Corona zorgt voor aardverschuiving onder geldverstrekkers

Hoewel de hypotheekrente is gestegen sinds het begin van de coronacrisis, zijn er grote verschillen tussen geldverstrekkers in de mate waarin ze hun tarieven hebben aangepast. De grootbanken en hun labels en regiepartijen als Tulp en Hypotrust Elan Plus die zich richten op de hogere risicoklassen (zonder NHG), hebben hun rentetarieven sinds half maart met 0,30%-0,40% verhoogd. Voor verzekeraars, buitenlandse banken en regiepartijen die zich richten op NHG of de lagere risicoklassen geldt dat in veel mindere mate (tot +0,15%). De toegenomen renteverschillen hebben in april gezorgd voor een grote verschuiving in de keuze voor geldverstrekkers.

Doorbraak ‘prijsvechters’

Argenta, Lloyds, Allianz, Merius, Vista, Hypotrust Vrij Leven: niet eerder bedreigden zoveel zogenaamde prijsvechters tegelijk de gevestigde orde. En naar tevredenheid, want een aantal van hen krijgt momenteel goede beoordelingen voor het aanvraagproces.

Positie grootbanken onder druk

Grootbanken hebben het moeilijk in deze periode. In april eindigen de grootbanken zelfs als derde, achter de regiepartijen en verzekeraars (cijfers De Hypotheekshop). Debiteuren met betalingsproblemen en lage olieprijzen zorgen voor dalende beurskoersen en hogere hypotheekrentes. De positie van de grootbanken staat echter al langer onder druk. Door de forse daling vorig jaar van de hypotheekrente, waardoor 20 jaar vast als rentevaste periode steeds dominanter werd, wonnen de regiepartijen aandeel. Maar niet alleen de lange rente en de hogere rente voor aflossingsvrij, ook de groeiende concurrentie is een factor. Door servicers als Stater en Quion die de administratie verzorgen, kunnen toetreders met een klein team van mensen al een nieuwe geldverstrekker starten. Ze worden daarbij niet gehinderd door verouderde IT-systemen of portefeuilles met oude producten en bestaande klanten. Funding is vanwege de lage rendementen in voldoende mate voorhanden. NHG ontwikkelt de laatste jaren productoplossingen (senioren, zelfstandigen) voor de markt, waardoor het voordeel van een (grote) eigen productmanagementafdeling kleiner is geworden. Het gedaalde marktaandeel wordt vooralsnog deels gecompenseerd door de hoge aantallen hypotheekaanvragen sinds vorig jaar zomer.

Wetgevingswensen AFM: zorgplicht en private lease

In de jaarlijkse wetgevingsbrief heeft de AFM eind maart een aantal voorstellen gedaan aan minister Hoekstra van Financiën voor gewenste aanpassingen in Nederlandse wetgeving. Waaronder twee voorstellen waar in de branche al jarenlang toe opgeroepen wordt. De toezichthouder constateert onder meer dat consumenten bij hypotheken en verzekeringen een langjarige relatie aangaan met de aanbieder en adviseur, maar dat de wetgeving nauwelijks invulling geeft aan deze beheerfase. Denk daarbij aan de algemene zorgplicht, die de verplichtingen bevat die gelden tijdens de looptijd van een product. De Hypotheekshop juicht concretisering toe, maar wil erop wijzen dat het vraagstuk van de betaling voor deze zorgplicht hier niet los van kan worden gezien. De ervaring leert inmiddels dat het merendeel van de consumenten niet wil betalen voor doorlopende zorgplicht, en dat volgens de huidige wetgeving ook niet verplicht is. 

Daarnaast pleit de AFM voor wettelijke regulering van en toezicht op private (auto) lease, omdat er sprake is van een ongelijk speelveld met het huidige gereguleerde consumptief krediet met vergelijkbare risico’s voor consumenten. Te denken valt hierbij aan de kredietwaardigheidstoets, deelname aan het stelsel van kredietregistratie (BKR), de maximale kredietvergoeding en transparantie over kosten en voorwaarden. Wij vinden het reguleren van private lease een goede zaak, omdat te hoge schulden daarmee kunnen worden voorkomen. Bovendien blijken veel consumenten niet op de hoogte van de financiële gevolgen van het aangaan van een leasecontract op een hypotheek, bij het kopen van een huis. Hoewel de AFM zich zorgen maakt over overcreditering van starters, wordt het registreren van studieschulden in de BKR niet genoemd in de wetgevingsbrief.

Tot slot nog een kanttekening bij de implementatie van Europese wet- en regelgeving. Het is volgens ons belangrijk dat daarbij wordt aangesloten bij de Nederlandse hypotheekmarkt. De invoering van onduidelijke kostenoverzichten in 2016 (ESIS en JKP), is een voorbeeld waarmee de positie van de consument eerder is verslechterd dan verbeterd. Een ander voorbeeld is het van toepassing verklaren van de boeteregels bij oversluiten op rentemiddeling, waardoor een aantal geldverstrekkers daarmee is gestopt. Voor de consument is dat een gemis.

Hypotheekadvies en de toekomst

Een van de onderwerpen die tijdens het hypotheekadvies aan bod komt, is de toekomst van de aanvragers. Starters houden rekening met een eventuele kinderwens en hoe lang ze in de woning willen blijven wonen. Steeds vaker wordt de hypotheekrenteaftrek buiten beschouwing gelaten, omdat afschaffing in de komende jaren waarschijnlijk lijkt. Ook verduurzaming van de woning is regelmatig onderwerp van gesprek, vanwege de verkoopbaarheid en stijgende energielasten. Daarnaast wordt met een mogelijk lager inkomen gerekend, als de AOW-leeftijd nadert of men minder wil gaan werken. Door de coronacrisis is er nu een nieuwe ‘toekomst’-factor bijgekomen: inkomenszekerheid tijdens een economische recessie. De aanvullende vragen over de impact van de coronacrisis op het inkomen kunnen lastig te beantwoorden zijn, met name omdat de duur van de lock-down erg bepalend is. Die onzekerheid maakt tegelijk ook dat een stijging van het inkomen in de toekomst door geldverstrekkers vaak niet wordt meegenomen. Voorbeelden hiervan zijn carrièrestappen, doorwerken na de AOW-leeftijd of een lijfrente-opbouw. 

Meer renteverhogingen in 2020 dan in 2019

Het totaalgemiddelde* van de hypotheekrente steeg vorige week naar 1,80%. Ten opzichte van het laagterecord half maart ligt de hypotheekrente op dit moment gemiddeld 0,18% hoger. Daarmee is de rentestand terug op het niveau van eind december (1,78%). Opvallend feitje: het jaar 2020 telt nu al meer renteverhogingen door geldverstrekkers dan het hele jaar 2019. Mogelijk dat het tempo waarin de hypotheekrente stijgt, de komende weken afneemt. Afgelopen week was het aantal financiers dat hun rentetarieven verhoogde, wat lager dan de weken ervoor. Dat geldt ook voor het aantal aangekondigde rentewijzigingen voor de komende week. Het gaat daarbij voornamelijk om aanbieders die hun rentes nog niet of beperkt hadden verhoogd.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.