Ook regiepartijen staan nu onder druk

Het is bekend dat het marktaandeel van de grootbanken in het intermediaire kanaal de afgelopen jaren wat is afgenomen. ‘Boosdoeners’ zijn met name de nieuwe geldverstrekkers die sinds 2014 zijn toegetreden tot de hypotheekmarkt. Het is daarom opmerkelijk dat dit jaar het marktaandeel van enkele grote regiepartijen eveneens is gedaald. Daarvoor kan een aantal oorzaken worden aangewezen. Zo hebben sommige regiepartijen moeite om nieuwe financiering aan te trekken, waardoor ze deels uitverkocht zijn of noodgedwongen minder concurrerende rentetarieven hanteren. Daarnaast zijn andere geldverstrekkers aan een succesvolle opmars bezig, waaronder Allianz, NIBC en de buitenlandse banken Argenta en Lloyds, terwijl ING zich heeft hersteld. Bovendien zijn ook dit jaar nieuwe aanbieders van start gegaan, zoals onder andere Vista.

Afgelopen week maakte Dynamic Credit bekend drie nieuwe Nederlandse pensioenfondsen te hebben aangetrokken. Dat zou volgens de hypotheekinvesteringsmaatschappij achter hypotheeklabel bijBouwe passen in een trend waarbij pensioenfondsen een voorkeur ontwikkelen voor investeren via hypotheekmandaten. Daarbij is er meer zeggenschap over het beleggingsbeleid, in plaats van reguliere hypotheekfondsen die veel andere regiepartijen bieden. NIBC verkocht voor het eerst in vijf jaar obligaties die worden gedekt door hypotheken. Met securitisatie creëren geldverstrekkers financiële ruimte voor nieuwe verstrekkingen. Door de verkoop van een gedeelte van de leningenportefeuille gelden er daarnaast minder hoge buffereisen als gevolg van de Basel-regelgeving. 

Hypotheekmarkt kent geen rustmomenten meer

Donderdag bereikte de kapitaalmarktrente de laagste rentestand van dit jaar. Met de arrestatie van de Huawei-topvrouw in Canada vrezen beleggers een verdere escalatie van de handelsoorlog tussen Amerika en China. Ook de Brexit blijft de gemoederen bezig houden. Door de lage basisrente lijkt er momenteel, ondanks de politieke onrust, voldoende ruimte voor verlaging van de hypotheekrente. Daarentegen willen aanbieders in de decembermaand het seizoen nog wel eens afsluiten met een renteverhoging. Een toenemend aantal geldverstrekkers brengt sinds vorige week al offertes uit op basis van de leennormen van het nieuwe jaar. Vorig jaar waren dat er nog vier, dit jaar al bijna tien. Daarmee lijken december en ook januari onderdeel te zijn geworden van het piekseizoen. Dat is wellicht de reden dat grote aanbieders als Aegon, Rabobank, MUNT en a.s.r. in deze periode toch hun rentetarieven verlagen. Het totaal aantal hypotheekaanvragen (HDN) lijkt dit jaar op ongeveer 385.000 te eindigen, nadat afgelopen week al het recordaantal aanvragen van 2017 (366.000) werd verbroken. 

20 of 30 jaar vast: zonde van het geld?

Door de lage hypotheekrente neigen veel mensen naar rentezekerheid en kiezen ze voor lange rentevaste perioden. In een analyse van de laatste 15 jaar blijkt echter dat kortere hypotheekrentes over de jaren 2004-2018 gemiddeld genomen lager liggen dan de langere rentetarieven. Het verschil tussen variabele rente en 10 jaar vast bedraagt over deze periode bijvoorbeeld bijna 1%-punt. Hoewel een korte rente kan schommelen, is iemand die voor variabel of 1 jaar vast kiest over het totaal genomen dus een stuk goedkoper uit. Het verschil in maandlast zou apart kunnen worden gezet als buffer of extra worden afgelost op de hypotheek. Wat weerhoudt consumenten er dan van om te kiezen voor kortere renteperioden? 

Belangrijke reden is dat de leencapaciteit op inkomen vanaf een gekozen rentevaste periode van 10 jaar of langer meer dan 15% hoger kan zijn dan bij kortere rentes. Verder blijkt uit de analyse dat de fluctuatie van de korte rente in de meeste jaren weliswaar erg beperkt is (gemiddeld in die jaren minder dan 0,30%-punt), maar in de jaren 2006-2009 bedroeg deze jaarlijks tussen de 1% en 1,50%-punt. In totaal liep de variabele rente in deze periode zelfs bijna 3%-punt op. Daaruit blijkt de waarde van een lange renteperiode als een soort renteverzekering. Afgezien van de leencapaciteit is iemand met de keuze voor een korte renteperiode veelal goedkoper uit, maar daar staat wel de kans op een forse schommeling in maandlasten tegenover. Het is daarom begrijpelijk dat in deze tijden van lage hypotheekrentes, waarbij de verschillen tussen 10 jaar en 20 of 30 jaar bovendien niet groot zijn, veel consumenten toch kiezen voor zekerheid.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkeling in de afgelopen weken. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.