Woningmarkt vraagt op Prinsjesdag dringend om actie voor meer doorstroming

De Nederlandse woningmarkt draait nog steeds redelijk goed, maar hypotheekadviseurs zien het speelveld duidelijk veranderen. Niet alleen het vinden van een woning is lastig, steeds vaker gaat het om de vraag of mensen ook kunnen doorstromen, verbouwen of in hun woning kunnen blijven. Dat blijkt uit het halfjaarlijkse marktonderzoek van De Hypotheekshop onder hypotheekadviseurs. Zij zien een markt waarin hogere rente, beperkte leencapaciteit en meer terughoudendheid bij kopers samengaan met een aanhoudend tekort aan woningen.

Die ontwikkeling is extra relevant in aanloop naar Prinsjesdag. Volgens uitgelekte Prinsjesdagcijfers daalt ook in 2027 de gemiddelde koopkracht, waarbij de ontwikkeling per huishoudensgroep verschilt. Juist dan is het volgens De Hypotheekshop belangrijk dat het woonbeleid niet alleen kijkt naar hoeveel woningen worden gebouwd, maar ook naar de vraag of huishoudens financieel daadwerkelijk kunnen bewegen.

Doorstroming loopt ook vast op financiering

Starters blijven moeite houden om toegang te krijgen tot de woningmarkt. Maar ook doorstromers lopen tegen nieuwe drempels aan. Vooral bij nieuwbouw kunnen lange bouwtijden, tijdelijke dubbele lasten en overbruggingskosten de stap naar een volgende woning bemoeilijken. Een huishouden zou de uiteindelijke woonlast goed kunnen dragen, maar loopt vast in de overgangsperiode.

Ook senioren met veel overwaarde en ondernemers met een afwijkend inkomenspatroon lopen relatief vaak tegen standaardtoetsing aan. Adviseurs vragen daarom vooral om beter uitvoerbaar maatwerk, niet om onbeperkt hogere leennormen.

Regels rond HRA en aflossingsvrij creëren nieuwe drempels

Een belangrijk signaal uit het onderzoek is dat ook bestaande hypotheek- en fiscale regels de doorstroming kunnen belemmeren.

Bij aflossingsvrije hypotheken zien adviseurs dat beperkingen ertoe kunnen leiden dat klanten bij verhuizen, verhogen of aanpassen van hun hypotheek ineens tegen nieuwe voorwaarden aanlopen. Dat raakt onder meer oudere huishoudens die juist lage en betaalbare woonlasten hebben.

Ook de hypotheekrenteaftrek wordt steeds ingewikkelder uitvoerbaar. Het eigenwoningverleden en resterende aftrektermijnen zijn niet altijd eenvoudig te reconstrueren, terwijl die informatie wel steeds belangrijker wordt voor de hypotheektoets.

De Hypotheekshop waarschuwde eerder al dat zonder aanpassing vanaf 2031 problemen kunnen ontstaan rond de uitvoering van de hypotheekrenteaftrek en dat te generieke beperkingen op aflossingsvrij lenen huishoudens onnodig kunnen vastzetten. (De Hypotheekshop)

Drie prioriteiten voor Prinsjesdag

Volgens De Hypotheekshop moet het woonbeleid daarom langs drie lijnen worden versterkt: structureel meer bouwen én de doorstroming verbeteren, hypotheek- en fiscale regels uitvoerbaar maken en verantwoord maatwerk beter mogelijk maken.

“Meer woningen zijn hard nodig, maar alleen bouwen is niet genoeg. Mensen moeten ook daadwerkelijk kunnen verhuizen, hun woning kunnen aanpassen of er verantwoord kunnen blijven wonen. Daarvoor zijn niet alleen duidelijke, maar vooral werkbare regels nodig.”

De Hypotheekshop roept het kabinet op om woonbeleid niet langer van maatregel naar maatregel te voeren, maar vooraf te toetsen op de gevolgen én uitvoerbaarheid op lange termijn. Maak maatwerk eenvoudiger voor senioren, ondernemers en huishoudens met afwijkende inkomens en voorkom dat doorstromers vastlopen op dubbele lasten, overbruggingsfinanciering of het verlies van bestaande hypotheekvoorwaarden (zoals aflossingsvrij). Geef daarnaast tijdig duidelijkheid over het aflopen van de 30-jaarstermijn van de hypotheekrenteaftrek en voorkom onzekerheid en niet uitvoerbare regelgeving.