Draaien geldverstrekkers verlies op hypotheken?

Geldverstrekkers verdienen historisch weinig op nieuwe hypotheken, maar grootbanken kunnen dat verlies aan marge compenseren met spaargeld, andere financiële producten en hogere rentes op aflossingsvrije leningen.

De marges op Nederlandse hypotheken liggen in 2025 en 2026 duidelijk onder het langjarige gemiddelde. Toch blijven grootbanken stevig concurreren om nieuwe hypotheekklanten. Een lage hypotheekmarge betekent namelijk niet automatisch dat een geldverstrekker niets aan een klant verdient. Banken kijken naar de volledige klantrelatie en verdienen ook aan betaalrekeningen, spaargeld, verzekeringen en beleggingen.

Uit een margeanalyse van De Hypotheekshop blijkt dat de berekende marge voor een hypotheek met NHG en een rentevaste periode van tien jaar in 2025 en 2026 circa 40 procent onder het langjarige gemiddelde ligt.

Met hypotheekmarge wordt hier de brutomarge bedoeld: het verschil tussen de hypotheekrente (10 jaar NHG) en de financieringskosten (rente op de kapitaalmarkt), vóór aftrek van operationele kosten, kredietverliezen en kapitaalkosten. Een lage brutomarge betekent daarom niet zonder meer dat de hypotheek of de bank verliesgevend is.

Nederlandse hypotheekmarges onder druk

Door de komst van verzekeraars, pensioenfondsen en regiepartijen is het aantal hypotheekaanbieders de afgelopen tien jaar sterk toegenomen. De Nederlandsche Bank concludeerde eerder dat deze toetreding vooral bij annuïtaire hypotheken tot lagere marges heeft geleid.

Uit cijfers van De Hypotheekshop blijkt dat grootbanken en hun dochterlabels de afgelopen jaren weer terrein hebben gewonnen, terwijl de berekende marges laag blijven. Grootbanken hebben daarbij een belangrijk financieringsvoordeel. Zij kunnen een aanzienlijk deel van hun hypotheken financieren met spaargeld. Regiepartijen zijn sterker afhankelijk van beleggers en de kapitaalmarkt, waardoor veranderingen in de marktrente sneller doorwerken in hun financieringskosten.

Tien jaar rentevast speelt banken in de kaart

De verschuiving van lange rentevaste perioden naar tien jaar vast versterkt de positie van banken. Deze rentevaste periode sluit relatief goed aan op hun financieringsmodel.

Voor pensioenfondsen en verzekeraars, die behoefte hebben aan langlopende beleggingen, is tien jaar vast doorgaans minder passend. Ook bij energiezuinige woningen is de concurrentie hevig, mede doordat grootbanken daar aantrekkelijke duurzaamheidskortingen bieden.

Hypotheek als strategisch toegangsproduct

Een bank beoordeelt een hypotheek niet los van de rest van de klantrelatie. Hypotheekklanten brengen vaak ook een betaalrekening, spaargeld, verzekeringen of beleggingen bij dezelfde bank onder.

Een beperkte hypotheekmarge kan daarom acceptabel zijn wanneer de volledige klantrelatie voldoende oplevert. Aanbieders kunnen bovendien tijdelijk genoegen nemen met een lagere opbrengst om marktaandeel te behouden, capaciteit te benutten of beschikbaar spaargeld uit te zetten. De hypotheek is daarmee niet alleen een lening, maar ook een strategisch toegangsproduct.

Spaargeld ondersteunt scherpe hypotheekrentes

Nederlandse spaarders ontvangen gemiddeld een relatief lage vergoeding ten opzichte van de marktrente. Volgens de Autoriteit Consument & Markt speelt beperkte concurrentie op de spaarmarkt daarbij een belangrijke rol.

Veel consumenten blijven bij hun bestaande bank, ook wanneer andere aanbieders een hogere rente bieden. Daardoor is de druk op grootbanken om hun spaartarieven te verhogen beperkt. Zij beheren het grootste deel van het Nederlandse spaargeld.

Voor banken is spaargeld een stabiele en relatief voordelige financieringsbron. De marge op spaargeld kan een geringe opbrengst op nieuwe hypotheken daardoor gedeeltelijk compenseren. De trouwe spaarder draagt zo indirect bij aan scherpe hypotheekrentes, maar ontvangt mogelijk zelf een lagere spaarrente.

België laat zien dat verlies mogelijk is

Ook in België staat de rentabiliteit van nieuwe woonkredieten onder druk. Volgens de Nationale Bank van België kan de opbrengst van sommige hypotheken na aftrek van kosten en risico’s negatief uitvallen. Dat betekent niet dat Belgische banken als geheel verliesgevend zijn, maar wel dat een individuele hypotheek nauwelijks rendabel kan zijn.

Aflossingsvrij biedt extra marge

Strenger toezicht op aflossingsvrije hypotheken kan de prijsverhoudingen verder veranderen. DNB en de Europese Centrale Bank wijzen op het risico dat deze leningen aan het einde van de looptijd niet volledig kunnen worden terugbetaald. Ongeveer 45 procent van de Nederlandse hypotheekportefeuille bestaat geheel of gedeeltelijk uit aflossingsvrije leningen. Banken hebben hun voorwaarden in 2026 op onderdelen aangescherpt.

Dat is ook zichtbaar in de prijs. Aflossingsvrije hypotheken zijn gemiddeld circa 0,30 procentpunt duurder dan annuïtaire hypotheken. In het afgelopen halfjaar is dit verschil met ongeveer 0,10 procentpunt toegenomen. Die hogere rente biedt geldverstrekkers extra ruimte om de lage marges op annuïtaire hypotheken te compenseren.

Voor verzekeraars en andere financiers gelden andere toezichtskaders dan die van de ECB, waardoor de eisen en de uitwerking daarvan per type aanbieder kunnen verschillen.

Niet alleen de laagste rente telt

Een scherpe hypotheekrente is gunstig, maar vormt slechts een deel van de vergelijking. Ook voorwaarden, flexibiliteit en de mogelijkheden om de hypotheek later aan te passen of mee te verhuizen zijn belangrijk.

Volgens De Hypotheekshop betekent de laagste hypotheekrente niet automatisch dat een geldverstrekker niets aan de klant verdient. Banken beoordelen de volledige klantrelatie en kunnen lage hypotheekmarges deels compenseren met spaargeld, andere producten en hogere rentes op aflossingsvrije leningen.

“De consument profiteert van de concurrentie op de hypotheekmarkt, maar betaalt mogelijk een deel van dat voordeel terug via een lage spaarrente. Daarom moet niet alleen de hypotheek regelmatig worden vergeleken, maar ook het spaargeld,” aldus De Hypotheekshop.