Jaaroverzicht 2023

Amsterdam, 20 december 2023 – De hypotheek- en woningmarkt gedraagt zich al heel lang niet meer als een normale markt. Door de grote schaarste aan woonruimte en de ontwikkeling van de hypotheekrente van de laatste jaren lijkt elke beweging daarop wel extreem. In dit jaaroverzicht kijken we terug en vast ook een klein beetje vooruit. De hypotheekrente en de huizenprijzen hebben het hele jaar al genoeg aandacht gekregen, zij staan in dit hypotheekoverzicht niet centraal. We tellen af naar de belangrijkste trend van dit jaar.

7. Anti-witwaswetgeving

De Anti-witwaswetgeving verplicht banken om er op toe te zien dat hun diensten niet misbruikt worden voor het witwassen van geld of de financiering van terrorisme en massavernietigingswapens. Toezichthouder DNB heeft de laatste jaren hoge boetes uitgedeeld aan banken die de regels tegen witwassen overtraden. Als gevolg hiervan zijn ook de controles voor de aanvragers van een hypotheek vanuit geldverstrekkers sterk toegenomen en beperken die zich niet langer tot bijvoorbeeld zelfstandigen uit horeca of de autohandel en sekswerkers. Consumenten die eigen middelen gebruiken voor de aankoop van een huis moeten aantonen waar het geld vandaan komt. Niet alleen bij geld uit het buitenland, maar ook als het om een erfenis, uitkoop bij echtscheiding of woningverkoop gaat van jaren geleden. Echter niet alleen bij aankoop, ook bij verhogingen of extra aflossingen moet de consument aantonen waar het hypotheekgeld voor gebruikt gaat worden of waar het geld voor de aflossing vandaan komt. De toenemende controles vormen een verzwaring voor het hypotheekproces.

6. Verduurzaming

Verduurzaming wordt elk jaar belangrijker. Konden consumenten de laatste jaren al wat meer lenen als ze hun woning gingen verduurzamen, vanaf komend jaar bepaalt het energielabel van de woning zelfs voor een deel de leencapaciteit. Een ontwikkeling die veel adviseurs toejuichen omdat er kan worden ingespeeld op iemands specifieke situatie. De nieuwe normen zijn eigenlijk al sinds november van kracht omdat een finaal akkoord in 2023 over het algemeen al niet meer haalbaar was. De verwachting is dat de nieuwe normen invloed gaan hebben op de huizenprijzen: nieuwbouw wordt mogelijk aantrekkelijker en oudere appartementen, waarbij verduurzamen vanwege de VvE vaak lastig is, juist minder. Het arsenaal van de hypotheekadviseur werd dit jaar uitgebreid met het Nationaal Warmtefonds -waarin eerder niet op factuurbasis in mocht worden geadviseerd- en de waarschijnlijke komst van het verkort advies bij verduurzaming via de hypotheek.

5. Banken

De enorme rentestijging van vorig jaar kwam in 2023 tot een einde. Opmerkelijk genoeg eindigt het totaalgemiddelde* op nagenoeg hetzelfde niveau als eind vorig jaar (4,58% om 4,59%). Wel zijn de middellange hypotheekrente 5 en 10 jaar vast vergeleken met een jaar terug gemiddeld genomen gunstiger geprijsd dan de lange rentes 20 en 30 jaar vast. Een ontwikkeling die de positie van banken heeft versterkt. De laatste tien jaar worstelden zij juist met de lange, lage hypotheekrentes die nieuwe hypotheekaanbieders als pensioenfondsen in de kaart speelden. Door de hogere rente is 10 jaar vast weer de leidende rentevaste periode geworden en die past beter bij het model van de banken. Naast de grootbanken, hun dochterlabels en buitenlandse banken als Lloyds en Argenta profiteert ook een relatieve nieuwkomer als bunq daarvan. Digitale banken bunq, N26 en naar verwachting Revolut vormen de nieuwe generatie hypotheekaanbieders die de komende jaren markt willen veroveren.

4. Starters

De positie van koopstarters is duidelijk verbeterd als gevolg van de overheidsmaatregelen gericht op beleggers. Door de verminderde concurrentie bij het bieden, trekken zij vaker aan het langste eind. Daarbij in sommige gevallen ondersteund door gemeentelijke startersleningen of een aanvullende hypotheek bij de ouders. De loonstijgingen van dit jaar en de hogere NHG-grens hebben de leencapaciteit positief beïnvloed.

