Kwartaalmonitor: woningmarkt trekt aan, huizenprijzen in de lift

Het derde kwartaal staat doorgaans bekend om het laagste aantal hypotheekaanvragen in een jaar vanwege de zomervakantie. Opvallend genoeg blijkt uit de gegevens van Ingage Franchise -het moederbedrijf van hypotheekadviesketens De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur- dat het aantal hypotheekaanvragen van huizenkopers (starters en doorstromers) in het derde kwartaal op hetzelfde niveau blijft als het voorgaande kwartaal. Dit bevestigt de stijgende trend die begon in het eerste kwartaal van dit jaar. Tussen de grote steden zien we echter verschillen, waarbij Den Haag en Utrecht wat achterblijven, terwijl Eindhoven de sterkste stijging laat zien. In vergelijking met het voorgaande jaar is het aantal oversluitingen aanzienlijk afgenomen, terwijl het aantal verhogingen redelijk stabiel blijft.

Niet alleen het aantal verkopen, maar ook de ontwikkeling van de huizenprijzen wijst op een opleving van de woningmarkt. Onze index toont een stijging van 3,0% ten opzichte van het tweede kwartaal, wat een grotere toename is dan het vorige kwartaal (1,2% vergeleken met het eerste kwartaal). In veel delen van Nederland is het weer gebruikelijker om boven de vraagprijs te bieden en/of zonder ontbindende voorwaarden te kopen. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2022 zijn de huizenprijzen per saldo 6,1% gedaald.

De toename van hypotheekaanvragen komt voor een groot deel door starters, maar hypotheekadviseurs zien in minder mate ook een stijging van aanvragen vanwege echtscheidingen, verbouwingen/verduurzaming, verhogingen (opname overwaarde) en doorstromers. Zelfs het zorgenkindje nieuwbouw liet zowaar een lichte stijging zien, maar daar lijken gegeven kortingen door projectontwikkelaars op de verkoopprijzen van bestaande projecten de oorzaak te zijn. Bijna 60% van alle doorstromers (kopers van een volgende koopwoning) maakt gebruik van het recht om de oude hypotheekrente mee te verhuizen (meeneemhypotheek).

Een opmerkelijke trend is de stijging van het aandeel appartementen, zoals te zien is in de bovenstaande grafiek op basis van onze eigen gegevens. In het najaar van 2019, toen de hypotheekrente snel daalde, zakte dit percentage. Sinds het begin van vorig jaar, toen de hypotheekrente weer begon te stijgen, zien we echter een toename. Deze verschuiving lijkt te worden veroorzaakt door verminderde interesse van beleggers in huurwoningen vanwege de hogere hypotheekrente en overheidsmaatregelen die zijn genomen. Veel beleggers hebben de afgelopen periode hun appartementen verkocht, wat juist starters de kans geeft om weer in te stappen. Het is echter belangrijk voor huizenkopers om zich met het oog op de toekomst bewust te zijn van het feit dat het verduurzamen van appartementen soms lastig kan zijn vanwege besluitvorming en beschikbare financiële middelen binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Verschillende factoren kunnen in het komende kwartaal invloed hebben op de woningmarkt. Een toenemende schaarste kan leiden tot een afname in het aantal woningverkopen, aangezien mensen moeite hebben om een geschikte woning te vinden. Bovendien kan het consumentenvertrouwen worden beïnvloed door gebeurtenissen zoals de faillissementen van enkele grote winkelketens. Uiteraard spelen ook de ontwikkelingen van de hypotheekrente en de energieprijzen een belangrijke rol.

Trendbreuk hypotheekrente

In september is de kapitaalmarktrente -de inkooprente voor geldverstrekkers waarop ze hun hypotheekrentes baseren- aan een stijging begonnen. Beleggers in staatsleningen gaan ervan uit dat de centrale banken (Fed en ECB) hun beleidsrentes langer hoog zullen houden dan eerder gedacht, om de hardnekkige inflatie te bestrijden. Door de oplopende kapitaalmarktrente zijn hypotheekaanbieders inmiddels massaal overgegaan tot het verhogen van hun rentetarieven. Dit lijkt een breuk te zijn met de trend dit jaar waarbij de middel(lange) hypotheekrente zich leek te stabiliseren. De kapitaalmarktrente staat momenteel op het hoogste niveau sinds 2011.

Uit de grafiek wordt duidelijk dat de korte hypotheekrente (variabel tot 5 jaar vast, in de grafiek met NHG) dit jaar aanzienlijk is gestegen. De korte hypotheekrente wordt beïnvloed door de beleidsrentes van centrale banken en is vooral van belang voor doorstromers, zoals de overbruggingsrente en de vervangende rente op de oude hypotheek bij een meeneemhypotheek.

Hypotheekaanbieders alert op gokken en verhuurpanden

Tot slot van deze kwartaalmonitor willen we twee opvallende ontwikkelingen belichten. In de eerste plaats ontvangen we de laatste tijd signalen van adviseurs (hoewel er geen exacte cijfers beschikbaar zijn) dat het gokgedrag van consumenten een factor is geworden. Dit kan leiden tot een relatiebreuk (wanneer een van de partners gokt) en zelfs tot afwijzing van een hypotheekaanvraag (wanneer er twijfels ontstaan over de betaalbaarheid vanwege gokgerelateerde afschrijvingen op bankafschriften).

De tweede ontwikkeling heeft betrekking op de grootbanken (SNS, Rabobank, ABN Amro) die huiseigenaren aanschrijven wanneer zij sterke vermoedens hebben dat deze eigenaren meerdere woningen bezitten die niet zijn gemeld en zijn gefinancierd met een reguliere woninghypotheek. In dergelijke gevallen kunnen de banken overgaan tot het omzetten van de hypotheek naar een verhuurhypotheek (met hogere rentetarieven en beperktere leenmogelijkheden) of zelfs tot opeising van de hypotheek.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 260 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.