Topdrukte hypotheekaanvragen en –verhogingen leidt tot een verschuiving in hypotheekvoorwaarden

De hypotheekmarkt keert in het derde kwartaal terug naar de normale drukte na een hectisch tweede kwartaal. Dit blijkt uit cijfers van De Hypotheekshop. Een vergelijking van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden tussen het tweede en derde kwartaal toont verschuivingen aan in de voorkeur en wensen van huizenkopers en woningeigenaren. Voornaamste oorzaken daarvoor zijn de niet verder stijgende hypotheekrente en de krapte op de huizenmarkt in combinatie met de uitbraak van corona.

Oversluitpiek voorbij: kopen en verbouwen slaan weer de klok

Na het hectische tweede kwartaal, keerde de hypotheekmarkt in het derde kwartaal terug naar de normale drukte. De gevolgen van de corona-uitbraak leken beperkt. Het aantal hypotheekaanvragen in de zomervakantie lag zelfs hoger dan in eerdere jaren. Deze waren voor het grootste deel afkomstig van starters en doorstromers. Vanaf eind augustus nam ook het aandeel verhogingen (vaak in verband met een verbouwing) toe.

Dat leidde tot verschuivingen in de belangrijkste hypotheekvoorwaarden: voor doorstromers zijn in de huidige woningmarkt de geldigheidsduur van de offerte en de maximale hoogte van de overbruggingsfinanciering van groot belang. Omdat geldverstrekkers vanaf augustus over gingen tot verlaging van de hypotheekrente, behoort ook de zogeheten dagrente -waarbij consumenten profiteren als de rente op de dag van passeren lager is dan in de offerte- tot de grootste stijgers van het derde kwartaal. Doordat het percentage oversluiters het afgelopen kwartaal sterk afnam, scoorden voorwaarden als verstrekking op basis van de WOZ-beschikking (in plaats van een taxatierapport) en zuiver oversluiten juist minder goed.

Toetsing op werkelijke lasten steeds gebruikelijker voor (pre)senioren

Bij (pre)senioren -vanaf 57 respectievelijk 67 jaar- is vaak sprake van een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken kennen lagere lasten dan annuïtaire hypotheken omdat er tijdens de looptijd niet wordt afgelost. Dat is de reden dat er sinds enkele jaren voor doorstromende senioren onder voorwaarden een lichtere inkomenstoetsing (op basis van werkelijke lasten) kan worden gehanteerd dan de gangbare annuïtaire toetsing, zowel met als zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een aantal aanbieders kent een dergelijke regeling voor (pre)senioren ook in andere situaties: in geval van oversluiten, verhogen of de eerste aankoop. Voorwaarden die hiervoor veelal gelden zijn, naast een onderbouwing, een maximale verstrekking tot 50%-75% van de woningwaarde, een stabiel pensioeninkomen en een rentevaste periode tot de jongste aanvrager 85 jaar is (of minimaal tot het einde van de looptijd van het leningdeel). Het gaat dan om financieringen zonder NHG.

Geldverstrekkers trekken acceptatiebeleid niet verder aan

In het derde kwartaal leek de onzekerheid veroorzaakt door de eerste coronagolf wat weg te ebben. Versterkt door de grote concurrentie had dat tot gevolg dat geldverstrekkers hun hypotheekrentes voorzichtig weer verlaagden. Verruiming gaat vooralsnog niet op voor de aanpassingen in het acceptatiebeleid die aanbieders in de eerste weken van de corona-uitbraak doorvoerden: de aanvullende vragenlijst voor zelfstandigen (en soms flexwerkers) en de verkorte geldigheidsduur van inkomensstukken blijven onverminderd van kracht. Er waren nauwelijks financiers die de teugels verder aantrokken. Een enkeling draaide bepaalde aanpassingen terug, gesterkt door de woningmarkt die niet is teruggevallen. Het ging daarbij met name om de overbruggingsfinanciering in geval van een nog niet (definitief) verkochte woning of de termijn waarin dubbele lasten gedragen moeten kunnen worden.

Uitgelicht: wordt inkomen uit verhuur / huurinkomsten meegenomen?

Eén van de grootste stijgers van het derde kwartaal is het kunnen meenemen van inkomsten uit verhuur bij het aangaan van een hypotheek. Als gevolg van de lage spaarrente zijn consumenten op zoek gegaan naar beleggingen met een hoger rendement en is de groep particuliere beleggers op de woningmarkt gegroeid. Met name het aantal eigenaren met twee woningen en eigenaren met drie tot vijftig woningen is sinds 2009 toegenomen, zo bleek vorig jaar uit onderzoek van het Kadaster (‘Kopen om te verhuren’). In een aantal wijken van bepaalde populaire steden ligt het aandeel door particuliere verhuurders gekochte koopwoningen boven de 20%.

Niet alleen kiezen huiseigenaren voor de aanschaf van een beleggingspand (‘buy-to-let’), ook opteren doorstromers er wel voor om de huidige woning aan te houden (‘keep-to-let’). Er zijn schattingen dat inmiddels 5%-10% van de woninghypothekenportefeuille van sommige banken bestaat uit verhuurde woningen. In de meeste gevallen is de geldverstrekker daarover niet geïnformeerd door de verhuurder. Er lijkt daarom bij consumenten steeds meer behoefte aan flexibele hypotheekproducten, waarvan de rente en voorwaarden kunnen worden aangepast aan de actuele woonsituatie (eigen bewoning of korte / lange termijn verhuur).

Door de schaarste op de woningmarkt is het huurniveau fors gestegen, en daarmee de beleggingswaarde van woningen. Reden dat koopstarters, die gehouden zijn aan de maximale leencapaciteit volgens het Nibud, de slag de laatste jaren steeds vaker verliezen. Dat bleek vorig jaar uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (‘Buy to let verdringt starter van de koopwoningmarkt’). Hoewel door de corona-uitbraak de druk op de woningmarkt vanuit expats en beleggers wat is verminderd, overwegen het Rijk en steeds meer gemeenten maatregelen (differentiatie overdrachtsbelasting en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen) om de positie van starters te versterken.

Onder andere De Telegraaf en Business Insider besteden vandaag aandacht aan ons kwartaalbericht.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.