De hypotheekvoorwaarden én de grootste stijgers van 2020

Het roerige en drukke hypotheekjaar 2020 laat zich eigenlijk niet in één woord beschrijven. Zelfstandigen en mensen met een tijdelijk contract werkzaam in door corona getroffen sectoren konden te maken krijgen met aangescherpte eisen. Waardoor bijvoorbeeld een door de werkgever afgegeven intentie na afloop van een tijdelijk contract, plots niet meer als vanzelfsprekend gelijk werd gesteld aan een vast dienstverband. In veel gevallen werden door de geldverstrekkers aanvullende ‘coronavragen’ gesteld om de bestendigheid van het inkomen vast te stellen. Het aantal woningverkopen door starters en doorstromers kende vorig jaar, ondanks de schaarste, verrassend genoeg een stijging in vergelijking met dezelfde periode in 2019. Ook blijkt uit cijfers van De Hypotheekshop dat woningverduurzaming, in de vorm van isolatie of het plaatsen van zonnepanelen, met bijna 10% toenam ten opzichte van 2019. Tot slot sprong de enorme toename van oversluiters en verbouwers in het oog. Deze ontwikkelingen beïnvloeden de waardering van consumenten en adviseurs voor bepaalde voorwaarden in een hypotheekproduct. Daarom brengen we in dit artikel de belangrijkste hypotheekvoorwaarden én de grootste verschuivingen van het afgelopen jaar in kaart.

Top vijf hypotheekvoorwaarden van 2020

Net als in 2019, was in 2020 de hoogte van een overbruggingsfinanciering op een nog niet verkochte woning de belangrijkste hypotheekvoorwaarde. Dit blijkt uit de adviessoftware die onze adviseurs gebruiken. Veel doorstromers kiezen er voor om eerst een nieuw huis te kopen voordat ze hun oude woning verkopen. Een overbruggingskrediet is dan vaak noodzakelijk om de overwaarde op de huidige woning te kunnen gebruiken voor de aankoop van het nieuwe huis. Ook voorwaarden nummer drie en vier, duur van de geldigheid van een offerte en het percentage dat boetevrij mag worden afgelost, hebben grotendeels te maken met doorstromers.

Het valt op dat de top vijf bijna in zijn geheel overeenkomt met die van 2019, op één verandering na. De vraag of geldverstrekkers een overlijdensrisicodekking (ORV) verplicht stellen, verdween uit de top vijf. De plaats werd ingenomen door de vraag of aanbieders een WOZ-waardeverklaring accepteren in plaats van een duurder rapport vervaardigd door een taxateur. Een WOZ-waardeverklaring (of een modelwaardetaxatie) wordt vaak toegestaan als er sprake is van een relatief lage hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Door de toename van oversluitingen heeft deze voorwaarde de afgelopen jaren aan belang gewonnen. Om dezelfde reden is de ORV uit de top vijf weggevallen.

De grootste stijgers van 2020

Vaak zeggen de verschuivingen in een jaar veel over de ontwikkelingen die gaande zijn, daarom is het interessant om de vijf grootste stijgers van het vorige jaar op een rijtje te zetten.

• De grootste stijger – is er sprake van dagrente – heeft alles te maken met de dalende hypotheekrente in het eerste, derde en vierde kwartaal. Een deel van aanbieders kent een dagrente (ook wel passeerrente). Consumenten kunnen met ‘dagrente’ profiteren van een verdere daling van de hypotheekrente, vanaf het moment dat ze een offerte (renteaanbod) hebben ontvangen. Bij dagrente wordt namelijk gekeken naar de rentestand op de dag waarop de hypotheekakte passeert (of de duur van de offerte wordt verlengd). Is op dat moment de rente die voor vergelijkbare leningen wordt betaald lager dan de rente in de offerte, dan geldt die lagere rente. Anders geldt de offerterente.

• Bij veel oudere huiseigenaren is sprake van een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Aflossingsvrije hypotheken kennen lagere lasten dan annuïtaire hypotheken omdat er tijdens de looptijd niet wordt afgelost. Dat is de reden dat er sinds enkele jaren voor bepaalde situaties (in geval van doorstromen, oversluiten of verhogen) onder voorwaarden een lichtere inkomenstoetsing (op basis van werkelijke lasten) kan worden gehanteerd dan de gangbare annuïtaire toetsing.
• Al jaren één van de belangrijkste voorwaarden en vorig jaar tevens één van de grootste stijgers, is het kunnen lenen voor een consumptief doel. Fiscaal gezien wordt met ‘consumptief’ bedoeld dat het bedrag niet wordt gebruikt voor de aankoop of het onderhoud van de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor schenking aan de kinderen (starters op de woningmarkt), voor de aankoop van een beleggingspand of als aanvulling op het (pensioen)inkomen. Er is geen renteaftrek mogelijk op een leningdeel dat in box 3 valt.
• Nummer vier op de lijst van stijgers is het kunnen meenemen van inkomsten uit verhuur bij het aangaan van een hypotheek. Als gevolg van de lage spaarrente zijn consumenten op zoek gegaan naar beleggingen met een hoger rendement en is de groep particuliere beleggers op de woningmarkt gegroeid. Niet alleen kiezen huiseigenaren voor de aanschaf van een beleggingspand, ook opteren doorstromers er wel voor om de huidige woning aan te houden.
• In de hypothekenbranche gaan de technologische ontwikkelingen de laatste jaren snel. Zo is er een duidelijke trend van het vervangen van papieren documenten door zogeheten brondata: digitale overheidsdata van bijvoorbeeld het UWV als alternatief voor een werkgeversverklaring. Door de uitbraak van corona kwam de digitalisering in een versnelling terecht en gaan de meeste geldverstrekkers sindsdien naast het UWV-bericht ook akkoord met identificatie op afstand (dus zonder dat een adviseur een paspoort fysiek in handen heeft gehad) en een digitale handtekening op de hypotheekofferte. Overigens hanteren aanbieders een zeer divers beleid m.b.t. identificatie op afstand en de acceptatie van digitale handtekeningen. Consumenten zouden gebaat zijn bij een meer uniforme aanpak.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.