Overwaarde inzetten bij een volgende woning in Middelburg

U woont al een aantal jaren in uw huis in Middelburg en de waarde is flink gestegen. Tegelijk wilt u verhuizen, of juist blijven en verbouwen. De vraag is dan wat u met die overwaarde kunt en wat het u kost. Dat is minder vanzelfsprekend dan het lijkt, want de regels rond overwaarde en renteaftrek zitten vol haken en ogen.

Wat overwaarde precies is

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van uw woning en de hypotheek die er nog op rust. Verkoopt u uw huis, dan komt dat bedrag vrij. Blijft u wonen, dan kunt u het vaak alsnog aanspreken via een verhoging van uw hypotheek.

De prijsontwikkeling werkt in uw voordeel. Volgens het CBS lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. Over heel 2025 lag de gemiddelde transactieprijs in Nederland op 480 duizend euro. Wie in Middelburg een jaar of acht geleden kocht, heeft doorgaans een aanzienlijk verschil opgebouwd.

De bijleenregeling: het addertje onder het gras

Hier gaat het bij doorstromers regelmatig mis. Verkoopt u uw woning met overwaarde en koopt u een volgende, dan verwacht de Belastingdienst dat u die overwaarde in het nieuwe huis steekt. Doet u dat niet en leent u meer dan nodig, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.

Dat is geen verbod. U mág de overwaarde ergens anders voor gebruiken. Maar het kost u dan fiscaal voordeel, en dat tikt over dertig jaar stevig aan. Reken het door voordat u een besluit neemt.

Verbouwen in plaats van verhuizen

Veel Middelburgers kiezen er inmiddels voor om te blijven zitten en het huis aan te pakken. Een uitbouw, een zolderkamer erbij, of grondig verduurzamen. Financiert u dat met een verhoging van uw hypotheek en gaat het geld aantoonbaar naar de woning, dan is de rente daarover in beginsel gewoon aftrekbaar. Bewaar dus uw facturen.

Waar u op moet letten bij een tweede hypotheekdeel

Een verhoging is meestal een apart leningdeel met een eigen rente en eigen looptijd. Let op deze punten:

1. 1.

   De rente op het nieuwe deel is de rente van nu, niet die van uw oude hypotheek

2. 2.

   Uw totale maandlast moet passen bij uw inkomen, ook als u met pensioen gaat

3. 3.

   Bij een lagere verhouding tussen lening en woningwaarde geldt vaak een lager rentetarief, vraag daar actief naar

4. 4.

   Een taxatie is meestal verplicht om de nieuwe waarde vast te stellen

Middelburg specifiek: de binnenstad en de rest

Middelburg kent een bijzondere situatie. In de historische binnenstad staan veel monumentale en beschermde panden, waar verbouwen en verduurzamen aan strengere eisen gebonden is. Buiten het centrum, in de naoorlogse wijken, is de ruimte om te verbouwen doorgaans groter en zijn de kosten lager.

Woont u in een monument, informeer dan vooraf bij de gemeente Middelburg wat is toegestaan. Een financieringsplan dat stukloopt op een vergunning is zonde van de tijd.

Eerst rekenen, dan beslissen

Voordat u iets besluit is het verstandig te weten waar u financieel staat. Wat is uw woning waard, wat staat er nog open en wat kunt u aan? Op onze rekentool voor uw maximale hypotheek maakt u snel een eerste inschatting van uw ruimte en uw maandlasten.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn overwaarde verplicht in mijn nieuwe huis stoppen?

Nee, dat is niet verplicht. Maar door de bijleenregeling verliest u de renteaftrek over het deel dat u extra leent. Fiscaal is het vrijwel altijd gunstiger om de overwaarde wel in te leggen.

Kan ik overwaarde gebruiken om mijn kind te helpen bij een woning?

Dat kan, bijvoorbeeld via een schenking of een familielening. Houd rekening met de fiscale gevolgen voor uzelf en voor uw kind, en met het feit dat de rente over dat deel voor u niet aftrekbaar is.

Is de rente over een verbouwing altijd aftrekbaar?

Alleen als het geld aantoonbaar naar onderhoud of verbetering van uw eigen woning gaat. Bewaar uw facturen en betaalbewijzen, de Belastingdienst kan erom vragen.

Uw situatie doorrekenen

Twijfelt u tussen verhuizen en verbouwen, of wilt u weten wat uw overwaarde fiscaal betekent? Maak een afspraak bij De Hypotheekshop in Middelburg voor een vrijblijvend gesprek. We zetten de twee scenario's naast elkaar en dan ziet u zwart op wit wat het verschil is.