Een hogere leencapaciteit door de nieuwe Nibud leennormen?

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) maakte afgelopen donderdag de nieuwe leennormen bekend. De nieuwe normen worden per volgend jaar verruimd. Door de stijging van de koopkracht hebben Nederlanders meer ruimte om geld te lenen voor een huis, oordeelt het Nibud. Bovendien zijn door de lage rente de risico’s wat lager. Minister Blok (Wonen) meldde de Tweede Kamer in een brief dat mensen volgend jaar inderdaad een hogere hypotheek kunnen krijgen dan nu het geval is. In deze nieuwsbrief zullen we de nieuwe leennormen 2017 voor niet AOW-gerechtigden afzetten tegen de huidige leennormen.

Achtergrond

Voor het bepalen van de percentages voor 2017 heeft het Nibud onder andere rekening gehouden met het feit dat consumenten volgend jaar een hypotheek mogen afsluiten tot maximaal 101% van de waarde van de koopwoning. Ook is de jaarlijkse beperking van de hypotheekrenteaftrek met 0,5 procentpunt in de hoogste schijf meegenomen, in 2017 gaat deze van 50,5% naar 50%.

Nieuwe rekenmethode

Elk jaar wordt opnieuw gekeken naar de betaalbaarheid van woonuitgaven. Hierbij worden veranderingen in de bestedingen van huishoudens geleidelijk meegenomen om grote wijzigingen van jaar tot jaar te voorkomen. Voor het komende jaar presenteert het Nibud een meer robuuste methode, waarbij ook veranderingen in de fiscale en toeslagensfeer minder schoksgewijs worden meegenomen in de berekening van de financieringslastnormen. Dit zorgt voor een gelijkmatiger verloop van de financieringslastnormen over de jaren heen.

Leencapaciteit zeker niet voor iedereen omhoog

Onze analyse laat een wisselend beeld zien. De leencapaciteit bij lagere rentepercentages (1,5% en 2%) is fors teruggebracht. Bij de wat hogere rentepercentages, in de regel behorend bij langere rentevaste perioden en niet-NHG hypotheken, is de capaciteit juist wat verruimd. Dit heeft te maken met de vanwege de gedaalde hypotheekrente aangepaste Nibud-tabel. Deze bevat nu ook financieringslastpercentages voor lagere rentestanden.

Niet voor iedereen loonindexatie

Het Nibud gaat in haar voorbeelden uit van de aanname dat de aanvragers van een hypotheek een loonindexatie ontvangen van 1,6% in 2017. In die situaties wordt het beeld daardoor wat rooskleuriger. Omdat deze verhoging zeker niet voor iedereen (per 1 januari aanstaande) het geval zal zijn, zijn we in onze vergelijking uitgegaan van zowel een geindexeerd inkomen als een niet geïndexeerd inkomen ten opzichte van de leencapaciteit in 2016.

Opvallend is dat deze loonindexatie niet is doorgevoerd bij de mogelijkheid om de leencapaciteit voor alleenstaanden te verhogen. In 2016 kan de woonquote voor een alleenstaande met een inkomen tussen €20.000,- tot € 31.000,- tot maximaal 3 procentpunt worden verhoogd. Waar de ondergrens wel is gewijzigd (tot € 20.000,-: het verwachte bruto minimumloon voor 2017) geldt dat niet voor de bovengrens.

Renterisico opvangen Door het Nibud is recent ook onderzocht of een rentestijging van 2,75% naar 5% in tien jaar tijd kan worden opgevangen door een loonstijging. Het Nibud concludeert dat een gemiddelde loonstijging van 1,7% op jaarbasis voldoende is om deze rentestijging en de oplopende annuïtaire lasten op te kunnen vangen. Een dergelijke loonstijging is volgens het Nibud op basis van de gemiddelde stijging van de CAO-lonen realistisch. De Minister ziet daarom in tegenstelling tot de AFM en DNB geen noodzaak om maatregelen te nemen om het renterisico te beperken.

