Communicatie over rentewijzigingen kan veel beter

hypotheekrente, marktontwikkelingen, renteontwikkelingen

29.10.2019

Door de aanhoudende daling van de hypotheekrente in de afgelopen drie maanden, was het aantal rentewijzigingen door geldverstrekkers in deze periode twee keer zo hoog als gebruikelijk. Dit jaar zijn er daarom al meer renteaanpassingen doorgevoerd dan in heel 2018. Er zijn meerdere aanbieders die twee tot drie keer in een week een wijziging hebben doorgevoerd. De scherpste geldverstrekker ’s morgens kan ’s middags al enkele plekken zijn gezakt. In dit artikel noemen we een aantal verbeterpunten voor de communicatie vanuit geldverstrekkers over rentewijzigingen (het rentebericht). Het gaat om belangrijke aanpassingen, zeker nu er weer renteverhogingen worden aangekondigd, omdat een minder scherpe rente de consument over de looptijd vele duizenden euro’s kan kosten.

Welke rente gaat de consument eigenlijk betalen?
Dit lijkt een eenvoudige vraag: hoe hoog is de rente die verschuldigd is? Toch is het antwoord complexer dan het op het eerste gezicht lijkt. Aanbieders maken namelijk onderscheid tussen offerterente, dagrente (ook wel passeerrente) en zelfs dalrente. Dagrente en offerterente zijn het meest gangbaar. Bij dagrente wordt gekeken naar de rente op de dag waarop de hypotheekakte passeert (of de duur van de offerte wordt verlengd). Is op dat moment de rente die voor vergelijkbare leningen wordt betaald lager dan de offerterente, dan geldt die lagere rente. Anders de offerterente. De laatste tijd hebben enkele geldverstrekkers vernieuwingen geïntroduceerd. Bijvoorbeeld een hypotheekproduct op basis van offerterente, waarbij tijdens de tekentermijn een dalrente geldt. Daarbij krijgen consumenten dus de laagste rente binnen de tekentermijn van twee tot drie weken. Hiermee willen financiers voorkomen dat uitgebrachte offertes niet worden geaccepteerd, omdat de hypotheekrente al verder is gedaald. 

Verbeterpunten ter voorkoming van onduidelijkheid
* De eerste vraag die opkomt als een rentewijziging binnenkomt, is of het gaat om een verhoging, een verlaging of beide. Niet alle aanbieders vermelden dit echter. Daarnaast is het van belang wanneer de wijziging ingaat, en of er sprake is van een respijttermijn waarbinnen hypotheekaanvragen nog kunnen worden ingediend tegen de huidige rente. In het merendeel van de renteberichten ontbreekt deze laatste informatie, die bij verhogingen essentieel is. 
* Stel het rentevoorstel is nog niet getekend, en de rente is gedaald. Bij sommige geldverstrekkers mag de rentewijzigingen dan handmatig worden aangepast op het rentevoorstel, bij andere heeft de klant hier geen recht op. Het zou duidelijk zijn als dit in het rentebericht en in de offerte staat vermeld.
* Het is ook belangrijk dat de offerte (voorlopig aanbod en bindend aanbod) duidelijk is over het vaststellen van de rentedatum.
* Na passeren of verlengen dienen de adviseur en de consument goed te worden geïnformeerd over welke rentedatum (rentelijst) van toepassing is. Dit is belangrijk met het oog op toekomstige (extra) aflossingen en waardestijgingen van de woning, en het rentevoordeel dat daarmee kan worden behaald.
* Tot slot is het van belang dat geldverstrekkers op hun digitale omgeving voor consumenten en adviseurs de historie van rentelijsten beschikbaar stellen. 

Door de verdubbeling van het aantal geldverstrekkers in de afgelopen vijf jaar en de toegenomen concurrentie, is het aantal rentewijzigingen explosief toegenomen. Daarnaast zijn consumenten, mede door de komst van looptijdrente en de stijging en daling van de huizenprijzen, tijdens de looptijd van hun hypotheek (gelukkig) meer dan in het verleden bewust van de hoogte van de rente die ze betalen en de risico-opslagen. Het is daarom van groot belang dat aanbieders hun communicatie over dit essentiële onderdeel van de hypotheek op korte termijn gaan verbeteren. 

Daling hypotheekrente normaliseert weer
In de week dat ABN Amro de rente op spaarrekeningen verlaagde naar net boven het nulpunt (0,01%) en er weer werd gespeculeerd over een mogelijk negatieve hypotheekrente, lijkt het tempo waarin de hypotheekrente sinds augustus daalt juist af te remmen. Mogelijk dat de grotere spelers op de hypotheekmarkt wat gas terug nemen (47% van de rentewijzigingen in augustus kwam van een top 10 partij, tegen 32% in de lopende maand), daarnaast is de ruimte voor geldverstrekkers om te verlagen afgenomen. Door de stijging van de rente op staatsleningen, in de hand gewerkt door het geweken risico op een no-deal Brexit en positieve ontwikkelingen rond de handelsoorlog, lopen de marges die geldverstrekkers maken op de hypotheekrente weer in de pas met de gemiddelde hoogte in 2017 en 2018 (circa 1,35%). En zo kon het gebeuren dat er afgelopen week, naast uiteraard een aantal verdere verlagingen, toch ook drie geldverstrekkers waren die renteverhogingen aankondigden (Venn, Vista en Merius). Het totaalgemiddelde van de hypotheekrente (5, 10, 20 en 30 jaar vast; met en zonder NHG) staat met 1,80% op de laagste stand ooit.


NHG-rente niet langer de laagste hypotheekrente?
Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan om twee redenen aantrekkelijk zijn. Vanwege het vangnet als iemand door omstandigheden de hypotheek niet meer kan betalen, of met een restschuld achterblijft na verkoop van de woning. En in verband met de rentekorting op NHG-hypotheken, die kan oplopen tot momenteel gemiddeld 0,45%. Die rentekorting kunnen geldverstrekkers bieden, omdat het financiële risico dat ze lopen door de dekking vanuit NHG lager ligt dan op andere hypotheken. Daarnaast gelden er vanuit wetgeving (Basel, Solvency) minder strenge kapitaaleisen voor NHG-hypotheken, waardoor aanbieders minder kosten maken. Tot slot hebben met name buitenlandse funders veel vertrouwen in NHG-hypotheken, die ze als erg veilige beleggingen zien. 

Lagere rentetarieven tot 60% van de woningwaarde
Het is daarom opmerkelijk dat een aantal aanbieders op dit ogenblik voor hypotheken zonder NHG (tot 60% van de woningwaarde) lagere rentetarieven kent: Argenta, Regiobank en Hypotrust Comfort standaard (variabel), NIBC (1 tot en met 10 jaar), Merius (15 jaar), ASN Bank (20 jaar), MUNT (25 jaar) en Tulp (5 tot en met 30 jaar). Het verschil in rente met een NHG-hypotheek bedraagt 0,04% tot 0,10%. Blijkbaar ligt het kredietrisico van basishypotheken zelfs zonder NHG-dekking toch lager dan die van de gemiddelde NHG-hypotheek, waarvan de helft (2019) een tophypotheek is. Mogelijk dat door de beperking op oversluiten naar NHG per 1 januari 2020 -het is dan niet langer mogelijk om een lening over te sluiten van niet-NHG naar NHG als de waarde van de woning meer is dan de nieuwe kostengrens van 310.000 euro- deze trend versterkt wordt. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.