Banken vergroten hun aandeel
Regiepartijen leveren in
Gepubliceerd: ‐ Update:
Nog maar een jaar geleden zag de hypotheekmarkt er heel anders uit: de hypotheekrente bevond zich op een ultra laag niveau en geldverstrekkers konden het enorme aantal hypotheekaanvragen bijna niet bolwerken. Inmiddels is de hypotheekrente ruim drie procentpunt gestegen, is de gemiddelde renteduur gedaald van 20 naar 13 jaar vast en is het aantal hypotheekaanvragen gehalveerd. Bovendien bestaat circa de helft van de hypotheekaanvragen op dit moment ook nog eens uit bestaande klanten die slechts een kleine hypotheek bijsluiten: vanwege een verhoging van de hypotheek (bijvoorbeeld wegens een verbouwing) of een meeneemhypotheek naar een volgende koopwoning (waardoor slechts het meerdere wordt bijgeleend). Kortom, een totaal andere werkelijkheid.
- Verhoging toetsrente risico voor hypotheeksluiters
- 1 jaar vast bijna de duurste hypotheekrente
- Einde stijging hypotheekrente in zicht?
De afgelopen jaren hebben banken geworsteld met de almaar lagere hypotheekrentes en de rentevoorkeur die steeds langer werd. Van oudsher sluiten korte en middellange hypotheekrentes (tot 10 jaar vast) het beste aan bij de wijze waarop zij gelden aantrekken (veelal spaargeld). Dit in tegenstelling tot verzekeraars en pensioenfondsen die juist langlopende verplichtingen aangaan waarbij rentevaste perioden van 20 en 30 jaar vast goed matchen. De omslag naar kortere rentes past dus goed in het straatje van de banken en juist minder in die van de regiepartijen (zoals MUNT, Lot, Vista, Syntrus, Merius, Hypotrust), die gelden beleggen voor (buitenlandse) verzekeraars en pensioenfondsen.
In de grafiek (cijfers De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur) is duidelijk zichtbaar dat het marktaandeel van de grootbanken en hun dochterlabels (Obvion, Florius, Moneyou, BLG, ASN) en vooral dat van de overige banken (de buitenlandse banken Lloyds en Argenta, en NIBC, Triodos en bunq) is toegenomen. Regiepartijen hebben vooralsnog ingeleverd op het aantal hypotheekaanvragen. De meeste van deze aanbieders zijn na de kredietcrisis opgekomen, waardoor hun portefeuille met bestaande klanten kleiner is dan die van concurrenten die al langer actief zijn. Bovendien werken zij met geld van externe beleggers, die met de huidige volatiele renteontwikkelingen mogelijk wat minder scherp in de rentes willen zitten. Het wordt interessant om te volgen op welke wijze regiepartijen de komende tijd zullen gaan inspelen om de veranderde hypotheekmarkt (bijvoorbeeld met het aantrekken van scherpere kortere rentes, het bieden van maatwerk, doelgroepbeleid).
Verhoging toetsrente risico voor hypotheeksluiters
Voor het berekenen van de leencapaciteit op inkomen wordt onder meer uitgegaan van de renteduur die een consument kiest. Is deze 10 jaar of langer dan wordt getoetst op de werkelijke hypotheekrente. De afgelopen jaren lag deze vaak tussen de 1% en 3%. Is de renteperiode echter korter dan 10 jaar dan wordt er getoetst op de wettelijke toetsrente, die minimaal 5% bedraagt. Omdat de actuele hypotheekrente is opgelopen tot boven de 4%, bestaat de kans dat de toetsrente in de komende kwartalen wordt verhoogd. Iets dat in jaren niet is gebeurd.
Een hogere toetsrente leidt tot het toetsen met hogere maandlasten en kan gevolgen hebben voor het maximale hypotheekbedrag dat geleend kan worden. Het risico voor huizenkopers en andere hypotheeksluiters zit er in dat een hypotheektraject in de regel één tot twee maanden (soms langer) in beslag neemt en dat zij al die tijd slechts een voorlopige offerte (renteaanbod) hebben ontvangen. Valt de eindbeoordeling (bindend aanbod) echter in een volgend kwartaal, dan bestaat de kans dat de toetsrente is opgelopen en de hypotheek alsnog niet haalbaar blijkt. Deze onzekerheid kan elk kwartaal opnieuw gaan opspelen bij wijzigingen in de toetsrente, maar ook in die van de NHG-grens en de Nibud-normen jaarlijks op 1 januari. Het blijft spijtig dat de overheid er in 2016 voor heeft gekozen om consumenten voor de gehanteerde toetsnormen geen zekerheid vooraf te verstrekken (al in het renteaanbod). Het gaat immers om de grootste uitgave in iemands leven.
1 jaar vast bijna de duurste hypotheekrente
Door de verhoging van de beleidsrentes door de centrale banken ECB en Fed, zijn de korte hypotheekrentes (variabel en 1 en 2 jaar vast) sneller aan het stijgen dan de (middel)lange hypotheekrentes, die relatie hebben met de kapitaalmarktrente. Hierdoor is een zogeheten inverse rente ontstaan, waarbij korte rentes duurder zijn dan lange rentes. Over niet al te lange tijd lijkt de gemiddelde 1 jaar vast rente zelfs duurder te zullen worden dan 30 jaar vast. Dat is de reden dat consumenten de afgelopen maanden minder vaak hebben gekozen voor variabel en 1 jaar vast en dat 10 en 20 jaar vast zijn toegenomen.
Einde stijging hypotheekrente in zicht?
De hypotheekrente is sinds vier weken weer aan het oplopen. De stijgingen van de laatste twee weken behoren zelfs tot de 10% grootste stijgingen sinds 2004 (op basis van 10 jaar NHG). Het totaalgemiddelde (*) eindigde vorige week op 4,72%. Door de renteverhogingen én de daling van de kapitaalmarktrente, is de gemiddelde rentemarge inmiddels al weer uit de gevarenzone (lager dan 1,4 procentpunt). Als deze situatie aanhoudt – stabiliteit is momenteel echter ver te zoeken – dan is de kans groot dat de renteverhogingen de komende weken zullen stoppen.
*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.
