Kwartaalmonitor: herstel woningmarkt zet door en stijging huizenprijzen aanstaande
Gepubliceerd: ‐ Update:
De woningmarkt blijft zich herstellen, zoals al te zien was in het eerste kwartaal van dit jaar, en deze trend heeft zich voortgezet in het tweede kwartaal. Dat blijkt uit de cijfers over het tweede kwartaal van Ingage Franchise, het moederbedrijf van de hypotheekadviesketens De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur met meer dan 260 vestigingen in het hele land. Zowel starters als doorstromers (mensen die een volgende koopwoning kopen) laten een stijging zien van meer dan 10% in het aantal hypotheekaanvragen ten opzichte van de eerste drie maanden van het jaar. De groei is het grootst in de drie Randstadprovincies. Het aantal nieuwbouwhypotheken blijft min of meer gelijk, ofschoon het niet doorgaan van de bouw achteraf alsnog tot een kink in de kabel kan leiden.
Hoewel er nog steeds zorgen zijn over een mogelijke recessie en dalende huizenprijzen, blijft de woningmarkt stabiel vanwege een beperkt aanbod van woningen en een grote vraag naar woonruimte. Bovendien dragen de gedaalde energieprijzen, stabiele hypotheekrente, loonstijgingen en lage werkloosheid bij aan deze situatie. Daarnaast lijken de overheidsmaatregelen op de verhuurmarkt positief uit te pakken voor koopstarters, omdat er meer woningen beschikbaar zijn en er minder concurrentie is bij het bieden op een woning. Doorstromers profiteren van de meeneemhypotheek, waarmee ze de lage rente van hun huidige hypotheek kunnen behouden bij de aankoop van een nieuwe woning.
Het is belangrijk om niet te veel te focussen op het vergelijken van het huidige aantal woningverkopen en hypotheekaanvragen met dat van vorig jaar, omdat de jaren 2020-2022 ongewoon waren. De extreem lage rente en de snelle stijging van de hypotheekrente vorig jaar stimuleerden zowel de hypotheek- als de woningmarkt. Het is daarom meer realistisch om de cijfers te vergelijken met de periode van 2017-2019. In vergelijking met die jaren blijft de groei van de hypotheekmarkt in verband met woningverkopen in het eerste halfjaar van 2023 tot nu toe ongeveer 15% achter.
Stijging huizenprijzen aanstaande
Het lijkt erop dat er een stijging van de huizenprijzen op komst is. Het CBS heeft onlangs gerapporteerd over de ontwikkeling van de huizenprijzen in mei. Ten opzichte van april bleef de prijsindex voor bestaande koopwoningen in mei vrijwel gelijk (een lichte daling van 0,1%). Het is belangrijk om te bedenken dat de cijfers van het CBS, die gebaseerd zijn op inschrijvingen in het Kadaster na notariële passering, doorgaans drie maanden achterlopen op de cijfers van HDN (hypotheekaanvragen). Op basis hiervan lijkt er een duidelijke trend zichtbaar te worden.
De gemiddelde hypotheeksom voor woningkopers is na een daling gedurende een groot deel van 2022 inmiddels weer met ongeveer 8% gestegen ten opzichte van november 2022. Bij starters bedraagt de gemiddelde hoofdsom in juni €323.000, terwijl deze bij doorstromers €341.000 is. Deze stijgende trend duurt inmiddels al zeven maanden en is gelijk voor zowel starters als doorstromers. Binnen de groep doorstromers kan er onderscheid gemaakt worden tussen doorstromers met en zonder meeneemhypotheek. Door de lage rente is de leencapaciteit gemiddeld €45.000 tot €55.000 hoger voor kopers die gebruik kunnen maken van een meeneemhypotheek in vergelijking met kopers die deze mogelijkheid niet hebben.
Als we de verdeling van de huizenprijzen vergelijken tussen november en juni, zien we een knik rond de €350.000 tot €400.000. Onder dit prijsniveau is er een afname, terwijl er boven dit niveau een stijging te zien is. Deze cijfers over het herstel van de woningmarkt lijken ondersteund te worden door de ervaring van makelaars, die in bepaalde gebieden (zoals Amsterdam) bijvoorbeeld weer vaker te maken hebben met biedingen boven de vraagprijs.
