Is een periode van renteverlagingen in aantocht?
Gepubliceerd: ‐ Update:
De tweede helft van dit jaar zou wel eens een heel ander beeld kunnen laten zien dan dat van de eerste zes maanden. De hypotheekrente steeg in 2022 tot nog toe met ongeveer 2,5%-punt, historisch gezien een ongekende stijging. De toename werd veroorzaakt door de oplopende marktrente, de rente op staatsleningen, die geldt als maatstaf voor de hypotheekrente. Steeds meer beleggers houden echter rekening met een naderende recessie. Dat is de reden dat de marktrente sinds een week of vijf niet meer stijgt, maar juist daalt. Geldverstrekkers hebben daardoor weer ruimte gekregen om hun rentetarieven naar beneden aan te passen, iets wat sinds een week of twee voorzichtig gebeurt. Het totaalgemiddelde* daalde sindsdien licht van 4,05% naar 4,03%.
De ingezette renteverlagingen passen in een normaal seizoenpatroon waarin financiers vanaf augustus voorsorteren op de aanvraagpiek in oktober en november. Maar uiteraard is 2022 geen normaal jaar, met alle onzekerheid die heerst vanwege de hoge inflatie, de situatie in Oekraïne, corona en de centrale banken die hun beleidsrentes weer sinds lange tijd verhogen. Toch lijkt er op dit moment zeker voldoende marge voor aanbieders om hun rentes de komende tijd te verlagen.
De concurrentie tussen de ruim 40 geldverstrekkers zal de komende maanden verder versterkt worden door de teruglopende woningmarkt. De huidige maand juli stevent af op het laagste aantal hypotheekaanvragen (via HDN) sinds december 2018. Een belangrijke oorzaak daarvoor is de opgelopen rente, waardoor oversluiten voor veel mensen niet meer gunstig is. Daarnaast daalt ook het aantal aanvragen in verband met de aankoop een woning, zowel voor starters als voor doorstromers. Naast de hoge huizenprijzen heeft dit ook te maken met het verminderde vertrouwen in de woningmarkt. Een daling van de hypotheekrente kan het vertrouwen daarentegen weer een stimulans geven.
Consumenten die willen inspelen op een daling van de hypotheekrente, hebben daar twee opties voor. Allereerst kan er worden gekozen voor een aanbieder die als productvoorwaarde een ‘dagrente’ hanteert: daarmee komt de consument onder voorwaarden in aanmerking voor een lagere rente als de hypotheekrente na uitbrengen van de offerte is gedaald. Daarnaast zouden kopers een variabele rente kunnen overwegen. Niet alleen ligt de gemiddelde variabele rente op dit ogenblik circa 1,5%-2,0%-punt lager dan de 10 of 20-jaarsrente, consumenten kunnen daarmee wachten met vastzetten als de rente daalt. Vanwege een zwaardere inkomenstoetsing is deze laatste optie echter niet voor iedereen weggelegd.
*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).
Het Nibud heeft in een consultatie een inkijkje gegeven in de wijzigingen voor de leennormen van 2023. De regeling wordt op een aantal punten gewijzigd. In de eerste plaats wordt de wegingsfactor voor de berekening van het gezamenlijke toetsinkomen bij tweeverdieners verhoogd. Deze verhoging wordt sinds een aantal jaar doorgevoerd vanwege de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting van de minst verdienende partner. Een misverstand is dat het tweede inkomen voor een steeds groter deel gaat meetellen bij de bepaling van de maximale hypotheek. Dit is niet geval, omdat een tweede inkomen al volledig kan worden meegenomen. Wel kan er mogelijk een groter deel van het bruto inkomen worden besteed aan de hypotheeklasten, wat kan leiden tot een hogere leencapaciteit.
De tweede en meest in het oog springende aanpassing is die van de financieringslastpercentages. Wegens de hoge inflatie in 2022 dalen deze percentages voor alle inkomens. Het gevolg is dat zonder loonstijging de maximale hypotheek voor alle huishoudens zal dalen. De maximale hypotheek daalt het sterkst voor de laagste en hoogste inkomens.
Indien echter rekening wordt gehouden met de gemiddelde bruto loonstijging van 3,5% die het Centraal Planbureau (CPB) verwacht, dan leidt dit voor midden en hogere inkomens tot een lichte stijging van de maximale hypotheek. De loonstijging voor de laagste inkomens leidt nog steeds tot een daling van de maximale hypotheek. De maximale hypotheek voor AOW-gerechtigden daalt voor alle inkomens, maar het sterkst voor de laagste inkomens.
Het Nibud maakt in de regel eind oktober de definitieve Wijzigingsregeling hypothecair krediet voor het komende jaar bekend.
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.
