Vereniging van Eigenaren
Wat is het en waar moet je op letten?
Gepubliceerd: ‐ Update:
Iedereen die een appartement koopt, wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Die is er om het complex te beheren en onderhouden, en heeft een duidelijk doel: meer wooncomfort voor alle bewoners. Hoe gaat een vve precies te werk, hoe zit het qua financiering en wat kan de vereniging doen op het gebied van verduurzaming? In dit blog maken we je wegwijs.
Wat is een Vereniging van Eigenaren?
Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) of Vereniging van Eigenaars. De VvE zorgt voor het beheer en onderhoud van het complex en zorgt dat er voor groot onderhoud wordt gespaard. Koop je een appartement, dan koop je eigenlijk een appartementsrecht. Het complex is namelijk ooit gesplitst, en jij krijgt er een deel van. Daarmee ben je mede-eigenaar van het hele gebouw: je deelt de grond waarop het pand staat. Ook maak je gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, bijvoorbeeld de hal, het trappenhuis en de liften. In de splitsingsakte van het appartementencomplex is opgenomen dat elke koper automatisch lid wordt van de vereniging van eigenaren. Het is in Nederland verplicht om een actieve vve te hebben.
Servicekosten
De vereniging heeft als taak het complex te beheren en onderhouden: denk aan een kapotte lift repareren, de schoonmaak van het pand, verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke ruimten en verzekeringen. Om dat te kunnen financieren, betalen alle bewoners van het complex, meestal maandelijks, servicekosten. De hoogte van dat bedrag hangt af van de grootte van je appartement, het aantal bewoners in het complex en de voorzieningen in het pand. Zijn er bijvoorbeeld liften aanwezig, of delen jullie een gezamenlijke tuin? Dan zijn de servicekosten ook hoger.
VvE en een hypotheek
Sluit je een hypotheek af voor een appartement? Dan kun je meteen al met de VvE te maken krijgen. Een slapende VvW is volgens de Nederlandse regels niet toegestaan. Om jou een hypotheek te kunnen verlenen, wil de geldverstrekker doorgaans weten of de VvE actief is. Dit wil zeggen of – en hoe – de vereniging het appartementencomplex onderhoudt. Je nieuwe appartement geldt namelijk als onderpand voor de hypotheek. Dat wil zeggen: als jij je hypotheek niet meer kunt betalen, wordt de geldverstrekker automatisch eigenaar van de woning. En daarom wil de geldverstrekker zeker weten dat de waarde ervan niet daalt door achterstallig onderhoud. Dat voorkomt financiële verrassingen in de toekomst.
Plannen voor de toekomst
Om te controleren of het complex goed wordt beheerd, kan de bank alvast informatie bij de vve opvragen – bijvoorbeeld het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit wordt door een bouwkundige opgesteld en bevat alle onderhoudskosten die in het verschiet liggen. Er staat in welke werkzaamheden de komende jaren nodig zijn, maar ook wat de huidige staat van het complex is. Het plan blikt meestal zo’n 25 tot 30 jaar vooruit, maar moet wel elke vijf jaar een update krijgen.
Verplicht spaarpotje
Vve’s zijn sinds 1 januari 2021 wettelijk verplicht om te sparen voor toekomstig groot onderhoud. Zo is er altijd voldoende geld in de kas om geplande én ongeplande werkzaamheden uit te voeren. Er moet jaarlijks een minimumbedrag worden gereserveerd – bij voorkeur in een reservefonds. Dat is een aparte betaal- of spaarrekening, beheerd door de vve. Hoeveel er in het reservefonds zit, hangt af van de plannen in het MJOP. Is dat er niet, dan moet de vve elk jaar 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw apart zetten. Dat is het (getaxeerde) bedrag dat nodig is om het complex opnieuw op te bouwen. Naast het geplande onderhoud zijn er altijd onvoorziene kosten, bijvoorbeeld in het geval van inbraak, lekkage, brand of vandalisme. Daarom sluit elke vve een opstalverzekering af voor het hele complex.
Appartement verduurzamen
De vve is er niet alleen om het complex te onderhouden, maar ook te verduurzamen. De vereniging kan allerlei maatregelen nemen. Denk aan de muren, vloeren en het dak isoleren om warmteverlies te voorkomen, of oude verwarmingssystemen vervangen voor energiebesparende varianten. Daarnaast kan de vve ledlampen installeren en laadpalen voor elektrische auto’s plaatsen. In een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) maakt de vereniging overzichtelijk welke maatregelen geschikt zijn voor het complex, wanneer ze worden uitgevoerd en wat ze gaan kosten. Door te verduurzamen, draag je als vve bij aan een beter milieu. Bovendien zorgen deze maatregelen op de lange termijn voor lagere servicekosten. Twee vliegen in één klap, dus.
Geld in het laatje
Aan verduurzamen hangt natuurlijk een prijskaartje. Gelukkig zijn er allerlei subsidies waar je als VvE recht op hebt. Neem de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH) of de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaren (SVVE). Die laatste is niet alleen voor VvE’s, ook woonverenigingen en woningcoöperaties kunnen er gebruik van maken. Deze subsidie loopt van 23 januari 2023 tot en met 31 december 2023.
Meer weten over de SVVE? Kijk dan eens hier.
Een appartement kopen
Wil jij als eerste huis een appartement kopen? Of ben je juist van plan naar een appartement te verhuizen zodat je wat kleine kunt gaan wonen? In beide gevallen krijg je met de aankoop van een appartement met zaken als erfpacht, Vereniging van Eigenaren en onderhoud van het totale complex. Wil je meer weten over de aankoop van een appartement. Onze hypotheekadviseurs beantwoorden graag al jouw vragen!
Maximale hypotheek
Ga goed voorbereid op pad. Bereken nu alvast wat je kunt lenen.
Nieuwbouwwoning
Ga jij voor nieuw? Lees wat er allemaal bij een nieuwbouwhuis komt kijken.
Schenken
Lees meer over hulp van jouw (groot)ouders bij de aankoop van een woning.