Alle leennormen voor 2023 bekend

Gisteren maakte minister Hugo de Jonge en het Nibud de langverwachte leennormen voor het komende jaar bekend. Daarmee zijn nu alle relevante leennormen voor 2023 bekend: Nationale Hypotheek Garantie, vrijstelling overdrachtsbelasting, schenkingsvrijstelling, toetslast studieschulden, subsidieregeling verduurzaming en het Nibud.

Leencapaciteit meeste mensen geraakt

Uit het Nibud rapport blijkt dat huishoudens bij een gelijkblijvend inkomen en een gelijkblijvende rente volgend jaar over het algemeen minder kunnen lenen, maar dat de terugval in leencapaciteit beperkt blijft. De koopkrachtondersteuning vanuit de overheid dempt de beperking van het te lenen hypotheekbedrag. Toch wordt de leencapaciteit van de meeste mensen door de hoge inflatie geraakt. Consumenten met een gemiddelde cao-loonstijging (3,7% in 2023) kunnen volgend jaar vaak wel meer lenen dan dit jaar.

De lat ligt steeds hoger voor starters en alleenstaanden

In het rapport meldt het Nibud verder dat de woonquotes (het deel van het inkomen dat maandelijks mag worden ‘verwoond’) van inkomens tot 31.000 euro zijn verlaagd. Deze groep zou anders in de knel komen door de gestegen kosten voor levensonderhoud en energie. Bij tweeverdieners telt het tweede inkomen vanaf volgend jaar volledig mee bij het bepalen van de woonquote. Hierdoor kunnen zij in bepaalde gevallen meer lenen. Het extra te lenen bedrag van 9.000 euro in verband met verduurzaming is door onduidelijkheid in de energietarieven niet aangepast. Verhoging daarvan was, gezien de toegenomen kosten van verduurzamingsmaatregelen en de gestegen energietarieven, voor veel huiseigenaren en -kopers welkom geweest. Tot slot kondigde het Nibud aan dat vanaf 2024 de mate van energiezuinigheid van een woning waarschijnlijk een belangrijkere rol gaat spelen bij de hoogte van de maximale hypotheek.

Als we terugkijken naar het gemiddelde inkomen bij hypotheekaanvragen over de afgelopen jaren (via HDN, het platform waarover het grootste deel van alle nieuwe hypotheekaanvragen in Nederland verloopt), dan is in de grafiek zichtbaar dat het vereiste inkomen voor starters en alleenstaanden in deze periode relatief het meest is gestegen.

Volgende woning kopen? Laat eerst je verhuisregeling checken!

Een tweede belangrijke factor bij het bepalen van de maximale hypotheek, naast de woonquote, is natuurlijk de hypotheekrente. Uit onderstaande grafiek blijkt duidelijk de invloed van de gestegen hypotheekrente op het te lenen bedrag: dat is in de loop van het jaar flink gedaald. Daarnaast houden veel kopers meer dan in het verleden rekening met de hogere energielasten bij het bepalen van hun maandbudget voor wonen. Uit de grafiek blijkt daarnaast het grote belang van de verhuisregeling (VHR in de grafiek). De gemiddelde hypotheek was in oktober 70.000 euro lager dan begin dit jaar voor doorstromers die hun huidige lage hypotheekrente niet konden meenemen naar de nieuwe hypotheek, terwijl dit voor starters en voor doorstromers met verhuisregeling circa 30.000 euro was. Omdat de voorwaarden van een verhuisregeling per geldverstrekker aanzienlijk kunnen verschillen, adviseren wij potentiële doorstromers sterk om zich eerst over de inhoud van de betreffende verhuisregeling te laten informeren, voordat men op zoek gaat naar een andere woning. Momenteel maakt ruim 40% van alle doorstromers gebruik van de verhuisregeling.

Variabele hypotheekrente zet de achtervolging in

Waar de vaste hypotheekrente deze week een pas op de plaats maakte – en zelfs voor het eerst in 9 weken licht daalde – gold dat bepaald niet voor de variabele rente. Die laatste is sinds 15 weken sterk aan het oplopen (inmiddels gemiddeld ruim 1,30%-punt). De stijging wordt met name veroorzaakt door het verhogen van de beleidsrentes door de centrale banken ECB en Fed. De meeste mensen die een hypotheek aanvragen worden door deze stijging van de variabele rente niet of nauwelijks geraakt. Maar voor doorstromers met een overbruggingskrediet kan het juist wel grote gevolgen hebben. Veel overbruggingen kennen een variabele rente, waardoor de lasten in korte tijd aanzienlijk kunnen oplopen. Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke financiering waarmee een koper de overwaarde van het oude huis kan gebruiken om de nieuwe woning (deels) mee te kopen, ondanks dat de huidige woning nog niet is verkocht. Wellicht is het voor doorstromers die op dit moment een hypotheekaanvraag doen daarom een overweging om te kiezen voor een geldverstrekker met een 12 of 24 maands vaste overbruggingsrente. Die keuze is er niet als de consument gebruik maakt van de verhuisregeling.

Overbruggingsfinanciering: voorkom problemen

Een tweede advies dat we doorstromers willen geven is om een marge aan te houden bij het bepalen van de hoogte van de overbruggingsfinanciering. Bij een aantal geldverstrekkers is het nog mogelijk om uit te gaan van de volledige woningwaarde minus de hoogte van de huidige hypotheek. Maar het is de vraag of dat in een veranderende woningmarkt wel altijd verstandig is. Kopers kunnen dan in de problemen komen als de huidige woning minder opbrengt dan gedacht. Daarnaast is het goed om er rekening mee te houden dat de woning ondanks het schaarse aanbod mogelijk langer in de verkoop zal staan dan de laatste jaren gebruikelijk was. De keuze voor de hoogte van de overbrugging is natuurlijk mede afhankelijk van hoe courant een woning is en welke buffer consumenten achter de hand hebben.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.