Expats: verborgen groep op de koopwoningmarkt

Twintig jaar geleden werd de expat gezien als iemand die tijdelijk, voor relatief korte tijd naar Nederland kwam om te werken voor multinationals, zoals Nike of Ikea of voor overheidsinstellingen. Vaak gevestigd in steden als Delft, Den Haag of Hilversum, maar dit beeld is niet meer van deze tijd.

Tegenwoordig komen hoogopgeleide professionals vooral uit landen als India, China, Oost-Europa en Turkije en werken ze voornamelijk in de IT- of financiële sector. Ze vestigen zich voor  een langere periode in Nederland. De woonplaatsen van expats zijn uitgebreid naar (studenten)steden zoals Amsterdam/Haarlemmermeer/Amstelveen, Haarlem, Leiden, Rotterdam, Eindhoven/Veldhoven, Amersfoort, Nijmegen en Wageningen. De expats zijn vaak  getrouwd en hebben kinderen.

De invloed van internationalisering op de koopwoningmarkt is moeilijk in cijfers uit te drukken, aangezien HDN en het Kadaster hier geen specifieke gegevens over verzamelen. Tijdens de coronapandemie werd duidelijk dat expats een belangrijke rol speelden in de huurmarkt van de vrije sector; in 2020 namen de huurprijzen af omdat veel expats Nederland vermeden. Uit een rondgang langs onze vestigingen (zie de kaart) blijkt dat expats – ook van binnen de EU – bij een aantal vestigingen een significant deel uitmaken van de klantenkring. Vanwege de hoge huurprijzen neigt deze groep vaker naar het aankopen van een woning, door de afname van het aanbod van koopwoningen kiezen ze vaker voor nieuwbouwprojecten.

In andere landen is het gebruikelijker om de hypotheekrente voor een kortere periode vast te zetten dan in Nederland. Dit zien we terug in de voorkeuren van expats, die dikwijls kiezen voor een rentevaste periode van 5 of 10 jaar. Over het algemeen beschikken zij over voldoende eigen middelen en kiezen ze niet voor volledige financiering. De aangescherpte controles op witwassen door geldverstrekkers kunnen echter soms vertraging opleveren bij het openen van een bankrekening of het indienen van een hypotheekaanvraag.

Het gestegen aandeel van expats op de woningmarkt heeft er ook toe geleid dat de financieringsmogelijkheden zijn verruimd. Expats afkomstig van buiten de EU hebben veelal een tijdelijke verblijfsvergunning als kennismigrant. Hoewel deze vergunning tijdelijk is, wordt het verblijfsdoel als niet-tijdelijk beschouwd door de IND. Was financiering voor deze groep enige jaren geleden alleen mogelijk bij enkele grootbanken, tegenwoordig kan een expat bijna overal terecht, zowel met als zonder NHG. Enkele geldverstrekkers hanteren nog wel aanvullende eisen voor de arbeids- of woonhistorie in Nederland.

Optimisme over de hypotheekrente

Sinds half januari dit jaar is de hypotheekrente opvallend stabiel gebleven. De markt wacht nu op het moment dat de centrale banken, zoals de Fed en de ECB, overtuigd zijn dat de inflatie onder controle is en besluiten hun beleidsrentes te verlagen. Veel economen verwachten, op basis van verklaringen van deze bankiers, dat dit rond juni of juli zal gebeuren. Een dergelijke stap zou dan invloed hebben op zowel de korte (variabele tot 2 jaar vaste) als de lange hypotheekrentes. Het is goed mogelijk dat, in afwachting van deze ontwikkeling, de rente op de kapitaalmarkt al eerder begint te dalen, wat eveneens een daling van de lange hypotheekrentes zou kunnen inluiden.

In de komende weken kan de hypotheekrente om nog een andere reden iets dalen: de stevige concurrentie tussen de 40 actieve geldverstrekkers. Traditioneel bieden banken rond april en mei, aansluitend op de Open Huizen Dag, vaak concurrerende rentetarieven. Dit zet andere aanbieders mogelijk ook aan tot het verlagen van hun rentes. Dit jaar is echter wel de vraag hoeveel ruimte geldverstrekkers nog hebben om hun rentes te verlagen. De winstmarge die zij momenteel op hypotheekrentes behalen, is namelijk relatief klein in vergelijking met voorgaande jaren. De grootbanken beschikken mogelijk wel over die ruimte om hun rentes te verlagen, dankzij de grote winsten die zij het afgelopen jaar hebben gerealiseerd.

Stijging huizenprijzen nadert weer de 10%

Het CBS meldde vanmorgen dat de prijzen van bestaande koopwoningen (op basis van cijfers van het Kadaster) gemiddeld 4,3% hoger waren dan in februari 2023. Daarmee lijkt het moment waarop de huizenprijzen weer een jaar-op-jaar stijging laten zien van meer dan 10% steeds dichterbij te komen. Dat gebeurde voor het laatst in het voorjaar van 2022.

De ontwikkeling van de huizenprijzen op basis van de HDN-hypotheekaanvragen laat zien dat een dergelijk grote prijsstijging (van 10% of meer) inderdaad binnen een paar maanden is te verwachten. HDN-cijfers lopen in totaal vier maanden voor op de gegevens via het Kadaster: drie maanden tussen hypotheekaanvraag en inschrijving in het Kadaster plus de huidige maand.

Door de stijging van de lonen, het teruglopende woningaanbod en de verwachte daling van de hypotheekrente in de tweede helft van het jaar lijkt de stijging van de huizenprijzen voorlopig ook nog niet ten einde. De markt voor huizenkopers blijft uitdagend, vooral voor starters, vanwege het beperkte aanbod en de hoge prijzen. Dit leidt tot een toename in overbiedingen en kopen zonder voorbehoud van financiering. Hoewel er enige verlichting kan komen door nieuw aanbod van nieuwbouwwoningen, blijft de markt gekenmerkt door een sterke vraag en weinig aanbod, wat het voor veel mensen moeilijk maakt om een passende woning te vinden. Voor de langere termijn baart het dalend aantal verleende bouwvergunningen extra zorgen.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.