
Starters sluiten in 30 procent van alle gemeenten hogere hypotheken dan doorstromers
Gepubliceerd: ‐ Update:
• Bij gemeenten met minder dan 30.000 inwoners komt dit in maar liefst 40% van de gevallen voor; bij gemeenten met meer dan 100.000 inwoners in bijna 10%
• Starters gebruiken vaak extra leningen of schenkingen om aankoop mogelijk te maken
• Gemiddelde huizenprijzen stijgen harder dan hypotheken
27 januari 2025 – Bij 30% van de Nederlandse gemeenten (102 van de 342) sluiten starters nu gemiddeld een hogere hypotheek af dan doorstromers. Er is sprake van een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar (toename met 8 gemeenten). Deze trend, die zich vooral voordoet in kleinere gemeenten maar ook in grote steden als Almere, Haarlemmermeer en Zaanstad, onderstreept de toenemende uitdagingen voor starters op de woningmarkt. Dit blijkt uit de tweede editie van het jaarlijkse onderzoek van De Hypotheekshop naar hypotheken per gemeentes in 2024, op basis van HDN-data.
Volgens Martin Hagedoorn, manager Product & Business Expertise bij De Hypotheekshop, is dit een duidelijk signaal van de toenemende druk op starters: “We zien dat de uitdagingen voor starters toenemen, vooral in Utrecht en Flevoland, provincies met een grote schaarste aan koopwoningen. Dit heeft te maken met de combinatie van hoge huizenprijzen en een beperkte financieringsruimte. De problematiek is het meest zichtbaar in de kleinere gemeenten. Het is zorgwekkend dat starters steeds meer risico’s moeten nemen om een woning te kunnen bemachtigen. Denk daarbij naast een hoge hypotheek ook aan fors overbieden en kopen zonder financieringsvoorbehoud. Het valt te verwachten dat het aantal gemeenten waar starters een hogere hypotheek sluiten dan doorstromers de komende jaren verder zal toenemen.”
Starters maken vaak gebruik van een lening of gift
De stijging van hypotheekbedragen bij starters komt deels ook door de toename van expats op de woningmarkt. Expats vallen namelijk onder de categorie koopstarters, wat bijdraagt aan een verhoging van de gemiddelde hypotheekbedragen binnen deze groep. Hoewel er geen specifieke cijfers beschikbaar zijn over expats, is het duidelijk dat hun aanwezigheid de marktdynamiek beïnvloedt.
Daarnaast lenen veel starters boven op hun hypotheek extra geld van ouders of maken zij gebruik van de SVn starterslening van de gemeente. “Dit maakt de daadwerkelijke financiële positie van starters vaak complexer dan de cijfers alleen doen vermoeden”, stelt de woordvoerder van De Hypotheekshop.
Voorsprong doorstromers
Doorstromers (kopers van een volgende koopwoning) behouden een duidelijke voorsprong op de woningmarkt, mede dankzij financiële voordelen zoals het gebruik van overwaarde en de mogelijkheid om hun lagere rente mee te nemen naar hun nieuwe woning. “Doorstromers hebben nu meer mogelijkheden om hun woning te financieren, wat hen een significant voordeel biedt in de huidige markt”, legt Hagedoorn uit.

Hypotheken stijgen harder buiten de Randstad
De hypotheekstijging is in 2024 groter buiten de Randstad dan daarbinnen, een ontwikkeling die ook wel het “rimpel-effect” wordt genoemd. De hoge huizenprijzen in de Randstad dwingen huizenkopers om hun zoekgebied te verleggen naar rustigere en betaalbaardere regio’s. Dit heeft geleid tot een sterkere stijging van de gemiddelde hypotheken in deze gebieden. “Het zogenoemde rimpel-effect zorgt voor een verschuiving van de vraag naar woningen buiten de traditionele populaire gebieden. Dit verklaart waarom hypotheken in deze regio’s sneller stijgen dan in de Randstad”, legt Hagedoorn uit.
In sommige grotere gemeenten, zoals Amstelveen en Vijfheerenlanden, zijn de gemiddelde hypotheken van doorstromers zelfs gedaald. Mogelijk dat hier de grenzen van de betaalbaarheid in zicht komen.
