Nieuwe leennormen stuwen woningmarkt in januari

De woning- en hypotheekmarkt heeft een vliegende start gemaakt in het nieuwe jaar. Januari vertoont een stijging van 15% in het aantal hypotheekaanvragen voor aankoop van een woning ten opzichte van het maandgemiddelde in 2023. Deze toename geldt niet alleen voor bestaande bouw, maar opmerkelijk genoeg ook voor nieuwbouwwoningen.  

Hypotheekadviseurs wijzen op stijgende inkomens en de lagere hypotheekrente als verklaringen voor de toename van het aantal verkopen. Daarnaast hebben de nieuwe leennormen ook impact; er sluiten meer starters een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af, relatief meer alleenstaanden kopen een huis, en meer huizenkopers financieren duurzaamheidsmaatregelen mee in hun hypotheek.  

Deze gegevens zijn afkomstig van Ingage Franchise, het moederbedrijf van hypotheekadviesketens De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur, met meer dan 250 vestigingen. 

Nieuwbouw

De nieuwbouwsector kampte de afgelopen jaren met tegenvallende verkopen. Nieuwbouwwoningen zijn in vergelijking met bestaande bouw relatief duur in de aanschaf. Bovendien zorgen de gestegen hypotheekrente en de langere bouwtijd van 2 tot 3 jaar voor hoge tijdelijke overbruggingskosten. Maar het tij lijkt nu te keren. Veel mensen hebben een behoorlijke loonstijging gehad en de iets gedaalde overbruggingsrente en gedaalde vaste rente geeft kopers meer vertrouwen. Bovendien leiden de aangepaste leennormen tot een hogere leencapaciteit voor energiezuinige woningen en kunnen alleenstaanden meer lenen dan vorig jaar. De verhoging van de NHG-grens naar 435.000 euro vormt een extra stimulans. In bepaalde regio’s kiezen starters voor nieuwbouw door gebrek aan een alternatief. 

“We hebben momenteel veel projecten lopen waarbij mensen al heel lang optie hebben en deze nu verzilveren. Kregen het vorig jaar ook rond maar grijpen nu het nieuwe jaar aan om plannen te concretiseren.”  

“Natuurlijk helpen de nieuwe leennormen hierbij, want het zijn op dit moment starterswoningen en door het hoge energielabel en omdat ze alleenstaand zijn kunnen ze opeens 46.000 euro meer lenen.”  

“Klanten beseffen ook maar al te goed dat het energielabel een grote rol gaat spelen bij de waarde van onroerend goed en met name jonge starters vinden duurzaamheid erg belangrijk.” 

Quotes van adviseurs van De Hypotheekshop uit Doetinchem, Utrecht en Haarlem. 

Voor doorstromers kan de grens van 1 miljoen euro als maximale verstrekking op basis van de Solvency-regelgeving een belemmering vormen. Sommige financiers (waaronder bepaalde verzekeraars en pensioenfondsen) hanteren deze grens ook tijdens de bouwperiode van nieuwbouwwoningen, waarbij sprake is van zowel een oude als een nieuwe hypotheek en een overbruggingsfinanciering. Komt de totaal uitstaande hypotheekschuld boven de 1 miljoen euro, dan is financiering niet mogelijk. Hierdoor kunnen deze doorstromers de oude lage hypotheekrente niet meenemen naar de nieuwe hypotheek. 

Oplevering nieuwbouwwoningen

Het CBS bericht vandaag dat in 2023 ruim 73 duizend nieuwbouwwoningen werden opgeleverd, een lichte daling vergeleken met het voorgaande jaar. Deze afname weerspiegelt een neerwaartse trend in het aantal vergunde nieuwbouwwoningen gedurende de afgelopen twee jaar, waarbij de vergunde nieuwbouwwoningen fungeren als een indicatie voor toekomstige bouwprojecten. 

De huidige mate van nieuwbouw wordt door veel hypotheekadviseurs als onvoldoende beschouwd, met een specifieke behoefte aan meer starterswoningen en woningen voor ouderen, zoals bungalows, om een vlottere doorstroming te bewerkstelligen. Het feit dat veel ouderen wel willen verhuizen naar een kleinere woning, maar nog niet naar een appartement, draagt bij aan de stagnatie op de markt. 

Hypotheekrente

De vaste hypotheekrente, met als belangrijkste tarief 10 jaar NHG, daalt al sinds eind oktober. Omdat de rente op de kapitaalmarkt is gestegen, is de ruimte voor verdere verlagingen beperkt en neemt het aantal nieuwe renteverlagingen momenteel af. Ook zijn er geldverstrekkers die hun rentetarieven al hebben verhoogd (bijvoorbeeld asr, Triodos Bank, Centraal Beheer).  

Door de daling bevindt de hypotheekrente zich inmiddels op het peil van september 2022. Sinds deze week is ook het laagste tarief op 30 jaar NHG onder de 4% gezakt, nadat de andere renteperioden 5, 10 en 20 jaar NHG al eerder waren voorgegaan. De laagste rente op 5 jaar NHG nadert zelfs al de grens van 3%. 

De variabele hypotheekrente, met een link met de beleidsrentes van de ECB, is nog niet aan een daling begonnen. Wel zijn er geldverstrekkers die hun overbruggingsrente verlagen. 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.