Consolidatie hypotheekmarkt zet bestaande klant buitenspel

De Nederlandse hypotheekmarkt consolideert. Labels verdwijnen, aanbieders stoppen en portefeuilles wisselen van beheerder. Voor nieuwe klanten hoeft dat geen probleem te zijn, zolang er voldoende concurrentie blijft. Voor bestaande klanten kunnen de gevolgen echter groot zijn. Zij kunnen vaak niet eenvoudig overstappen en lopen het risico dat dienstverlening, flexibiliteit en productmogelijkheden verslechteren.

Bestaande klant niet meer centraal

De vraag is of op de hypotheekmarkt een vergelijkbare ontwikkeling ontstaat als eerder bij verzekeringsproducten. Verzekeraars die stopten, verkochten hun portefeuilles vaak aan partijen die meerdere portefeuilles samenvoegen om efficiënter te beheren. Soms weten consumenten nauwelijks nog bij welke partij hun polis uiteindelijk in beheer is.

Ook bij geldverstrekkers die hun activiteiten afbouwen, gaat de dienstverlening voor bestaande klanten er meestal niet op vooruit. De rente is vaak niet meer de scherpste in de markt, doorlooptijden lopen op en innovatie blijft achter. Daarnaast wordt het verstrekkingsbeleid regelmatig behoudender. Verhogingen zijn niet altijd meer mogelijk, ook niet wanneer klanten juist vanwege die flexibiliteit ooit voor die aanbieder kozen. Ook het omzetten van een leningdeel naar aflossingsvrij blijkt lang niet altijd toegestaan.

Bestaande klanten zitten vast

Voor klanten is dat extra lastig omdat zij vaak niet eenvoudig weg kunnen. Wie nog een rentevaste periode heeft lopen, is in de praktijk gebonden aan de huidige geldverstrekker. Overstappen brengt kosten met zich mee, zoals advies-, notaris- en mogelijk boeterente, en betekent vaak ook het verlies van de bestaande lage rente.

Een verhoging via een andere geldverstrekker is bovendien meestal geen optie, omdat aanbieders doorgaans geen tweede hypotheek accepteren wanneer de eerste hypotheek elders loopt.

Kortom: klanten zitten dus vast wanneer zij willen verbouwen, verhogen of verhuizen. Daardoor kunnen zij vastlopen bij een aanbieder die vooral nog gericht is op beheer en minder op flexibiliteit en dienstverlening.

Trendbreuk in de markt

Sinds het einde van de kredietcrisis traden bijna ieder jaar nieuwe geldverstrekkers toe tot de Nederlandse hypotheekmarkt. De afgelopen jaren waren er meer dan veertig actief. Dit jaar vormt daarop vooralsnog een uitzondering: in 2026 is nog geen enkel nieuw label gestart. Sterker nog: de afgelopen twee jaar trokken acht labels zich terug uit de markt.

Labels verdwijnen, zoals Woonnu en SNS/BLG/Regiobank. Aanbieders stoppen of worden overgenomen, zoals Philips Pensioenfonds en Aegon. Ook NIBC wordt naar verwachting overgenomen door ABN AMRO en naar verluidt staan meerdere aanbieders momenteel in de etalage. Daarmee lijkt de consolidatie nog niet voorbij.

Aanpassing aan nieuwe marktsituatie

Dat geldverstrekkers stoppen, is niet nieuw. Tijdens de kredietcrisis verdwenen bijvoorbeeld BNP Paribas, Direktbank, Westland Utrecht en Postbank uit de hypotheekmarkt.

Waar destijds de kredietcrisis de belangrijkste oorzaak was, past de markt zich nu aan aan een nieuwe realiteit: die van na de extreem lage hypotheekrente. Er zijn minder oversluitingen, marges staan onder druk en consumenten kiezen minder vaak voor zeer lange rentevaste perioden. Bovendien blijven veel klanten bij hun huidige aanbieder vanwege de meeneemhypotheek, waarmee zij hun lage rente kunnen behouden bij een verhuizing. Ook is door de moeizame woningmarkt het aandeel verhogingen toegenomen, bijvoorbeeld voor verbouwingen of om startende kinderen te ondersteunen met een schenking.

Nieuwe toetreders lossen probleem niet op

Gelukkig bereiden ook nieuwe partijen zich voor op toetreding tot de Nederlandse hypotheekmarkt, vooral buitenlandse banken en neobanken. Zo traden bunq en N26 toe en heeft Revolut aangekondigd de hypotheekmarkt te willen betreden.

Voor bestaande klanten lossen nieuwe toetreders het probleem echter niet op.

Goede voorbeelden laten zien dat het anders kan

Klanten van geldverstrekkers die stoppen, maar hun portefeuille overdragen aan een actieve aanbieder, zijn doorgaans beter af. Een voorbeeld is de overdracht van Philips Pensioenfonds aan MUNT Hypotheken. In zo’n situatie blijft de dienstverlening beter geborgd en blijven processen en beleid beter op peil.

Ook Westland Utrecht Bank liet zien dat verbetering mogelijk is. Hoewel deze aanbieder niet meer actief is voor nieuwe klanten, sloot zij opnieuw aan op HDN. Daardoor kunnen aanvragen van bestaande klanten efficiënter worden afgehandeld.

Betere bescherming voor bestaande klanten

De Hypotheekshop roept geldverstrekkers en toezichthouders daarom op bestaande klanten beter te beschermen bij overnames, portefeuilleverkopen en het stoppen van labels. Portefeuilles van stoppende aanbieders zouden bijvoorbeeld bij voorkeur moeten worden overgedragen aan actieve partijen die bestaande klanten volwaardig kunnen blijven bedienen.

Daarnaast moeten oorspronkelijke productvoorwaarden leidend blijven. Wie ooit bewust koos voor flexibiliteit, moet die niet verliezen doordat een aanbieder stopt, fuseert of zijn strategie wijzigt. Consolidatie mag niet betekenen dat klanten vast komen te zitten in een product met minder mogelijkheden en minder dienstverlening. Dat geldt in het bijzonder voor belangrijke productvoorwaarden als het verhogen van de hypotheek of het omzetten van een leningdeel naar aflossingsvrij. Geen klant mag buiten zijn eigen schuld in de positie komen van een ‘tweederangs klant’ doordat zijn geldverstrekker het beleid wijzigt. Efficiënt beheer mag nooit zwaarder wegen dan het belang van de klant.