Variabele hypotheekrente stijgt al een jaar
Terwijl de (middel)lange hypotheekrente sinds oktober vorig jaar het toonbeeld is van stabiliteit, geldt dat bepaald niet voor de variabele hypotheekrente. Die is voor het vierde opeenvolgende kwartaal fors gestegen. Geldverstrekkers baseren hun variabele rente op de ECB-rentes, die sinds vorige zomer al meerdere keren zijn verhoogd. Voor de langere hypotheekrente volgen aanbieders de rente op de kapitaalmarkt, die momenteel een rustiger verloop kent.
Hoewel de meeste huizenkopers en eigenaren doorgaans kiezen voor een (middel)lange renteperiode van 10 of 20 jaar, speelt de variabele rente toch een belangrijke rol. Dit geldt met name voor doorstromers, die vaak een overbruggingsfinanciering afsluiten. De rente op deze overbruggingsfinanciering is in veel gevallen variabel. Bovendien wordt bij het gebruik van een meeneemhypotheek, waarbij de huidige lage rente wordt overgezet naar de nieuwe hypotheek, de rente op de oude hypotheek vaak omgezet naar een variabele rente.
Doorstromers in de knel door beleid geldverstrekkers
De oplopende variabele hypotheekrente heeft dus met name gevolgen voor doorstromers. Zij kunnen dubbel geraakt worden door hun overbruggingsrente én de rente op hun oude hypotheek in geval van een meeneemhypotheek. In korte tijd kunnen hun maandlasten daardoor met honderden euro’s per maand toenemen. Zeker bij een langere periode met dubbele lasten (oude en nieuwe hypotheek en overbrugging) kan dat een lelijke streep door de rekening zijn, zoals bij de koop van een nieuwbouwwoning. Geldverstrekkers kunnen doorstromers hierin tegemoet komen.
Vaste overbruggingsrente
Veel aanbieders hanteren in plaats van een variabele overbruggingsrente, een één of twee jaar vaste overbruggingsrente. In de tegenwoordige rentemarkt betekent dat een wereld van verschil voor huizenkopers met een nog te verkopen huidige woning. We doen daarom een beroep op de andere geldverstrekkers om (ook) een vaste overbruggingsrente aan te gaan bieden.
Rentemiddeling
Een tweede veel voorkomend knelpunt dat geldverstrekkers kunnen wegnemen, betreft de toetsrente waarmee de leencapaciteit wordt berekend. Stel dat een consument nog een hypotheekrente heeft met een resterende duur van acht jaar tegen 1%. De wet schrijft voor dat de geldverstrekker in dat geval op 5% moet toetsen, omdat de hypotheekrente korter dan tien jaar vaststaat. Door middeling zou de rente kunnen worden verlengd tot 10 jaar: de consument betaalt in dat geval niet 1% maar bijvoorbeeld 2%. Het grote voordeel is dat er dan ook mag worden getoetst op 2%. Dat kan tienduizenden euro’s schelen in leencapaciteit.
Het probleem is echter dat bijna geen enkele geldverstrekker de afgelopen jaren nog meewerkt aan rentemiddeling, ondanks het feit dat het risico van het oversluiten van de hypotheek met het huidige renteniveau zeer klein is geworden. Voor meeneemhypotheken is er geen sprake van de standaard rentemiddeling, maar van een variant daarop. Het belang hiervan voor consumenten wordt benadrukt door het feit dat in juni maar liefst 55% van alle doorstromers gebruik maakt van een meeneemhypotheek. Als de geldverstrekker niet wil meewerken aan rentemiddeling, kunnen doorstromers ervoor kiezen om -indien mogelijk- minder te verbouwen of eerst de oude woning te verkopen, zodat de volledige overwaarde kan worden gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning. Als meer aanbieders overgaan tot verlaging van hun maximale overbrugging voor nog niet verkochte woningen (van 90% naar 85%), dan wordt het faciliteren van rentemiddeling nog belangrijker voor consumenten.
Afsluitend
Gezien het grote belang van de meeneemhypotheek roepen wij geldverstrekkers op om zowel een vaste overbruggingsrente als rentemiddeling bij meeneemhypotheken mogelijk te maken voor hun klanten. Daarnaast is het belangrijk voor doorstromers om vooraf bij hun hypotheekadviseur te informeren of deze kan bemiddelen in hun huidige geldverstrekker. Mocht dat niet het geval zijn, dan behoort een meeneemhypotheek via deze adviseur niet tot de mogelijkheden. Dat kan in het ergste geval de haalbaarheid van de nieuwe woning in gevaar brengen, zowel bij bestaande bouw als bij nieuwbouw.
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 260 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.