Afschaffen hypotheekrenteaftrek biedt grote kans voor de hypotheek 2.0

Nu de verkiezingen voor de Tweede Kamer naderen, laait de discussie over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek (HRA) weer op. Een analyse van de programma’s van de politieke partijen wijst uit dat er een driedeling is ontstaan. Een deel van de partijen wil de aftrek niet verder terugbrengen dan al in gang is gezet, een tweede groep wil de aftrek alleen voor hogere hypotheken extra beperken en een laatste groep wil de renteaftrek wel versneld reduceren. Tussen de genoemde argumenten voor het beperken van de HRA, namelijk herstel van de balans op de woningmarkt en het niet langer stimuleren van het aanhouden van schulden, ontbreekt echter een belangrijke andere reden. Net als bij het huidige pensioenstelsel zouden hypotheken volgens De Hypotheekshop moeten worden aangepast aan de veranderde maatschappelijke behoefte: de hypotheek 2.0.

Veranderde regels rond de HRA

In de discussie rond het al dan niet beperken van de aftrek wordt nog wel eens vergeten dat de HRA al lang niet meer zo ruim is als die ooit was. Hieronder een overzicht van de belangrijkste maatregelen in de afgelopen 15 jaar:

• Maximaal 30 jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter sinds 2001.
• Invoering van de bijleenregeling vanaf 2004 waarbij de overwaarde uit de verkoop van de oude woning verplicht dient te worden gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning.
• Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 2010. De bijleenregeling geldt nu ook als er wordt verhuisd naar een goedkopere woning.
• Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 2011.
• Invoering van de verplichte aflossing voor nieuwe hypotheken vanaf 2013.
• Lopende box 1-polissen en rekeningen mogen na 2013 niet meer worden verhoogd.
• Beperking van het meefinancieren van de bijkomende kosten (naar 0% vanaf 2018).
• Vanaf 2014 een verdere beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 50% (was 52%) in 2017. Dit daalt tot 2042 naar 38%.

Vanaf 1 april wordt hier naar verwachting het schrappen van de tijdklemmen voor de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) en de spaarrekening eigen woning (SEW) aan toegevoegd. Vanaf die datum hoeft bij opname van het opgebouwde vermogen dan geen belasting meer te worden betaald, wanneer korter dan 15 of 20 jaar premie is betaald, mits er wordt afgelost op de eigen woningschuld.

Uit bovenstaand overzicht wordt eveneens duidelijk dat helemaal afschaffen van de HRA een complexe aangelegenheid zal worden waarbij het een kunst zal zijn om dit voor een ieder lastenneutraal door te voeren. 

Waarom de hypotheek 2.0?

De opsomming van alle maatregelen toont aan dat consumenten binnen een hypotheek te maken hebben met een strikt fiscaal kader. Zo geldt voor nieuwe hypotheken de voorwaarde dat de hypotheek volledig in maximaal 30 jaar annuïtair wordt afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit fiscale kader leidt evenwel tot een stramien dat in toenemende mate wringt met de levensloop van veel consumenten. 

Waar de pensioenrichtleeftijd door de stijging van de levensverwachting wordt verhoogd geldt binnen hypotheken nog de eis dat de hypotheekschuld in 30 jaar moet zijn afgelost zonder daarbij rekening te houden met ontwikkelingen als langer doorwerken of deeltijdpensioen. De voorwaarde die volledige aflossing van een hypotheek voorschrijft, botst met de behoefte van senioren om zelf woningaanpassingen, zorg of aanvulling op het inkomen te kunnen bekostigen. Opname van overwaarde is in de praktijk nu lastig te realiseren. Maandlasten zijn weinig flexibel en kunnen niet worden aangepast aan de levensfase waarin de consument zich bevindt. Denk bijvoorbeeld aan lagere lasten in de dure jaren met kinderopvang of studerende kinderen. En net als bij het pensioenstelsel, speelt ook bij hypotheken de veranderende arbeidsmarkt een rol: hypotheken zijn minder toegankelijk als er geen sprake is van een vast dienstverband. Tot slot hebben met name jonge mensen in toenemende mate te maken met drempels om in aanmerking te komen voor financiering. 

Gebruik het afschaffen van de HRA om hypotheken aan te passen aan maatschappelijke behoeften

In een enkel verkiezingsprogramma wordt al de link gelegd tussen hypotheken en pensioenen, bijvoorbeeld door pensioenpremies tijdelijk aan te wenden voor hypotheekaflossing. Dat is een goede ontwikkeling, al dient er in onze ogen te worden ingezet op een meer fundamentele herziening van de wijze waarop hypotheken wordt betaald en afgelost. De afschaffing van de HRA zal naast de veelgenoemde voordelen ook ruimte geven om de financiering en aflossing van hypotheken minder knellend te maken. Consumenten krijgen met een hypotheek 2.0 de keuzevrijheid om hun hypotheek in 40 of 50 jaar in te lossen en de hoogte van de maandlasten aan te passen aan hun levensfase. Opname van overwaarde behoort tot de mogelijkheden. De hoogte van de restant hypotheekschuld kan worden afgestemd op de hoogte van het op te bouwen pensioen en de verwachte behoefte aan zorg. Het fiscaal verhuizen van de eigen woning naar box 3 lijkt daarmee overigens niet voor de hand te liggen omdat deze onderdeel is van iemands totale pakket aan toekomstvoorzieningen. 

De komst van het nieuwe pensioenstelsel en de lage rentestand van dit moment vormen een gunstig vertrekpunt voor het hervormen van hypotheken. Belangrijk aandachtspunt is wel dat de gevolgen van het afschaffen van de HRA gelijk worden verdeeld. De lastige positie van starters op dit ogenblik wordt deels veroorzaakt door de aangescherpte regelgeving sinds 2013 die hen in grotere mate heeft geraakt. Door het nieuwe studieleenstelsel zal hun positie de komende jaren niet verbeteren. Het zou daarom verstandig zijn om bij het creëren van een hypotheek 2.0 ook rekening te houden met de toegenomen studieschulden.