3. Meeneemhypotheken

Nog maar twee jaar terug gold de meeneemfaciliteit (ook wel verhuisregeling) slechts als een papieren productvoorwaarde. Momenteel maakt 60% van alle doorstromers gebruik van de mogelijkheid om de oude, lage rente mee te nemen naar de nieuwe woning. Iets dat ook gevolgen heeft gehad voor de hypotheekmarkt: verhogers en de meeste doorstromers zijn honkvast en stappen niet over naar een andere aanbieder. Maar bovenal heeft de meeneemhypotheek de woningmarkt in een periode van forse rentestijgingen draaiende gehouden. Daar hadden de economen van de grootbanken in hun eerdere voorspellingen van de woningmarkt geen rekening mee gehouden.

2. Dubbele lasten

De korte hypotheekrente (variabel tot 2 jaar vast) krijgt in de regel minder aandacht dan bijvoorbeeld 10 jaar vast. Onterecht, dat is de afgelopen twee jaar wel duidelijk geworden. Wat later dan bij de vaste hypotheekrente is ook de stijging van de korte rente tot stilstand gekomen. De 4%-punt hogere rente heeft vooral gevolgen voor de positie van doorstromers. Zij hebben in de periode van aan- en verkoop te maken met drie leningen: de oude en de nieuwe hypotheek en de overbruggingsfinanciering. Daarbij speelt de korte hypotheekrente een grote rol, waardoor er sprake kan zijn van hoge dubbele lasten. Zeker bij de aankoop van een nieuwbouwwoning -als de periode met dubbele lasten langer is- kan het dan om flinke bedragen gaan, soms meer dan 50.000 euro. Aspirant-kopers schrikken daar nog wel eens van terug en het komt voor dat de aankoop niet haalbaar is omdat er niet voldoende eigen middelen zijn. Tezamen met de krapte op de woningmarkt vormen de dubbele lasten het grootste probleem van dit moment. Projectontwikkelaars onderzoeken de mogelijkheid om de betaling van de grond in fasen in rekening te brengen om zo de dubbele lasten te kunnen drukken.

1. Herstel van de woningmarkt

Het meest opmerkelijk was dit jaar het pijlsnelle herstel van de woningmarkt, na de historisch grote rentestijging in 2022. Eind vorig jaar bereikten de huizenprijzen en de woningverkopen een laagtepunt. Sindsdien zet het herstel gestaag door en zijn de huizenprijzen weer opgelopen. Tekort aan woningen, loonsverhogingen en lage werkloosheid, stabiele hypotheekrente, gedaalde energieprijzen: allemaal factoren die hebben bijgedragen aan de snelle ommekeer. Inherent aan dat herstel is dat overbieden en kopen zonder voorbehoud ook weer belangrijker worden.

Wat gaat 2024 ons brengen?

Stellige voorspellingen zijn altijd tricky, toch kunnen we een aantal trends noemen die volgend jaar zeker van belang gaan zijn.

• Artificial Intelligence (AI) gaat ook in de hypotheekbranche een rol spelen, zoals in het hypotheekadvies en in het beheer van bestaande hypotheekklanten. We staan aan de vooravond van grote maar nog onbekende veranderingen.
• Aflossingsvrij: de geluiden worden steeds sterker dat de ECB ook lopende aflossingsvrije hypotheken wil tegengaan. Dat Nederlandse hypotheken al jarenlang het laagste achterstandspercentage van Europa kennen, lijkt voor de ECB geen argument te zijn. DNB lijkt niet in staat dit uit te leggen.
• Ouderen wonen steeds langer thuis én er is een mismatch van woonruimte waarbij veel ouderen in grote huizen wonen. De overheid wil senioren gaan informeren over het tijdig toekomstbestendig maken van de woning en over de mogelijkheden om door te stromen naar een kleinere woning.
• Naast verduurzaming en biobased bouwen komt er meer aandacht voor klimaatrisico’s als overstromingen en funderingsschade. Geldverstrekkers gaan hier beleid op ontwikkelen.
• Maatwerk: hoewel de samenleving als geheel flexibeler wordt, wordt vertaling daarvan binnen het hypotheekadvies als steeds lastiger ervaren. Een bestendige situatie van 30 jaar wordt meer en meer de eis. Hoge boetes, zoals recent die bij Rabobank, ontmoedigen geldverstrekkers om maatwerkoplossingen te bieden voor bijvoorbeeld zelfstandigen, ouderen, echtscheidingen, kleiner gaan wonen of verduurzaming.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.