Ontwikkelingen hypotheekmarkt vierde kwartaal 2020

overwaarde, hypotheekvoorwaarden, NHG, verbouwing

02.02.2021

Het aantal oversluitingen en verhogingen van de hypotheek nam in het vierde kwartaal van vorig jaar toe, ten opzichte van het derde kwartaal van 2020. Ook relatief gezien was er een stijging ten opzichte van de categorieën starters en doorstromers. De redenen: de almaar dalende hypotheekrente en verbouwingen van de woning. Het creëren van meer ruimte door een aanbouw of een extra kamer was daarbij vaak het doel.

Overwaarde
De laatste jaren kent de opgenomen overwaarde in toenemende mate andere bestedingen dan de eigen woning. Veel woningeigenaren willen hun startende kinderen op de woningmarkt op weg helpen met een schenking. Andere veel voorkomende bestedingen zijn het gedeeltelijk financieren van de aankoop van een beleggingspand of het aanvullen van het (pensioen)inkomen. Net als de aankoop van bijvoorbeeld een camper vallen deze bestedingen fiscaal gezien in box 3, waarover renteaftrek niet mogelijk is. Een deel van de hypotheek kan overigens ook naar box 3 verhuizen als na verkoop van de oude woning niet de hele opbrengst wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen.

Trends in hypotheekvoorwaarden
Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het afgelopen kwartaal weer.

Figuur 1 Verschuivingen in hypotheekvoorwaarden ten opzichte van het derde kwartaal 2020 op basis van de adviessoftware van De Hypotheekshop-adviseurs


Wijzigingen leennormen per 1 januari 2021 hebben impact

Jaarlijks wijzigen de NHG en het Nibud hun leennormen per 1 januari. Sinds 2017 is de NHG-grens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs en is sindsdien derhalve gestegen: van 245.000 euro in 2017 naar 325.000 euro in 2021 (maximaal 344.500 euro met energiebesparende maatregelen). Het Nibud stelt sinds 2007 de inkomensquotes (‘financieringslastnormen’) voor het verstrekken van hypotheken vast. Deze worden elk jaar aangepast aan de veranderde inkomens- en uitgavensituatie van huishoudens, bijvoorbeeld vanwege de nieuwe kabinetsplannen die met Prinsjesdag bekend worden gemaakt. Met name door de jaarlijkse verhoging van de NHG-grens zien we elk jaar in januari weer een stijging van het percentage hypotheken met NHG. Dit jaar was de impact van de wijzigingen per 1 januari groter door de aangekondigde vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor woningkopers tot 35 jaar. Hierdoor stelden veel starters en jonge doorstromers hun aankoop uit, terwijl beleggers – die in het nieuwe jaar 8% gaan betalen – juist en masse in beweging kwamen.

Boetevrij aflossen uit eigen middelen
Op het eerste gezicht lijkt het boetevrij aflossen uit eigen middelen tegen de trend in te gaan, waarbij mensen frequenter gebruik maken van hun overwaarde. Toch heeft ook deze voorwaarde te maken met de snelle stijging van de huizenprijzen, waarbij de uiteindelijke verkoopopbrengst van de oude woning regelmatig hoger uitvalt dan vooraf werd ingeschat. Daarnaast kan over het algemeen maar een deel van de verwachte opbrengst worden overbrugd (circa 85% tot 90%). Tot slot werken veel geldverstrekkers niet mee aan het voor passeren van de nieuwe woning vrijgeven van het opgebouwde spaarsaldo van een (bank)spaarhypotheek. Per jaar mag een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek zonder rentevergoeding (‘boete’) worden afgelost. Afhankelijk van de geldverstrekker is dit meestal 10% of 15%. Met de voorwaarde dat de aflossing afkomstig moet zijn uit eigen middelen wordt voorkomen dat mensen hun hypotheek zonder vergoeding kunnen oversluiten naar een andere aanbieder.

Uitgelicht: einde renteaftrek nadert voor de eerste groep huiseigenaren
Met ingang van 2001 werd de rente betaald op een hypotheek aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. De jaren daarvoor telden niet mee. Dit betekent het einde van de fiscale aftrek van hypotheekrente in 2031 voor een groot deel van de hypotheken. De consequenties daarvan zijn echter al vanaf 2021 merkbaar. De eerste geldverstrekkers hebben reeds aangekondigd bij het aangaan van een nieuwe hypotheek rekening te houden met de stijging van de hypotheeklasten als gevolg van het vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat de leencapaciteit voor deze groep wordt verlaagd als zij wil verhuizen of verhogen.

Het verlies van het recht op renteaftrek raakt huiseigenaren met een deels aflossingsvrije hypotheek (in box 1). Uit de campagne ‘Aflossingsblij’ van de NVB bleek dat het aantal mensen met een hypotheek dat hierdoor financieel in de problemen komt gelukkig zeer beperkt is. Vaak is er in de loop van de jaren sprake geweest van een stijging van het inkomen of heeft men gespaard voor de aflossing in een beleggingspolis. De lage rentestand verzacht het wegvallen van de renteaftrek, reden dat sommige starters momenteel kiezen voor een deel aflossingsvrij en zodoende bewust afzien van renteaftrek. De kans is echter reëel dat de renteaftrek al eerder gaat eindigen dan 2031. Het Ministerie van Financiën heeft de gevolgen van defiscalisering van de eigen woning reeds in 2019 laten doorrekenen door het Centraal Planbureau (CPB). Het is denkbaar dat het nieuwe kabinet hier werk van gaat maken. Afschaffing zorgt mogelijk voor herstel van de balans tussen huren en kopen en het einde van de fiscale complexiteit rond de eigen woning. Daarnaast zijn huizenkopers niet langer gehouden aan het fiscale keurslijf waarin voor nieuwe hypotheken (in box 1) volledige aflossing in 30 jaar sinds 2013 een vereiste is.


Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.