Huizenkopers in Noord-Holland vragen de hoogste hypotheken aan

In 2023 hebben huizenkopers in Laren, zowel starters als doorstromers, gemiddeld de hoogste hypotheek aangevraagd om hun woning te financieren, volgens gegevens van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). In het eveneens Noord-Hollandse Bloemendaal hebben huiseigenaren hun hypotheek gemiddeld het meest verhoogd, via een tweede hypotheek of een onderhandse verhoging buiten de notaris om. De laagste hypotheekaanvragen kwamen vorig jaar van inwoners uit Den Helder (ook Noord-Holland) en Harlingen (Friesland). Dit laat de grote verschillen zien in woningprijzen binnen Nederland, en zelfs binnen provincies. 

Dat en meer blijkt uit het overzicht van de gemiddelde aangevraagde hypotheek per gemeente, dat De Hypotheekshop samenstelde op basis van de cijfers van HDN over 2023. We zetten in dit nieuwsbericht de meest opvallende ontwikkelingen op een rij. 

Hoogste hypotheken in Noord-Holland

Starters (€ 391.000) en doorstromers (€ 408.000, kopers van een volgende koopwoning) in Noord-Holland hebben vorig jaar gemiddeld de hoogste hypotheekaanvragen gedaan. In deze provincie zijn de verschillen tussen de gemeenten het grootst ten opzichte van andere provincies. Opvallend zijn ook de hoge hypotheken voor starters in de buurgemeenten van Amsterdam. Hier draagt ook de aanwezigheid van buitenlandse werknemers (expats) aan bij, die eveneens als starters op de Nederlandse koopwoningmarkt worden beschouwd. 

In heel Nederland bedroegen de gemiddelde hypotheekbedragen vorig jaar voor starters en doorstromers respectievelijk € 323.000 en € 342.000. De gemiddelde hypotheken in Friesland, Groningen, Drenthe, Overijssel, Limburg en Zeeland lagen in 2023 duidelijk lager.  

Om een beeld te geven: voor een gemiddelde startershypotheek van € 200.000 had een stel in 2023 een inkomen nodig van € 30.000 / € 20.000 bij een hypotheekrente van 4,0% (met NHG). Bij de hoogste startershypotheek was het plaatje vorig jaar € 85.000 / € 50.000 bij een hypotheekrente van 4,5% (zonder NHG). 

Een opmerkelijk detail is dat de gemiddelde verhoging in Bloemendaal slechts € 700 verschilde van de gemiddelde startershypotheek in Den Helder. Een verhoging kan worden gebruikt voor een verbouwing, maar bijvoorbeeld ook voor een schenking aan de kinderen, de aankoop van een camper of een aanvulling op het pensioen.

Omgekeerde verschillen in hypotheek tussen starters en doorstromers

Een ‘wooncarrière’ verwijst naar de opeenvolgende woningen die iemand gedurende zijn leven bewoont. Vaak stappen bijvoorbeeld starters over naar een duurdere woning wanneer ze meer zijn gaan verdienen en een gezin willen stichten. In de meeste gemeenten heeft een doorstromer over het algemeen een hogere gemiddelde hypotheek dan een starter, maar in ongeveer 1 op de 4 gemeenten (27%) is dat andersom. Hier nemen starters dus gemiddeld een hogere hypotheek dan doorstromers. Dit fenomeen doet zich voornamelijk voor in kleinere gemeenten (met minder dan 50.000 inwoners). Het is mogelijk dat de druk op de lokale woningmarkt daar ook toeneemt, nu starters in een steeds grotere straal op zoek zijn.

Gemeenten populairder onder starters dan onder doorstromers

Bepaalde gemeenten zijn aantrekkelijker voor starters dan voor doorstromers, zoals te zien is in tabel 2 (met de grootste verschillen in voorkeur tussen starters en doorstromers in gemeenten met meer dan 50.000 inwoners). Het betreft gemeenten die over het algemeen gerangschikt zijn tussen positie 50 en 180 voor starters en tussen positie 150 en 250 voor doorstromers. Vaak gaat het hier om voormalige groeikernen met Vinex-wijken, waar het prijsniveau doorgaans lager ligt dan in de meest populaire gemeenten.

Hoe duurder de woning, hoe relatief lager de hypotheek

Wanneer we de gemiddelde hypotheek van een doorstromer vergelijken met de gemiddelde verkoopprijs (CBS, 2022), tekent zich een duidelijke trend af. Naarmate de verkoopprijs stijgt, neemt de hypotheek over het algemeen relatief af. Bij gemiddelde verkoopprijzen van meer dan 500.000 euro is de hypotheek vaak minder dan 70% van dat bedrag. Dit impliceert dat er doorgaans relatief meer eigen geld wordt gebruikt bij de aankoop van zo’n woning. Voor woningen met een verkoopprijs onder de 400.000 euro is de gemiddelde hypotheek vaak meer dan 80% of zelfs 90%. 

Naast de aangevraagde hypotheek zijn er ook andere bronnen om een financiering rond te maken, zoals eigen middelen, schenking, familielening, gemeentelijke starterslening en bij doorstromers de overwaarde uit de oude woning.

Aantal gemeenten

Op 1 januari 2023 telde Nederland volgens het CBS 342 gemeenten. Vier gemeenten verdwenen en één gemeente is ontstaan. In de provincie Zuid-Holland gingen de gemeenten Brielle, Hellevoetsluis en Westvoorne samen in de nieuwe gemeente Voorne aan Zee. De gemeente Weesp is in 2022 bij de gemeente Amsterdam gevoegd. Op 1 januari 2024 is het aantal gemeenten gelijk gebleven aan 2023. 
 
Niet alle gemeenten tonen de gemiddelde hypotheek in ons overzicht. Wanneer er in 2023 te weinig kopers of verhogers waren, besluit HDN om privacyredenen geen gegevens weer te geven.

Bijlagen 

• Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van starters 
• Ranking gemeenten met hoogste gemiddelde hypotheek van doorstromers 
• Ranking gemeenten per provincie met hoogste gemiddelde hypotheek (starters, doorstromers, verhogers) 
• Alfabetisch overzicht gemeenten met gemiddelde hypotheek (starters, doorstromers, verhogers) 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.