Crypto en hypotheken: nieuwe regelgeving kan doorbraak betekenen 

Steeds meer huizenkopers willen hun cryptovermogen inzetten bij de aankoop van een woning. Onze hypotheekadviseurs melden een toename van vragen over dit onderwerp. Consumenten lopen echter tegen strikte regels aan. Geldverstrekkers en notarissen blijven terughoudend, vooral vanwege de volatiliteit van crypto en de complexe herkomstcontrole. Toch staat de sector mogelijk aan de vooravond van verandering. Nieuwe Europese regelgeving (MiCAR) moet zorgen voor meer transparantie en bescherming, waardoor crypto op termijn breder geaccepteerd kan worden bij hypotheekaanvragen.

Crypto als eigen middelen bij de hypotheekaanvraag

Een groeiend aantal consumenten overweegt hun cryptobezit te gebruiken bij de aankoop van een woning. Hoewel enkele geldverstrekkers crypto als eigen vermogen accepteren, blijkt uit navraag dat de meeste banken en geldverstrekkers – inclusief moderne neobanken – hier zeer terughoudend in zijn. Slechts enkele financiers accepteren crypto’s als eigen middelen. In de meeste gevallen moet crypto eerst worden omgezet naar euro’s voordat het als eigen middelen wordt erkend. Zelfs wanneer het bedrag na omzetting veilig op een spaarrekening staat, accepteren niet alle aanbieders dit als eigen vermogen. Omdat dit een relatief nieuwe ontwikkeling is, wordt het beleid hierover nog niet altijd helder gecommuniceerd. Hierdoor kunnen consumenten op het laatste moment onverwacht worden geconfronteerd met een afwijzing, terwijl zij dachten dat crypto breed geaccepteerd zou worden als betaalmiddel.

Geldverstrekkers blijven terughoudend om crypto als eigen vermogen te accepteren, en dat heeft meerdere redenen. De waarde van crypto kan sterk schommelen, waardoor het geen stabiele financiële basis vormt. Daarnaast is de herkomst van cryptovermogen lastig te verifiëren, wat bij financiers en notarissen tot zorgen leidt.

Ondanks deze obstakels neemt de populariteit van crypto toe. In Nederland bezit inmiddels zo’n 2,5 miljoen mensen crypto, een verdubbeling ten opzichte van 2022 (bron: Ministerie van Financiën). Toch zijn de investeringen vaak bescheiden: de helft van de cryptobeleggers bezit minder dan 500 euro, terwijl slechts 8% meer dan 10.000 euro heeft belegd. De gemiddelde crypto-investeerder is een man tussen de 18 en 35 jaar. Met inflatie en lage spaarrentes is crypto voor velen een aantrekkelijke optie, al blijft het een risicovolle investering. Oorspronkelijk waren crypto’s bedoeld als digitaal geld voor het internet. De techniek achter crypto’s maakt online betalingen mogelijk zonder tussenkomst van een bank of overheid.

Waarom zijn aanbieders en notarissen voorzichtig? 

Een van de belangrijkste struikelblokken is de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Financiers, notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs hebben ieder voor zich een onderzoeksplicht en moeten kunnen aantonen dat geld niet afkomstig is van criminele activiteiten. Omdat crypto vaak anoniem en via buitenlandse platformen wordt verhandeld, is dat lastiger dan bij traditionele bankrekeningen. Bovendien accepteren geldverstrekkers over het algemeen geen inkomsten uit crypto-handel. Dit betekent dat winsten uit beleggingen in Bitcoin of Ethereum niet meetellen als bestendig inkomen bij een hypotheekaanvraag.

De oplossing: verkoop crypto en stort de opbrengst op een Nederlandse bankrekening. Na een bepaalde wachttijd en met een duidelijke onderbouwing van de herkomst, kan het bij de meeste geldverstrekkers als eigen vermogen worden gebruikt. Het verhogen van je hypotheek of het benutten van vrijgekomen overwaarde om in crypto te beleggen wordt sterk afgeraden vanwege de risico’s van beleggen met geleend geld. Hoewel er doorgaans geen controle is op de besteding van een consumptieve verhoging, blijft dit een risicovolle strategie.

Notariële uitdagingen

Bij het kopen van een woning speelt de notaris een cruciale rol. Ook hier vormen crypto’s een uitdaging. Notarissen moeten voldoen aan strikte regelgeving en letten op:

• De herkomst van crypto-gelden
• Risico’s op witwassen en fraude
• Het gebruik van erkende cryptoplatformen met een registratie bij De Nederlandsche Bank (DNB)
• Documentatie zoals bankafschriften en belastingaangiftes om transacties te onderbouwen

Daarnaast mogen notarissen geen koopsommen in crypto ontvangen op hun derdenrekening. Een woning kopen met Bitcoin kan alleen als koper en verkoper dit onderling afspreken, maar de notaris handelt de transactie altijd in euro’s af.

De visie van toezichthouders

De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beschouwen crypto als een risicovol beleggingsproduct. Het ontbreekt aan stabiliteit en toezicht, waardoor het niet als betrouwbare rekeneenheid, betaal- of spaarmiddel wordt gezien. Nieuwe regelgeving, zoals de Europese Markets in Crypto Assets Regulation (MiCAR), moet consumenten beter beschermen en de sector transparanter maken. Dit zou op termijn kunnen bijdragen aan bredere acceptatie van crypto binnen de hypotheekwereld.

Wat verandert er door MiCAR?

MiCAR (Markets in Crypto Assets Regulation) is een nieuwe Europese wetgeving die de cryptomarkt reguleert. Het doel is om meer transparantie, consumentenbescherming en stabiliteit te brengen in de sector. De regels zijn vooral gericht op cryptobedrijven, zoals exchanges en aanbieders van stablecoins, en zorgen ervoor dat ze onder toezicht komen te staan van financiële autoriteiten. MiCAR maakt de herkomst van crypto-activa beter traceerbaar. Dit kan ervoor zorgen dat banken en notarissen minder terughoudend worden bij het accepteren van crypto als eigen vermogen bij hypotheekaanvragen. Door de nieuwe regels wordt crypto minder anoniem en betrouwbaarder als financiële bron, wat op termijn een bredere acceptatie in de hypotheekmarkt kan betekenen.

Noodzaak van duidelijke, uniforme richtlijnen

De Hypotheekshop pleit voor duidelijke, uniforme richtlijnen binnen de gehele financiële keten. De huidige situatie leidt tot willekeur: sommige geldverstrekkers accepteren crypto-omzettingen als eigen middelen, terwijl anderen dit volledig afwijzen. Dit gebrek aan eenduidigheid belemmert consumenten en vertraagt innovatie. Het is belangrijk dat de sector inspeelt op nieuwe ontwikkelingen, zonder dat dit ten koste gaat van zorgvuldigheid en veiligheid. Wij roepen geldverstrekkers en toezichthouders op om gezamenlijk heldere regels te formuleren, zodat consumenten weten waar ze aan toe zijn.

Consumenten die crypto op dit moment al willen inzetten bij een woningaankoop doen er goed aan zich grondig te informeren over de geldende regelgeving en voorwaarden. De ontwikkelingen rondom crypto en hypotheken gaan snel, en een goed begrip van de mogelijkheden en risico’s helpt om financiële verrassingen te voorkomen.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.