Consumenten klem door lastig te financieren onderpanden

hypotheekrente, renteontwikkelingen, marktontwikkelingen

04.02.2020

Eigenaren van een woonboot, een woon-/bedrijfspand of een zogenaamde kangoeroewoning weten dat niet alle geldverstrekkers hun onderpand accepteren. Ook een woonboerderij of een appartement, waarvan de Vereniging van Eigenaars niet aan de standaardeisen voldoet, zijn soms moeilijk te financieren. Nieuw is echter dat twee andere type woningen de laatste jaren ook tegen financieringsbeperkingen aanlopen: de voormalige sociale huurwoning die door de prijsstijgingen boven de NHG-grens is uitgekomen, en de ongesplitste verhuurde woning.

oormalige sociale huurwoning
Tegenwoordig gebeurt het nog mondjesmaat, maar in het verleden verkochten woningbouwcorporaties op grote schaal huurwoningen aan met name starters op de woningmarkt. Vaak kon daarbij gebruik worden gemaakt van een verkoop-onder-voorwaardenregeling, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens of Slimmer kopen. In veel gevallen werd een prijsverlaging aangeboden en een terugkoopgarantie gegeven. In ruil hiervoor wordt bij doorverkoop de waardeontwikkeling gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar. De woningen konden met NHG worden gefinancierd. 

Een deel van deze voormalige huurwoningen is door de ontwikkeling van de huizenprijzen op dit moment echter boven de NHG-grens (2020: 310.000 euro) uitgekomen. De eigenaar komt daarmee in een lastig parket. Zonder NHG wil slechts één geldverstrekker financieren, die daarbij evenwel geen rekening houdt met de korting op de erfpachtbetaling in de eerste tien jaar (zoals bijvoorbeeld bij Koop Goedkoop). Daardoor daalt de leencapaciteit op inkomen enorm, waardoor de woning buiten bereik komt voor mensen met een middeninkomen, die er vaak drie tot vijf jaar zouden willen blijven wonen. Het alternatief is terugverkoop aan de woningbouwvereniging. Afhankelijk van de koopconstructie halveert dan de overwaarde of valt de verkoopopbrengst lager uit. 

Een voorbeeld uit de praktijk van een woning die in 2010 werd gekocht voor 210.000 euro. Een koper zou op dit ogenblik bereid zijn om 330.000 euro te betalen. De woningbouwvereniging hanteert daarentegen de taxatiewaarde waardoor de verkoopopbrengst 30.000 tot 40.000 euro lager uitvalt. Dit beperkt de kansen om door te verhuizen naar een volgende woning aanzienlijk. Wellicht dat de mogelijkheden onderzocht kunnen worden om woningen met een marktwaarde boven de NHG-grens te kunnen verkopen zonder de voorwaarden door te geven aan de koper.


Ongesplitste verhuurde woning
Soms zijn woningen zo groot, dat ze zijn verdeeld in meerdere zelfstandige woningen met een eigen opgang. Naast eigen bewoning wordt het andere deel (delen) dan verhuurd. De meeste van dit soort woningen zijn ook kadastraal gesplitst. Iedere woning krijgt dan een eigen perceelnummer en een definitieve grens. Daardoor is individuele verkoop mogelijk. Niet iedere woning mag gesplitst worden. Dit hangt af van het beleid van de gemeente of er een vergunning wordt afgegeven. Gemeenten zijn hier de laatste jaren terughoudend in geworden door een toename van verkamering. 

Vanuit het verleden zijn nog niet alle verhuurde woningen gesplitst, waardoor consumenten bij verkoop of herfinanciering klem kunnen komen te zitten. Ook hier is het aantal geldverstrekkers dat wil financieren beperkt. Sommige willen het alleen doen als het verhuurde woningoppervlak minder dan 33% van het totaal vormt. Andere kennen voor beleggingspanden een hoge renteopslag (1,2%) en stellen als voorwaarde volledige annuïtaire aflossing, waardoor de maandlasten flink omhoog gaan. Het zou goed zijn als gemeenten voor schrijnende gevallen een coulanceregeling hanteren. Daarnaast zouden geldverstrekkers bij lage verstrekkingen (hoogte hypotheek tot 50% van de woningwaarde en minder dan 50% van de woning verhuurd) maatwerk kunnen toepassen.


Aanvraagpiek houdt aan: oversluiten en verhogen nemen toe
Er lijkt maar geen eind te komen aan de aanvraaghausse van hypotheken: ook afgelopen maand leverde weer een recordmaand op. Met ruim 39.000 hypotheekaanvragen belandde januari in de top vijf van maanden met het hoogste aantal aanvragen (gemeten sinds 2011, HDN). Van de laatste vier maanden staan er nu drie maanden in deze top vijf: ook oktober en november kenden een aanvraagpiek. Juni 2015 en november 2016 maken de top vijf vol. 

Hoewel de meeste hypotheken nog altijd worden gesloten in verband met de aankoop van een woning, neemt het aandeel oversluitingen en verhogingen nog steeds toe. In januari betrof maar liefst één op de drie aanvragen een verzoek tot herfinanciering of extra opname. Vaak in verband met verbouwing of onderhoud aan de woning, maar ook voor schenking, pensioenaanvulling of een consumptieve besteding. De gedaalde rente en de gestegen huizenprijzen zijn hier uiteraard debet aan. Ook de hogere NHG-kostengrens zorgt voor een toename van het aantal aanvragen (per 1 januari geldt een maximale koopsom van 310.000 euro). Met name onder starters en jonge doorstromers, want de mogelijkheden voor oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG zijn in 2020 beperkt: de woningwaarde mag niet meer boven de kostengrens liggen.

Tot slot neemt in januari traditioneel ook het aantal aanvragen in verband met een relatiebreuk toe. Het kan daarbij zowel om een nieuwe hypotheekaanvraag gaan als om een aanpassing van een bestaande hypotheek, waarbij de vertrekkende partner hoofdelijk wordt ontslagen. Hoewel hier geen landelijke cijfers van zijn, melden veel vestigingen van ons een flinke stijging.

Hypotheekrente daalt opnieuw 
De concurrentie tussen geldverstrekkers zorgt momenteel voor een daling van de hypotheekrente. Afgelopen week voerden ook alle grote aanbieders (Rabobank, ING, ABN Amro, Aegon, Florius) een verlaging van de tarieven door, waardoor wederom een nieuw laagterecord werd bereikt (totaalgemiddelde* 1,74%). Jungo -aanbieder van de eerste (gedeeltelijke) crowdfunding hypotheek- is voorlopig opgehouden met het financieren van hypotheken omdat Aegon heeft aangekondigd te stoppen met de funding. SNS Bank en BLG hebben de renteopslag voor recreatiewoningen verhoogd (met 0,2% respectievelijk 0,3%-punt). 

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG). 

 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. 
Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? Meld je aan.

 

Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.