Starters laten zich niet afschrikken

De laatste weken is het aantal hypotheekaanvragen terug op het (nog steeds hoge) niveau van voor de corona-uitbraak. Ook de verdeling van de verschillende typen aanvragen (zie grafiek, per weeknummer) is weer vergelijkbaar met de weken daarvoor, waarbij er voor starters een opgaande lijn valt te bespeuren. Afhankelijk van de branche waar iemand werkzaam is en de persoonlijke situatie, kunnen er meer mogelijkheden zijn omdat een deel van de huizenkopers op dit moment een pas op de plaats maakt. Veel starters maken daarbij gebruik van de hulp van hun ouders, waarbij een schenking het meest voorkomt. Daarnaast zien we leningen en familiehypotheken, gezamenlijke koop met broer/zus of ouders en garantstelling door de ouders, hoewel de laatste twee opties in de praktijk lastig financierbaar zijn. Naast ouders bieden ook gemeenten weer meer ondersteuning.

Steeds meer gemeenten stellen weer startersleningen beschikbaar of verhogen het budget daarvoor. Daarnaast worden de voorwaarden verruimd, waardoor ook wat duurdere woningen in aanmerking komen. Hiermee spelen gemeenten in op het beperkte woningaanbod in de lagere prijsklassen. Een starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en het bedrag dat de starter bij een geldverstrekker kan lenen. Pas na drie jaar betaalt de starter rente en aflossing voor deze lening. Mocht ondersteuning vanuit ouders of de gemeente niet haalbaar of voldoende zijn, dan bestaat nog de mogelijkheid van Duokoop (DNGB) die vaker wordt gebruikt. Daarmee wordt alleen het huis gekocht en wordt de grond gepacht. Voor starters die klem zitten tussen huur en koop kan deze optie een overweging zijn, waarbij in een later stadium alsnog de grond kan worden bijgekocht. 

De Tweede Kamer onderzoekt de mogelijkheden om te komen tot een beter en eenvoudiger belastingstelsel. Daarbij wordt zeker ook gekeken naar de fiscale positie van de eigen woning, waarbij reductie van de complexiteit voor huizenkopers en de belastingdienst wordt genoemd maar ook verbetering van de positie van starters. Opties die onderzocht worden, zijn afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Daardoor zouden mogelijk ook de aflossingseis en de bijleenregeling komen te vervallen. Tevens wordt gekeken naar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Een tweede factor die in de toekomst de positie van starters op de woningmarkt zou kunnen versterken, is de toetslast van studieleningen. Vanwege de lage rentestand, die een structureel karakter lijkt te hebben, doet het Nibud op verzoek van de Tweede Kamer onderzoek naar de mogelijkheden voor een verlaging van de wegingsfactor van de studieschuld.

De gemiddelde hypotheek wordt steeds lager

In mei kwam de gemiddelde hypotheekaanvraag volgens het Hypotheken Data Netwerk uit op 251.000 euro. Dat bedrag is gelijk aan het gemiddelde over heel 2020. De afgelopen twee jaar loopt de gemiddelde hypotheek met ruim één procent per jaar op (2018: 245.000 euro, 2019: 248.000 euro). Deze stijging is daarmee een stuk lager dan de jaarlijkse stijging van de huizenprijzen. Afgezet tegen de waarde van de woning houdt dat in dat de gemiddelde hypothecaire verstrekking de afgelopen jaren is gedaald. Dat geldt met name voor zogenaamde tophypotheken (meer dan 90% van de woningwaarde). Deze ontwikkeling werd versterkt door de relatieve afname van het aantal starters, de inbreng van overwaarde door doorstromers bij de aankoop van de nieuwe woning en de toename van consumenten die hun hypotheek oversluiten of verhogen. Bij die laatste categorie is er over het algemeen sprake van (ruime) overwaarde. 

Uit de grafiek blijkt dat het percentage consumenten dat een tophypotheek sluit dit jaar is gedaald tot 33%. Meer dan de helft van de tophypotheken (52%) wordt met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten. Circa 27% van de huizenbezitters sluit een hypotheek lager dan 50% van de woningwaarde (waarvan 15% met NHG). 

Documenten aanleveren voor een hypotheekaanvraag? Dat is zó 2019

Mede in de hand gewerkt door de corona-uitbraak, lijkt 2020 het jaar te worden waarin digitalisering definitief een hoofdrol opeist in hypothekenland. De sector is al enkele jaren bekend met modelwaardetaxatie (Calcasa is de bekendste) en het UWV-verzekeringsbericht ter vervanging van het taxatierapport en de werkgeversverklaring. Maar sinds half maart raakten ook advies op afstand, digitaal ondertekenen en identificatie op afstand in sneltreinvaart geaccepteerd. 

Een stap verder is het inwisselen van alle papieren documenten voor digitale vervangers met behulp van brondata, veelal afkomstig van de overheid.  

Waar eerder dit jaar Florius en ING al een grote stap zetten bij het digitaliseren van hypotheekaanvragen, lanceert ook asr deze week een digitale hypotheek: de DigiThuis hypotheek. Het gaat daarbij in eerste instantie nog om een proef van beperkte omvang om te ervaren of klanten deze wijze van documenten aanleveren zien zitten. En of in praktijk de bronsystemen voldoende informatie bieden voor het acceptatieproces. De DigiThuis hypotheek kan gebruikt worden voor financieringen tot maximaal 80% van de marktwaarde van de woning, zonder Nationale Hypotheek Garantie. Er geldt een rentekorting ten opzichte van de reguliere asr hypotheek van 0,07% tot 0,11%. 

Aegon en Rabobank verlagen hun rentes: gaat de markt volgen?

Er was een tijd dat rentewijzigingen van de Rabobank – als grootste hypotheekaanbieder – en Aegon – als belangrijke geldverstrekker via het intermediaire kanaal – richtinggevend waren voor de markt. De concurrentie volgde deze aanbieders. Deze week kondigden zowel Rabobank als Aegon een verlaging van hun hypotheekrentes aan. Hoewel de kans bestaat dat de komende tijd meer geldverstrekkers dit voorbeeld zullen volgen, zijn deze aanbieders toch minder bepalend dan voorheen. Oorzaken zijn de huidige onrustige rentemarkt, de toegenomen concurrentie en het grotere marktaandeel van regiepartijen en buitenlandse banken. Dat uit zich in een stijging van het aantal rentewijzigingen: omgerekend dit jaar +25% in vergelijking met vorig jaar, en zelfs +80% in vergelijking met 2018. Naast Allianz en de momenteel succesvolle buitenlandse banken Lloyds en Argenta, lijken ook Aegon, Rabobank, Obvion en ABN Amro mee te gaan in de hogere frequentie van renteaanpassingen die in gang is gezet door de regiepartijen. Opvallend: NIBC, ING en NN (laatste wijziging begin april) voeren tot dusverre juist minder wijzigingen door dan in 2019. 

Het totaalgemiddelde* van de hypotheekrente steeg vorige week naar 1,82% (+0,01%), na vier weken waarin het percentage gelijk was gebleven. Sinds half maart is de rente daarmee in totaal gemiddeld 0,20% gestegen, op de langere renteperioden zonder NHG wat meer (+0,30%).

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.