schenking of lening van hun ouders.”

Gemiddelde hypotheek vlakt af in 2025

De stijging van de gemiddelde hypotheekbedragen neemt in 2025 af. De gemiddelde startershypotheek steeg 4% ten opzichte van 2024, terwijl dat een jaar eerder nog 9% was. Dezelfde trend zien we bij doorstromers (5% om 8%) en verhogers (7% om 12%).

Volgens De Hypotheekshop hangt dit samen met het toegenomen aanbod van voormalige huurwoningen in het lagere prijssegment, wat de prijsontwikkeling heeft afgeremd. Woningeigenaren die hun hypotheek verhogen, doen dat vaak voor een verbouwing / verduurzaming, schenking, inkomensaanvulling of consumptieve bestedingen (bijvoorbeeld de aankoop van een camper).

Regionale verschillen groot

In 2025 noteerden alle provincies een stijging in de hoogte van hypotheken, zowel bij starters als doorstromers en verhogers. De stijging bij starters was groot in Zuid-Holland (regio Rijnmond en Den Haag). In Noord-Holland en Utrecht werd de grens van gemiddeld 400.000 euro doorbroken.

Opvallend zijn de dalingen in enkele grote gemeenten in de Noordelijk Randstad, waaronder Haarlem, Amstelveen, Gooise Meren, Hilversum en Houten. De verschillen tussen gemeenten blijven groot, zowel landelijk als binnen provincies zoals Noord-Holland. Bij doorstromers is de regionale spreiding groter dan bij starters.

Doorstroming onder druk

Het nieuwe kabinet staat voor forse uitdagingen op de woningmarkt. Er is sprake van een aanhoudend tekort aan huur- en koopwoningen, terwijl de nieuwbouw door uiteenlopende factoren moeizaam op gang komt. Naast meer bouwen is ook passend bouwen essentieel om de doorstroming te bevorderen, bijvoorbeeld met seniorenwoningen. Daarnaast kunnen woningsplitsen, optoppen, transformeren en de toevoeging van flexwoningen bijdragen aan extra aanbod. Dit onderzoek onderstreept opnieuw de urgentie daarvan.

Beschikbaarheid is echter slechts één kant van het verhaal; de financierbaarheid is minstens net zo belangrijk. Door de aangekondigde beperkingen voor aflossingsvrije hypotheken (Rabobank als eerste, maar de andere grootbanken zullen naar verwachting spoedig volgen), zal de impact op de doorstroming naar verwachting na de zomer al merkbaar gaan worden. Verhuizen naar een nieuwe koopwoning wordt voor mensen met een deels aflossingsvrije hypotheek immers duurder en daarmee minder haalbaar. En als gezinnen en ouderen niet meer gaan verhuizen, dan komen er minder woningen vrij voor starters.

Daar komt bij dat richting 2031 de eerste groep huiseigenaren het einde van 30 jaar hypotheekrenteaftrek bereikt. In combinatie met bovenstaande ontwikkelingen kan dit extra druk zetten op de doorstroming en uitvoering in de woningmarkt.

Bijlagen

Alfabetisch overzicht gemeenten met gemiddelde hypotheek (starters, doorstromers, verhogers)
Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van starters
Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van doorstromers

Verantwoording onderzoek 

• Expats (ook wel internationals genoemd) die actief zijn op de huizenmarkt vallen binnen de definitie van koopstarters op de woningmarkt. 

• In het onderzoek zijn alle woningverkopen in 2025 meegenomen waarvoor een hypotheek aanvraag is ingediend. Hypotheekaanvragen i.v.m. aankoop nieuwbouw zijn eind 2025 op gemeenteniveau opgenomen in HDN. Deze zijn in dit onderzoek niet meegenomen om een trendbreuk te voorkomen. 

• Er waren in 2025 geen wijzigingen in de gemeentelijke indeling ten opzichte van 2023 (CBS). 

• Gemeenten zijn tevens ingedeeld op basis van de zogeheten Corop-gebieden, wat een meer gedetailleerde regionale analyse mogelijk maakt. 

• Een belangrijke verandering is de toevoeging in 2024 door HDN van de hypotheekaanvragen van de eigen bankkantoren van Rabobank en ABN AMRO. Hierdoor verlopen nagenoeg alle hypotheekaanvragen in Nederland over het platform van HDN. Hypotheekaanvragen van Rabobank en ABN AMRO ingediend via onafhankelijke hypotheekadviseurs verliepen reeds via HDN. 

• HDN telt bij doorstromers de tijdelijke overbruggingsfinanciering niet mee (doen CBS / Kadaster wel). 

• Niet alle gemeenten tonen de gemiddelde hypotheek in ons overzicht. Wanneer er in 2025 te weinig kopers of verhogers waren, besluit HDN om privacyredenen geen gegevens weer te geven. 

• Er is een tijdsverschil van in de regel 3 maanden tussen indienen hypotheekaanvraag (HDN) en passeren bij de notaris (CBS / Kadaster).