Taxaties onder een vergrootglas

De laatste jaren zijn de eisen die aan taxaties worden gesteld enkele keren aangepast: in juli 2016 met de inwerkingtreding Europese hypothekenrichtlijn ‘MCD’ en in april 2018 met het nieuwe model Taxatierapport woonruimte. Hoewel sinds 2016 goedkopere modelwaardetaxaties (25 tot 30 euro) zijn toegestaan (afhankelijk van de geldverstrekker, bij financiering tot 90% van de woningwaarde), is de consument voor een taxatierapport tegenwoordig over het algemeen duurder uit. Omdat een verkorte taxatie (geveltaxatie) niet meer mogelijk is, geldt dat zeker voor doorstromers die gebruik maken van een overbruggingskrediet. Zij hebben vaak te maken met dubbele taxatiekosten (500 tot 600 euro voor zowel de oude als de nieuwe woning). Onlangs zijn er Kamervragen gesteld over mogelijk nieuwe regelgeving van de Europese Bankenautoriteit (EBA), die onder meer opnieuw gevolgen kan hebben voor de kosten van een taxatie. Wat speelt er?

Modelmatige taxaties

Volgens de concept richtlijn ‘Loan origination and monitoring’ van de EBA is het banken in de toekomst niet meer toegestaan een krediet te verstrekken op basis van modelmatige taxaties (de bekendste is Calcasa), omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet zou zijn gegarandeerd. De ministers van Financiën en van Wonen hebben inmiddels gezamenlijk gereageerd op het voorstel. Zij vinden modelmatig taxeren wel verantwoord, mits er striktere eisen komen om onjuiste waardebepaling te vermijden. 

Taxaties door een taxateur

Echter niet alleen modelmatige taxaties liggen momenteel onder een vergrootglas: dat geldt eveneens voor fysieke woningtaxaties. Eerder dit jaar deed De Nederlandsche Bank (DNB) onderzoek naar de kwaliteit van woningtaxaties, waaruit bleek dat de taxatiewaarde in circa 95% van de gevallen gelijk aan of hoger is dan de koopsom. Volgens DNB duidt dat op systematische overwaardering, wat risico’s met zich meebrengt. DNB pleit voor wettelijke normen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. De resultaten uit het onderzoek van DNB worden overigens door lang niet iedereen in de branche herkend.

Verbetering zonder verdere kostenstijging

Een taxatierapport is een essentieel onderdeel bij het verstrekken van hypotheken. Het geeft inzicht in de aard van het pand, de staat van het onderhoud, de bestemming en waarde. Daarbij lijken modelmatige en fysieke taxaties elkaar aan te vullen. Modelmatige taxaties zijn met name geschikt als er sprake is van goed onderhouden, uniforme woningen waarin veel transacties plaatsvinden. Daarbij staat de onafhankelijkheid buiten kijf. Bij andere onderpanden lijkt de expertise van een taxateur noodzakelijk om tot een betrouwbare waardebepaling te komen. Daarbij er bijna altijd ook sprake is van validatie door het validatie-instituut NWWI, na de overname van Taxateurs Unie het enige validatie-instituut. Hopelijk kan de tot standkoming van één uitvoerend validatie-instituut voor verbetering van de kwaliteit van taxaties zorgen, zonder dat de kosten voor consumenten verder stijgen. Mogelijk dat ook innovatieve technieken de betrouwbaarheid ten goede komen. Een geldverstrekker experiment momenteel bijvoorbeeld met de analyse van foto’s van de binnenkant van een woning. Wellicht dat tegelijk ingezet kan worden op betere informatievoorziening rond funderingsproblemen (paalrot, droogte) en de grote maatschappelijke opgave van de verduurzaming. 

Passende Europese regelgeving

De Nederlandse hypotheekmarkt heeft de afgelopen decennia in ieder geval geen aanleiding gegeven voor fundamenteel zwaardere eisen aan taxaties. De forse daling van de huizenprijzen in 2010-2013 werd immers voor het grootste deel veroorzaakt door het aanscherpen van de leennormen in deze periode. Belangrijk is daarnaast om de passendheid van Europese regelgeving op het internationaal goed functionerende Nederlandse hypotheekstelsel in de gaten te houden. De vraag is namelijk of de consument beter af is na de inwerkingtreding van de Europese MCD in 2016, met bijvoorbeeld het onleesbare kostenoverzicht ESIS, een bindend aanbod pas aan het einde van het aanvraagtraject en een aantal geldverstrekkers dat mogelijk stopt met het aanbieden van rentemiddeling. 

Lange rentes dalen verder, maar aantal renteverhogingen neemt toe

De enorme rentedaling die sinds augustus was ingezet komt geleidelijk tot stilstand. Belangrijke oorzaak daarvoor lijken de oplopende rentes op staatsleningen door positieve ontwikkelingen rond de handelsoorlog, waardoor de marges inmiddels weer kleiner zijn geworden. Daarnaast loopt het hypotheekseizoen op zijn einde. Afgelopen week daalden alleen de gemiddelde hypotheekrentes op 20 en 30 jaar vast nog. Voor de komende week zijn evenveel verlagingen als verhogingen aangekondigd.

Rabobank en ABN Amro komen met productinnovaties. Rabobank introduceert per 1 december looptijdrente. Dat is opvallend omdat dit voor geldverstrekkers met grote portefeuilles bestaande hypotheken erg duur uitpakt. Mogelijk dat de andere grootbanken nu ook gaan volgen. ABN Amro vergroot de groep consumenten die in aanmerking komt voor een duurzaamheidskorting op de hypotheekrente van 0,15% (was 0,20%) in geval van een woning met energielabel A. De rentekorting geldt vanaf deze maand bij aankoop van een woning, oversluiten én renteherziening als er sprake is van een definitief energielabel A. 

Vooruitlopend op 2020

Als eerste geldverstrekker communiceerde Aegon vorige week al de uiterste datum waarop hypotheekdossiers compleet moeten zijn om nog dit jaar te kunnen worden geaccordeerd. Dat kan belangrijk zijn voor consumenten die hun huidige hypotheek willen omzetten naar een NHG-hypotheek. Daarnaast is het van belang welke geldverstrekkers begin december al kunnen offreren (renteaanbod) op basis van de leenvormen 2020, zoals de verhoogde koopsom voor NHG.

2019: toename basishypotheken, NHG én 20 jaar vast

Nu november al een eind op streek is, is het interessant om het jaar 2019 te vergelijken met vorig jaar. Daarvoor hebben we van de drie meest gekozen renteperiodes (met een gezamenlijk aandeel van 86% van het totaal) de verdeling per risicoklasse in kaart gebracht. Daaruit blijkt dat 20 jaar vast voor het tweede jaar op rij de belangrijkste rentevaste periode is voor nieuwe hypotheekaanvragen. Alleen bij basishypotheken (tot 65% van de woningwaarde) is 10 jaar vast de meest gekozen renteduur. 

In vergelijking met 2018 vallen drie verschuivingen op:

1. Allereerst is het aandeel van de basishypotheken toegenomen. Veel doorstromers brengen overwaarde in bij de koop van hun nieuwe woning. Daarnaast zorgt de lage hypotheekrente voor een groei van het aantal oversluitingen.
2. Ook het percentage hypotheken met NHG is opgelopen (tot 36,6% voor de hele markt), dat lijkt voor de meeste leeftijdsgroepen op te gaan.
3. Tot slot is het aandeel van 20 jaar vast toegenomen, terwijl 30 jaar vast juist is teruggelopen. Overigens is ook het aandeel van 1 jaar vast gestegen (tot 2,6%), als enige andere rentevaste periode.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?