De top 5 van het eerste kwartaal 2024

Het eerste kwartaal van dit jaar loopt op zijn einde. Een eerste kwartaal is altijd interessant omdat daarin het effect van de nieuwe leennormen per 1 januari zichtbaar wordt. Het aantal hypotheekaanvragen ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar laat een stijging van 20% zien (cijfers Ingage Franchise – het bedrijf achter de hypotheekadviesketens De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur met ruim 250 filialen). De woningmarkt blijft uitdagend vanwege de schaarste aan woonruimte, maar ook de stabiele hypotheekrente, loonsverhogingen en overheidsmaatregelen op verhuurders zijn daarin een factor. In dit overzicht maken we de balans op met een top 5 van belangrijkste ontwikkelingen.

5. Energielabel

De nadruk op het verduurzamen van woningen neemt toe. Sinds dit jaar speelt het energielabel van een huis een rol in hoeveel de koper kan lenen: een beter label betekent een hogere leencapaciteit. De stijgende gasprijzen van vorig jaar hebben de significante invloed op de financiën van huishoudens onderstreept. Het is echter moeilijk om het effect van deze verandering op kopers (en verkopers) te beoordelen, omdat het energielabel voorheen vaak ontbrak bij hypotheekaanvragen. In het eerste kwartaal had circa 70% van de door starters aangevraagde hypotheken betrekking op woningen met minstens een C-label. Bij de aankoop van huizen met een lager label (EFG) bevat ruim 30% van de aanvragen een plan voor verbetering. Sommige financiers stellen nu al minimaal een C-label als voorwaarde voor financiering. Als deze trend zich voortzet, kunnen kopers van oudere appartementen en oude huizen risico lopen uitgesloten te worden van financiering, aangezien het verduurzamen van deze woningen vaak complexer en duurder is.

4. Starters

In afgelopen kwartaal is, volgens de gegevens van Ingage Franchise, het hoogste aantal hypotheekaanvragen door starters geregistreerd sinds de start van de coronapandemie in 2020. Overheidsmaatregelen gericht op verhuurders en de terughoudendheid van doorstromers lijken ten goede te komen aan de positie van koopstarters op de markt. De verhoging van de NHG-grens en de verruimde leencapaciteit voor alleenstaanden zijn hier ook debet aan. Regelmatig worden ouders betrokken bij de aankoop van hun startende zoon of dochter. Bijvoorbeeld door een schenking of een lening (al dan niet met terugschenken van de maandlasten). Ook meetekenen door de ouders voor de hypotheek van hun kind kan een optie zijn. Dit betekent dat zij aansprakelijk zijn voor de hele hypotheek, naast de hoofdverantwoordelijkheid van het kind zelf. Als het kind 75% van de lasten zelf kan dragen, kunnen de ouders helpen om de financiering rond te krijgen. Dit is een optie voor hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en biedt het kind een termijn van maximaal 10 jaar om te groeien naar een inkomen dat volledig de hypotheeklasten dekt. Dit laat onverlet dat er nog altijd een grote groep starters is, die geen geschikte woonruimte kan vinden.

3. Nieuwbouw

De afgelopen jaren was nieuwbouw een lastig segment, maar in het eerste kwartaal was er een opmerkelijke stijging in het aantal hypotheekaanvragen voor de aanschaf van nieuwbouwwoningen (+50% ten opzichte van het vierde kwartaal, Ingage Franchise). Er zijn twee belangrijke redenen die deze trend lijken te verklaren. Ten eerste blijken de nieuwe leennormen, die de energie-efficiëntie van woningen belonen, in het voordeel te werken van nieuwbouwprojecten. Veel kopers geven tegenwoordig de voorkeur aan een woning met een hoge energieprestatie. Ten tweede heeft de aanhoudende schaarste op de woningmarkt veel kopers ertoe aangezet hun horizon te verbreden door ook nieuwbouwwoningen in overweging te nemen tijdens hun zoektocht naar een geschikte woning.

2. Concurrerende marge

In het eerste kwartaal behoort de gemiddelde marge die financiers behalen op hypotheekrentes tot de laagste sinds 2008. Desondanks is er zelfs een daling in de hypotheekrente te zien, wat duidt op felle concurrentie tussen de geldverstrekkers. Deze concurrentie wordt gedreven door de strijd om een beperkt aantal nieuwe klanten, gezien het feit dat ongeveer 55% van de consumenten bij hun huidige hypotheekverstrekker blijft (verhogers, doorstromers met een meeneemhypotheek). De 40 actieve financiers vechten zodoende om de overige 45% van de potentiële markt. Het rentetarief voor 10 jaar met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is hierbij het belangrijkste concurrentiemiddel. Grootbanken en hun dochterlabels kunnen mogelijk sterker concurreren dankzij de grote winsten die zij vorig jaar hebben geboekt. Verzekeraars en pensioenfondsen (regiepartijen) hebben recent marktaandeel verloren.

1. Huizenprijzen

Op basis van HDN-data lijkt het aannemelijk dat we binnen enkele maanden een stijging van de huizenprijzen met 10% of meer kunnen verwachten (jaar-op-jaar). Factoren zoals loonstijgingen, een afnemend woningaanbod en een verwachte daling van de hypotheekrente in de tweede helft van het jaar wijzen erop dat de opwaartse trend in huizenprijzen zich nog voortzet. Voor huizenkopers blijft de markt moeilijk, met beperkt aanbod en hoge prijzen, wat resulteert in meer overbiedingen (met 10%-15%) en aankopen zonder financieringsvoorbehoud. Er zijn inmiddels producten op de markt gekomen die kopers onder bepaalde voorwaarden beschermen tegen de 10% boete, mochten ze een woning zonder financieringsvoorbehoud kopen en de financiering uiteindelijk niet rondkrijgen.

De stijgende huizenprijzen leiden tot twee duidelijke trends. Ten eerste besluiten meer woningeigenaren, dankzij de toegenomen overwaarde, hun hypotheek te verhogen voor het financieren van verbouwingen, vaak gecombineerd met het verduurzamen van hun huis. Dit komt vooral voor bij doorstromers die moeite hebben met het vinden van een geschikte nieuwe woning, waardoor ze kiezen voor het aanpassen van hun huidige huis. Ten tweede is er in maart een afname zichtbaar in het aantal kopers, zowel starters als doorstromers. Het steeds krapper wordende woningaanbod speelt hier waarschijnlijk een rol. Daarnaast is het ook mogelijk dat een deel van de zoekers momenteel afhaakt.

Meest gestegen geldverstrekkers

In het eerste kwartaal, volgens de gegevens van Ingage Franchise, zijn het voornamelijk de banken die marktaandeel hebben gewonnen. Dit omvat internetbank bunq, de ABN AMRO-labels Florius en Moneyou, de Britse bank Lloyds en ING. Ook verzekeraar Allianz en regiepartij MUNT hebben hun positie verstevigd. Deze financiers zijn vooral populair bij starters en in het segment van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarnaast spreekt een neobank als bunq starters in het bijzonder aan.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.