Eén- versus tweeverdieners

Het Nibud adviseert in het rapport tweeverdieners meer te laten lenen dan eenverdieners met hetzelfde inkomen. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen tweeverdieners en eenverdieners wordt elk jaar groter. Voor 2017 stelt het Nibud daarom voor om het financieringslastpercentage te gebruiken dat hoort bij het hoogste inkomen + 0,6 * het tweede inkomen. In 2016 bedraagt deze factor nog 0,5.

Heel opmerkelijk is dat minister Blok in zijn brief schrijft dat op termijn het tweede inkomen zelfs volledig zal kunnen meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek. Dat zou een aanzienlijke verruiming betekenen voor tweeverdieners. Tegelijkertijd wordt de kloof in leencapaciteit met alleenstaanden en alleenverdieners hiermee verder vergroot.

Conclusies

Geschetste beeld is te rooskleurig

De conclusie aan de hand van onze rekenvoorbeelden is dat de bewering dat iedereen volgend jaar een hogere hypotheek kan sluiten nuancering behoeft. Zonder de aanname van een loonindexatie voor iedereen blijkt dat de leencapaciteit voor een aantal groepen zelfs (wederom) wordt beperkt. De beperking van de leencapaciteit voor rentes tot 2% raakt met name de starters, alleenstaanden en de groep lage middeninkomens in het NHG-segment. Nb: meer dan de helft van alle actieve geldverstrekkers biedt op dit ogenblik een 10 jaar NHG rente aan lager dan of gelijk aan 1,80%. De beperking van de leencapaciteit voor de lage middeninkomens (tot € 35.000,-) werd in de afgelopen jaren in de loop van het betreffende jaar ‘goedgemaakt’ door de verder dalende hypotheekrente. De vraag is echter of de huidige hypotheekrente nog veel verder zal zakken nu de rente op de kapitaalmarkt inmiddels oploopt. Daardoor blijft de positie van deze groepen lastig: ze verdienen teveel voor sociale huur, maar kunnen tegelijk steeds moeilijker kopen terwijl de vrije huur sector door de hoge huurprijzen geen uitkomst biedt.

Verhogen inkomensgrens sociale huur voor middeninkomens

Het Nibud had deze terugval voor bepaalde groepen zelf ook al geconstateerd. Anders valt niet uit te leggen dat men juist begin vorige week naar buiten bracht dat middeninkomens steeds meer financiële problemen kennen. Vooral de woonlasten slokken een steeds groter deel van het inkomen op. Het Nibud constateert dat de huur van een huis voor middeninkomens onbetaalbaar wordt. Een van de mogelijke oplossingen voor het probleem is volgens het Nibud het verhogen van de inkomensgrens van € 30.000,- bruto voor een gezin met kinderen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen.

Extra aandacht voor alleenstaanden

Extra aandacht is met name nodig voor de groep alleenstaanden. Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen neemt het aandeel alleenstaanden toe. Zij worden binnen de nieuwe normen meer beperkt dan de tweeverdieners: de bovengrens (€ 31.000,-) voor het verhogen van de woonquote is voor 2017 niet geïndexeerd. Ook is de factor voor het meenemen van het tweede inkomen verhoogd waardoor tweeverdieners wel een hogere lening kunnen afsluiten.

Onderzoek naar maatwerk

De Hypotheekshop heeft eerder gepleit voor onderzoek naar de mogelijkheden voor maatwerk. In zijn brief sluit minister Blok hierbij aan. Hij constateert dat er in principe ruimte is voor maatwerk, maar dat marktpartijen niet alle ruimte die de regelgeving hiervoor biedt lijken te benutten. De minister wil nader onderzoek doen om mogelijke belemmeringen weg te nemen. Ook wordt hiervoor een platform maatwerk in het leven geroepen. Daarnaast zou volgens ons ook het betrekken van iemands arbeidsmarktvooruitzichten het onderzoeken waard zijn.