Huizenprijzen stijgen harder dan hypotheken
Hoewel huizenprijzen in 2024 met 8,7% stegen volgens het CBS en het Kadaster, bleef de gemiddelde hypotheekstijging beperkt tot 8,4% voor starters (tot 350.600 euro) en 7,6% voor doorstromers (tot 368.700 euro). Hypotheekverhogingen voor verbouwingen en andere doeleinden stegen met 11,8% (tot 79.500 euro), wat hoger ligt dan de huizenprijsontwikkeling. De beperktere stijging van hypotheken van huizenkopers komt doordat eigen middelen, zoals overwaarde en schenkingen van ouders, steeds belangrijker worden. Voor doorstromers speelt vooral de overwaarde een grote rol.
Veel doorstromers ontvangen bij de verkoop van hun oude woning een hoger bedrag dan vooraf was ingeschat of kon worden overbrugd. Hierdoor lossen zij na het passeren van de hypotheek op de nieuwe woning vaak direct een aanzienlijk deel af. In de praktijk betekent dit dat de gemiddelde hypotheek van doorstromers mogelijk tienduizenden euro’s lager ligt dan oorspronkelijk via HDN is aangevraagd.
Voor starters is financiële steun van ouders cruciaal, omdat zij anders amper kunnen concurreren op de woningmarkt. Hagedoorn benadrukt: “De afhankelijkheid van eigen middelen, zoals overwaarde en schenkingen, schept een tweedeling op de woningmarkt. Starters zonder deze financiële hulp blijven achter en kunnen vaak niet concurreren met hun leeftijdsgenoten die wel toegang hebben tot dergelijke middelen.”
Verschuivingen in top 10 starters, doorstromers en verhogers
In 2024 hebben huizenkopers in Laren en Blaricum gemiddeld de hoogste hypotheek aangevraagd om hun woning te financieren, volgens gegevens van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Eveneens in Laren hebben huiseigenaren hun hypotheek gemiddeld het meest verhoogd, via een tweede hypotheek of een onderhandse verhoging buiten de notaris om. De laagste hypotheekaanvragen kwamen vorig jaar van inwoners uit Kerkrade (Limburg), Pekela (Groningen) en Achtkarspelen (Friesland). Dit laat de grote verschillen zien in woningprijzen binnen Nederland, en zelfs binnen provincies.
Enkele opvallende trends:
- Opvallend t.o.v. 2023 is dat de dominantie van Noord-Holland iets afnam: naast Zuid-Holland meldden zich ook Utrecht, Noord-Brabant en Friesland in de top 10.
- De verschuivingen van gemeenten zijn groter bij starters en verhogers, dan bij doorstromers.
- De hoogste verhoging (Laren) komt in de buurt van de laagste startershypotheek (Kerkrade).



Verantwoording onderzoek
- Er waren in 2024 geen wijzigingen in de gemeentelijke indeling ten opzichte van 2023 (CBS).
- Gemeenten zijn dit jaar tevens ingedeeld op basis van de zogeheten Corop-gebieden, wat een meer gedetailleerde regionale analyse mogelijk maakt.
- Expats die actief zijn op de huizenmarkt vallen binnen de definitie van koopstarters op de woningmarkt.
- Een belangrijke verandering is de toevoeging in 2024 door HDN van de hypotheekaanvragen van de eigen bankkantoren van Rabobank en ABN AMRO. Hierdoor verlopen nagenoeg alle hypotheekaanvragen in Nederland over het platform van HDN. Hypotheekaanvragen van Rabobank en ABN AMRO ingediend via onafhankelijke hypotheekadviseurs verliepen reeds via HDN.
- In het onderzoek zijn alle woningverkopen in 2024 meegenomen waarvoor een hypotheek aanvraag is ingediend. Hypotheekaanvragen ivm aankoop nieuwbouw kunnen niet worden meegenomen op gemeenteniveau omdat er nog geen adresgegevens zijn toegekend.
- HDN telt bij doorstromers de tijdelijke overbruggingsfinanciering niet mee (doen CBS / Kadaster wel).
- Niet alle gemeenten tonen de gemiddelde hypotheek in ons overzicht. Wanneer er in 2024 te weinig kopers of verhogers waren, besluit HDN om privacyredenen geen gegevens weer te geven.
- Er is een tijdsverschil van in de regel 3 maanden tussen indienen hypotheekaanvraag (HDN) en passeren bij de notaris (CBS / Kadaster).
Bijlagen
- Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van starters
- Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van doorstromers
- Ranking gemeenten per provincie met hoogste gemiddelde hypotheek (starters, doorstromers, verhogers)
- Alfabetisch overzicht gemeenten met gemiddelde hypotheek (starters, doorstromers, verhogers)
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.