Ontwikkelingen hypotheekmarkt vierde kwartaal 2020

Het aantal oversluitingen en verhogingen van de hypotheek nam in het vierde kwartaal van vorig jaar toe, ten opzichte van het derde kwartaal van 2020. Ook relatief gezien was er een stijging ten opzichte van de categorieën starters en doorstromers. De redenen: de almaar dalende hypotheekrente en verbouwingen van de woning. Het creëren van meer ruimte door een aanbouw of een extra kamer was daarbij vaak het doel.

Overwaarde

De laatste jaren kent de opgenomen overwaarde in toenemende mate andere bestedingen dan de eigen woning. Veel woningeigenaren willen hun startende kinderen op de woningmarkt op weg helpen met een schenking. Andere veel voorkomende bestedingen zijn het gedeeltelijk financieren van de aankoop van een beleggingspand of het aanvullen van het (pensioen)inkomen. Net als de aankoop van bijvoorbeeld een camper vallen deze bestedingen fiscaal gezien in box 3, waarover renteaftrek niet mogelijk is. Een deel van de hypotheek kan overigens ook naar box 3 verhuizen als na verkoop van de oude woning niet de hele opbrengst wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen.

Trends in hypotheekvoorwaarden

Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het afgelopen kwartaal weer.

Wijzigingen leennormen per 1 januari 2021 hebben impact

Jaarlijks wijzigen de NHG en het Nibud hun leennormen per 1 januari. Sinds 2017 is de NHG-grens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs en is sindsdien derhalve gestegen: van 245.000 euro in 2017 naar 325.000 euro in 2021 (maximaal 344.500 euro met energiebesparende maatregelen). Het Nibud stelt sinds 2007 de inkomensquotes (‘financieringslastnormen’) voor het verstrekken van hypotheken vast. Deze worden elk jaar aangepast aan de veranderde inkomens- en uitgavensituatie van huishoudens, bijvoorbeeld vanwege de nieuwe kabinetsplannen die met Prinsjesdag bekend worden gemaakt. Met name door de jaarlijkse verhoging van de NHG-grens zien we elk jaar in januari weer een stijging van het percentage hypotheken met NHG. Dit jaar was de impact van de wijzigingen per 1 januari groter door de aangekondigde vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor woningkopers tot 35 jaar. Hierdoor stelden veel starters en jonge doorstromers hun aankoop uit, terwijl beleggers – die in het nieuwe jaar 8% gaan betalen – juist en masse in beweging kwamen.

Boetevrij aflossen uit eigen middelen

Op het eerste gezicht lijkt het boetevrij aflossen uit eigen middelen tegen de trend in te gaan, waarbij mensen frequenter gebruik maken van hun overwaarde. Toch heeft ook deze voorwaarde te maken met de snelle stijging van de huizenprijzen, waarbij de uiteindelijke verkoopopbrengst van de oude woning regelmatig hoger uitvalt dan vooraf werd ingeschat. Daarnaast kan over het algemeen maar een deel van de verwachte opbrengst worden overbrugd (circa 85% tot 90%). Tot slot werken veel geldverstrekkers niet mee aan het voor passeren van de nieuwe woning vrijgeven van het opgebouwde spaarsaldo van een (bank)spaarhypotheek. Per jaar mag een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek zonder rentevergoeding (‘boete’) worden afgelost. Afhankelijk van de geldverstrekker is dit meestal 10% of 15%. Met de voorwaarde dat de aflossing afkomstig moet zijn uit eigen middelen wordt voorkomen dat mensen hun hypotheek zonder vergoeding kunnen oversluiten naar een andere aanbieder.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.